涉足房地产开发险资需绕道

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保险资金成本很低，但开发商很难利用保险资金进行大规模开发。

根据中国保监会的相关规定，保险资金不能直接开发房地产。在这种背景下，房地产企业要想利用保险资金开发房地产项目，就需要通过投资金融产品、项目公司的股权或债权来进入。

有限的成本优势

保险资金的融资成本并不像外界认为的那么低。以平安财险为例。截至2014年12月31日，平安财险保费收入为1428.57亿元，综合成本率为95.3%。

资深金融评论员黄立冲表示，保险资金的融资成本很低。在现有的财务指标下，许多保险公司把保费的营销费用算作费用，而不是融资成本。

他认为，保险公司的投资压力最大，因为它们承诺未来一定的回报，而保险投资的很大一部分是低收益存款。如果市场自由化，他们将渴望进入高回报项目，更喜欢房地产投资。

数据显示，2014年平安集团保险资金组合总投资收益为637.29亿元，收益率为5.1%。考虑到保险公司的营销成本，上述回报率可能接近一些大型房地产开发商的计息融资成本。格陵兰表示，该公司去年所有计息负债的平均成本约为6.3%。

在融资成本上升的压力下，许多保险基金热衷于房地产投资以获得稳定而高的回报。

该政策有一个限制区

近年来，在政策层面，房地产保险投资开始放松。

根据去年5月实施的新《保险资金使用管理暂行办法》，保险资金投资的房地产资产账面余额不得超过上季度末公司总资产的30%。

但是，通过保险资金解决一些房地产开发的融资需求仍然非常困难。

中国保监会2010年9月发布的《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资房地产暂行办法》规定，保险资金以债权、股权或产权形式投资的房地产仅限于商业地产、办公地产、与保险业务相关的房地产、养老、医疗、汽车服务和自用房地产。不得以投资养老和自用房地产(项目公司)的名义变相出售土地，或以商业房地产的形式开发出售房屋。

单个房地产投资计划的投资账面余额不得超过计划发行规模的50%，其他房地产相关金融产品的投资账面余额不得超过发行规模的20%。此外，禁止投资开发或销售商品房；禁止直接从事房地产开发建设(包括土地一级开发)；禁止投资设立房地产开发公司，禁止投资未上市的房地产企业(项目公司除外)，禁止通过投资股票持有房地产企业。

仍然有变通办法

尽管政策严格限制保险资金流向房地产开发，但五牛基金投资副总裁吕伟斌对《国家商报》表示，保险资金仍可通过信托、资产管理计划等渠道进入。

平安的子公司深圳连欣投资管理有限公司经常出现在广州和深圳的拍卖现场。去年，公司投资招商地产南京项目(报价00024，咨询)，平安通过增资、参股项目公司、提供股东贷款等方式合法享有房地产开发权益。

黄立冲表示，保险基金可以通过一系列法律操作，如保险公司的背书和建立有限合伙企业，来刺激房地产项目。

但在这些项目中，平安不能交易，只能做金融投资。例如，今年1月，在华润、首开、平安三家财团以86.25亿元拿下北京丰台区白盆窑地块后，首开董事会秘书王一表示，该项目将由华润和首开牵头，平安只分享相同的股份和利益。

从金融产品过渡也是保险资金进入房地产开发项目的方式之一。

仍以平安为例，其金鹿办事处是平安间接投资房地产的平台。上海成金田律师事务所高级合伙人吴伟明写道，陆法思彩虹系列的部分产品被包装为债权分割和转让，最终目的是为社会融资。在这种模式下，平安集团旗下的两家公司可以通过平安银行的委托贷款(报价00001，咨询)进行交易对手交易，形成合法的债权。然后，债权人将债权分割并转让给lufax的投资者，如“彩虹-明升81a”。