利率下滑倒逼房企多元化转型

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房地产市场的“黄金十年”已经一去不复返，整个行业利润率下降的困境已经初现端倪，而且有可能继续下降。目前，在已发布2014年业绩预测的47家上市房地产企业中，有12家业绩下滑，10家业绩提前下滑。

如今，住房企业正在打金融牌，寻求更大的金融“援助”，或以私人方式发放额外资金，或建立自己的平台，或涉足社区金融，手段层出不穷。业内人士指出，金融是房地产公司转型的重要平台，在2015年房地产利润率下降、销售持平的情况下，涉足金融是房地产开发商的大势所趋。

37家房地产公司的业绩下滑

自2014年以来，房地产市场持续下滑。为了缓解沉重的财务压力，许多房企不得不采取“量价比”的销售策略。一些中小型住房企业在土地收购和销售方面不得不与大型住房企业激烈竞争。此外，融资成本居高不下，住房企业的利润不断被侵蚀。

根据易居研究中心的数据，截至2月底，在沪深股市的144家房地产企业中，有73家发布了2014年业绩预测，占半数以上。在73家房地产企业中，36家实现了业绩增长，而其他37家出现了下滑，其中15家房地产企业表示可能会遭受损失。

虽然上述73家房地产企业不能代表140多家a股房地产企业的整体业绩，但许多企业的业绩赤字至少在一定程度上反映了房地产行业整体利润率的下降。

早报记者梳理了发布业绩预测的房地产企业，发现企业业绩下滑的主要原因分为三类。第一类是房地产业务收入的下降，如新潮实业(600777，分享它)和钟芳股份(600890，分享它)；第二类是融资成本的增加，如实达集团(600734，分享吧)；第三类是由于资产减值准备，如中华企业(600675，股份)和吕晶控股(000502，股份)。

新城控股高级副总裁欧阳杰表示，房企大规模业绩下滑的局面早已成为预兆:一方面，市场表现不如预期乐观，高增长时代一去不复返；另一方面，土地价格没有明显下降，一线城市的土地资源仍然短缺。除了少数能够获得低成本海外融资的住房企业外，更多的企业不得不面对高融资成本，业绩不佳是不可避免的。

利润率可能会进一步下降

据明远房地产研究所统计，目前房地产利润率已大幅下降，从往年的16%左右降至13%~14%。

明远房地产研究院高级研究顾问钟表示，从整个房地产行业来看，卖方市场已经转变为买方市场，市场已经从供不应求转变为供大于求。去转型速度相对较低，资本成本相对较高，这也迫使企业不断转型。与此同时，前100家房地产企业的规模也在不断扩大，市场份额仍然是这些企业追求的主要目标之一，这将迫使中小企业降价销售，而空将进一步降低利润，因此会出现大规模的房地产企业亏损。

《晨报》记者了解到，许多房地产企业，如中国企业和吕晶控股，都计提了资产减值准备。克里研究中心的分析师朱一鸣表示，大多数选择这种方式进行亏损前公告的企业都是中小企业。由于销售放缓或土地价格上涨，他们的经营业绩不太乐观，计提减值准备只是其中一个原因。

然而，也不排除有些房地产企业通过“隐瞒利润”来粉饰财务报表。《晨报》记者了解到，为了实现年度销售目标，许多房地产企业往往将交付期限设定在12月底之前，但在2014年市场低迷时，一些房地产企业可能会推迟交付。

一些证券分析师表示，这种行为主要是由于企业当年的经营业绩非常糟糕。通过延迟交付房屋，业绩将被计入下一年的销售额，到时候，公司可以通过“扭亏”在资本市场“翻身”。否则，如果连续两年亏损，该股将被警告退市风险。

上海(房地产)邢星营销服务机构总经理李姣认为，目前房地产行业的主要趋势是供需逆转。在政策调控和市场结构的变化下，行业逐渐进入稳定发展期，利润预期下调不可避免。

李姣进一步分析，市场竞争将会越来越激烈，土地价格将会上涨，住房企业的资金需求也会增加，这样房地产开发的利润可能会更多地流向资金提供者，包括一些房地产投资基金。谁能提供资金，谁就能要求更高的回报，开发商的利润率就会逐渐下降。

根据克里研究报告的分析，考虑到库存压力仍处于较高水平，2015年房价的总体趋势应该是先降后稳。许多城市的去化学化周期超过18个月，去化学化压力巨大，房价仍有进一步调整的空间。在这种情况下，去库存化仍将是市场的主题，房价可能会进一步探讨。

“目前，很多房地产企业获得土地比较困难，尤其是中小房地产企业。他们只需要不断地寻找资金、寻找方法、共同获得土地或进行跨境开发。”钟对说道。

产业金融化的总趋势

在这种背景下，寻求资金，进而在市场中占据主动，已经成为房地产企业的共同目标。出于这个原因，开发商与金融机构联手收购、发行额外的股票，并建立自己的平台，这其中充满了诡计。

据国际金融统计，2014年共有16家上市房地产企业进行了非定向发行，涉及金额超过303亿元；截至今年2月1日，怡化地产和中柱控股(600，568股)两个公司累计完成增资19亿元。此外，七家上市房地产企业的增资计划已经董事会批准。

“现在的整体环境是，上市公司和非上市公司的融资成本都在上升。因为整个社会的私人基金都要求更高的投资回报。”中原地产研究中心主任刘源解释说，在早期，房地产企业的主要资金来源是银行贷款，但银行有贷款额度控制，这将提高风险控制和贷款利率的要求。因此，开发商作为一个整体仍将面临资金来源困难。

“可以说，哪个开发商有相对稳定和低成本的资金来源，那么它就会有更大的竞争优势。”刘源总结道。

与此同时，一些资金相对充裕的房地产开发企业纷纷转向搭建自己的金融平台，为自己的土地收购和经营提供资金:例如，他们在房地产私募股权基金领域已经经营多年，包括保利地产的新宝基金(600048，参股)、金地文胜投资(600383，参股)、复星集团的星豪资本、荣盛发展(002146，参股)。

此外，当M&A趋势和房地产企业重组如火如荼的时候，收购金融公司已经成为许多人告别单纯做房地产开发企业的一条途径。

2014年7月，万科与渣打银行达成合作协议，共同建设金融数字智能社区，这是万科加入尚辉银行后的第二次金融联姻。

此外，近日中天城头(000540，股吧)宣布，公司全资子公司贵阳金空拟与贵阳高辛黔头小额贷款公司开展投资合作，合作内容是产业链拓展环节，包括产业链贷款、汽车消费贷款、房屋装修贷款等消费金融贷款。

在同样的安排下，首创置业共同建立了互联网金融信息平台，并在幻想曲年安排了社区金融。

"每个行业发展到一定程度都会遇到瓶颈."米德兰房地产全国研究中心总经理何倩如认为，在当前的房地产开发周期下，房地产企业应该通过与金融公司合作来延长自己的生命周期。"否则，对于开发商来说，他们将永远停留在建造和销售房屋的阶段."

同时，何倩茹强调，房地产金融化是行业的发展方向，这需要一个过程。与国外相比，国内房地产金融化进程缓慢，而且是近几年才开始的，目前大多处于探索阶段。