险资钟情大型房企中小开发商望洋兴叹

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保险基金正大举进入房地产行业，但要从数万亿保险基金中分得一杯羹并不容易。

记者近日发现，大型房企，尤其是年销售额超过400亿元的房企，更容易受到保险资金的青睐，而中小房企只能“望洋兴叹”。

保险资金“不能满足”

四川房地产董事长范一波告诉记者，目前房地产企业最大的问题是资金短缺。

在这种背景下，恒大与PICC合作，碧桂园携手共进，吸引了众多地产人士的羡慕目光。

然而，并不是所有的房地产企业都能进入保险资金的眼睛，这取决于企业的投资回报。

房地产金融老手朱万芬表示:“泰康人寿的融资成本在3%~4%之间，寿险的融资成本应该在3%左右。如果保险的融资成本是3%，可能需要获得6%和7%的回报率。”

“事实上，住房公司往往在寻找保险基金，但保险基金已经找到了住房公司，它们通常以股权合作的形式进行合作。这样，房企解决了资金问题，保险资金找到了回报更高的投资渠道。”朱万芬说道。

去年8月，国务院发布了《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，明确提出要拓展保险资金的服务功能，充分发挥长期投资优势，鼓励设立房地产等专业保险资产管理机构，允许设立夹层基金、M&A基金、房地产基金等私募股权基金。

但对于大多数房地产企业来说，与保险基金的合作仍然遥不可及。

“哪有这么多机会？保险公司本身就很少，只有大型房地产公司才能玩这些游戏。”国家房地产商会会长、西南交通大学房地产金融总裁俱乐部副主席李姣说。

一位年销售额超过100亿元的上市房地产企业投资部负责人对《商业日报》记者表示:“海外基金的回报率远低于保险基金，我们不能动用它们。”我们是否想使用它们是不同的。事情，我们只能“望洋兴叹”。"

“一些一线较低、二线较高的房企年销售额约为400亿至500亿元。土地扩张和期间费用所需的资金数额很大，而开发贷款和信托融资的成本很高，因此对保险资金的需求很大。”上述房企负责人表示。

更多参与股权合作

那么，保险资金将以何种形式参与房地产企业的合作呢？

朱万芬介绍说，房地产本身的金融属性会越来越强，资产证券化是大势所趋，而保险基金往往会找一家高质量的企业进行股权合作。比如恒大与PICC合作，碧桂园与平安联手，基本上是从集团层面展开股权投资合作。

那么，保险基金如何参与房地产开发呢？

朱万芬介绍说，每个企业都有不同的经营路径，很多企业会在集团层面平衡财务杠杆。如果双方在集团层面进行股权合作，在融资资金如何落到项目中间有具体的约束条款。“保险资金必须要求项目风险是可预测和可控制的，并确保投资收入不会减少。保险资金长期不结算，一般在三、五年内撤出。”朱万芬说道。

在她看来，目前的土地价格正在逐年上涨，平均年增长率不低于5%。如果开发贷款的融资成本继续保持在8%和9%的高水平，寻找保险基金等低成本基金，将有助于住房企业消化土地价格的上涨，从而保持住房企业的利润率在一个稳定的水平。