数万亿险资“狩猎” 房地产会被颠覆吗？

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如今，越来越多的房企与保险公司“联手”，这不仅增加了保险资金在房地产行业的话语权，也深刻改变了房地产行业的现有格局。

那么，当保险基金进入房地产行业时，会面临哪些政策障碍呢？他们如何考虑合作建房企业的选择？本期《房地产周刊》将讨论保险资本进入房地产行业的各种途径及其对行业格局的可能改变。

去年3月，大多数房地产开发商都在担心一个问题:房地产会被互联网颠覆吗？一年后，他们惊讶地发现，对该行业的真正威胁不是互联网，而是来自金融业的保险公司。

4月24日，恒大地产宣布与中国人民保险集团签署战略合作协议。双方将在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资等领域开展多层次战略合作。几乎与此同时，一向擅长资本运营的复星地产也宣布计划通过保险资本平台投资房地产。

在保险公司大规模购买房地产公司股票的同时，房地产开发商也在试图获得保险公司的想法。4月23日，格陵兰宣布在整体上市后，将建立一个以保险为核心、多重金融牌照的金融控股集团结构体系。

在这种背景下，一些没有保险资源的中小开发商开始担心，一旦保险资金大规模进入房地产行业，他们在大型房企面前的竞争力将进一步受到影响。那么，真的是这样吗？

9万亿保险资金寻找出路

国际金融投资者联合会(International Federation of Financial Investors)执行主席、经济学家孙飞对《国家商报》表示，根据保险公司的运营模式，一旦保费流入保险公司，在保单到期前不会发放。由于保费流入与保单到期之间的时间间隔往往很长，有些甚至持续数十年，这意味着保险公司有巨额长期存款，这些资金需要找到一条投资出路。

保险公司有多富有？去年，保险业保费收入超过2万亿元，行业总资产超过10万亿元。截至2014年底，保险资金余额高达9.3万亿元。

然而，与“钱多”的问题相对应，保险基金普遍存在投资回报率低的问题。过去几年，平安(报价601318，咨询)、中国人寿(报价601628，咨询)、中国太平洋保险(报价601601，咨询)和新华保险(报价601336，咨询)的投资收益率都在5%左右波动。即使在去年a股飙升的情况下，四大保险公司的投资收益也是不够的，“近几年来，由于保险资金投资渠道的限制和a股的长期低迷，保险公司被迫将大部分可投资资产投资于银行存款、长期国债和公司债券等固定收益资产。”孙飞告诉记者，随着中国利率进入下行通道，固定收益资产收益率下降，这意味着保险公司将面临更严峻的投资收益压力。

在过去房地产突飞猛进的日子里，保险资金进入房地产受到政策的严格管制。在这种背景下，大多数保险公司打着“自用”的旗号，购买城市核心区域的商业和写字楼进行投资，而房地产投资在保险公司资产中所占的比例很低。以中国平安为例。截至去年底，投资性房地产仅占公司总投资资产的1.4%。

直到去年5月，中国保监会才开始实施新的《保险资金使用管理暂行办法》。从理论上讲，保险资金投资房地产的比例提高到30%，保险公司投资房地产有所松动。

“在中国，高收益资产的配置主要是股票和房地产。a股的特点是多头做空，波动性大，而房地产在过去十年一直处于稳定的发展状态，更适合保险资金对风险控制和波动性的要求。”孙飞表示，房地产作为资本密集型产业，也有对低成本资金的渴求，因此两者可谓一拍即合，保险资金加大对房地产的配置已成为不可逆转的趋势。

进入房地产市场的三种方式

虽然国家逐步放开了保险资金在房地产行业的投资限制，但根据《保险资金使用管理暂行办法》和《保险资金投资房地产暂行办法》，保险公司不得直接从事房地产开发建设，也不得投资开发或销售商品房，这意味着保险资金更有可能以投资者的身份分享房地产利润。

孙飞告诉记者，目前保险资金进入房地产主要有三种方式:一是直接投资于上市房地产企业的股权；第二，收购整个商业地产以获得租金回报；第三，通过债权和股权投资干预房地产开发。“由于去年股市处于底部，一些保险机构已经抓住机会吸收上市房地产企业的股权。”孙飞告诉记者，大型上市房地产企业的运营安全性非常高，但多年的大熊市已使其股价远低于账面价值。获得股权比直接购买房产更具成本效益，而且股票的流动性远高于房地产。这也是金谷(报价600383，咨询)，金融街(报价00402，咨询)和碧桂园。

以平安增持碧桂园股份的价格计算，碧桂园净资产收益率超过18%，税前股息收益率达到6.6%，超过平安去年5.3%的净投资收益率。仅金融投资就已经产生了可观的利润。

与此同时，随着中国保监会提高保险资金投资房地产的上限比例，保险公司购买商业地产以获得稳定租金回报的情况也在增加。以中国平安为例。去年年中，该公司斥资44亿元人民币收购了上海绿色中心二期的两栋办公楼，这成为去年上海写字楼市场最大的交易之一。截至去年底，平安投资房地产的公允价值达到323.6亿元，租金收入为14.11亿元。

在海外房地产市场，据伦敦房地产咨询公司奈特弗兰克(Knight Frank)统计，去年，国内三大保险公司共花费150亿美元在海外购买商业地产，投资金额环比增长逾三倍。去年底，安邦保险以19.5亿美元收购了纽约华德福大厦，创下了美国单个酒店最高成交价的新纪录。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)中国研究部主管陈中伟告诉记者，保险机构热衷于收购运营成熟、租赁期长的商业地产，以匹配保险资金的现金流。不过，他们对租金回报率的要求至少应该是7%，而中国能提供这么高租金回报率的物业并不多，这也是保险公司经常在海外市场进行大规模收购的主要原因。

孙飞告诉记者，许多保险机构通过资产管理计划、信托甚至设立子公司“绕道”进入房地产项目开发。保险资金大多以债权或“清仓实债”的形式与项目合作，以获得远高于普通固定收益产品的回报率。

近年来，以平安地产为代表的企业以股权投资者身份参与土地收购，然后引进开发商进行后期开发建设。截至2014年8月，平安地产资产管理规模接近500亿元。

保险基金带来了更多新的玩法

保险资本的大规模进入是否会给房地产行业带来颠覆性的影响，无疑是所有房地产巨头都关心的问题。然而，在欧阳杰，新城控股的高级副总裁，作为一个金融投资者，保险资金与房地产企业的关系更像是合作而不是竞争。保险资金的进入有利于促进房地产业的金融化，带来更多新的游戏方式。“对于房企来说，在行业利润下降的背景下，融资成本水平成为制胜的关键；就保险资金而言，在白银时代，领先的房地产企业安全性更高，能够更好地满足保险公司稳定收入的需求。因此，在主要房地产企业和保险公司之间频繁结盟的背后，双方有必要在直接融资层面开展合作，”欧阳杰说。

根据欧阳杰的预测，在传统的投融资领域，保险基金和房地产企业将在优先股、公司债券和信托领域进行合作。平安陆丰等互联网金融平台也可以为房地产企业提供p2p或众筹等新的融资模式。

孙飞认为，保险机构的进入有利于促进房企向轻资产转型。例如，在项目开发过程中，平安地产扮演着资金和土地提供者的角色，而碧桂园则负责开发和销售，这就改变了整个住宅企业产业链中“全包”的资产导向模式。对于商业地产开发商而言，在reits(房地产信托基金)尚未发行的情况下，房企可以将成熟的商业地产出售给保险机构，这为房企投资控股地产提供了一条新的资本退出路径。

近年来，绿地、复星、珠江投资等房地产企业试图通过自建或参与保险公司来寻求低成本的融资渠道。复星集团董事长郭广昌近日宣布了复星地产“保险增值”的新战略，即将保险思维融入复星地产未来布局。

但孙飞认为，近年来，国内监管部门一直在严格控制少数控股股东将保险公司的保险资金作为融资平台的现象，保险公司对股东的融资也是一种关联交易，受到中国保监会的严密监管。如果复星收购的海外保险公司的投资领域受到严格限制，如何在合规的情况下使用低成本的保险资金是房企面临的普遍问题。