投资客的生意经

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案例1:

杰森2005年在悉尼市区附近买了一套公寓(靠近市区和大学)。这套两居室公寓价值约40万澳元。2005年，他支付了10%的定金和大约1万澳元的印花税。3年后，当项目竣工并签订购房合同时，将支付20%的首付款。三年内总共支付了房价的30%，即120，000澳元。当时贷款利息很高，每年约6%~7%，只付利息，不付本金。

2008年，杰森搬进了一栋现有的房子，并开始缴纳财产税和维护费。他不得不公布的年度费用约为2万至3万澳元。如果在五年内计算，在此期间总共将支付大约100，000-150，000澳元。

然而，为了使投资最大化，杰森拥有一套公寓并租了一套。一间单人房的周租金大约是180澳元。目前，单位租金已经增加到280-350澳元(整个房间可以租得高一点)，这抵消了杰森的兴趣。

目前，贷款利息不到5%，70%的贷款，即28万澳元，年利率约为1.4万澳元，而租金回报率约为每年3万澳元。

目前，该区两个房间的售价约为75万澳元，两个房间的租金为每周650澳元。如果出售，相当于赚取35万澳元。扣除各种费用后，净利润约为15-20万澳元。

案例2:

艾米是一名国际学生，她以每月付款的形式在澳大利亚投资了一处房地产，总价值约为40万澳元。她在澳大利亚学习三年的学费是60，000澳元，生活费是每月1，000澳元，总计36，000澳元。在澳大利亚学习和投资的总成本约为50万澳元。

艾米拥有三间卧室中的一间，另外两间租给了两个学生，一个来自国内，一个来自国外。每个三居室的月租金是800澳元。两个房间的月租金收入为1600澳元，三年后的收入为57600澳元。除去一些维护费用，大约是5万澳元。近年来，澳大利亚的物价一直在持续上涨，平均每年上涨10%。艾米的投资地点略高于这一增幅，达到12%。三年后，该房产以56万澳元的价格易手。在过去的三年里，这所房子的总收入是61万澳元。扣除留学费用和房地产投资后，她还赚了11万澳元。

案例3:

上海(房地产)人凯瑟琳有机会参观了墨尔本，并与当地开发商举办的房地产促销会议取得了联系。该项目位于墨尔本西南的威廉姆斯兰登。2009年，这里还是一片未开发的荒地。凯瑟琳有商业头脑，认为这个项目很吸引人。该项目紧挨着政府计划开放的地铁。作为轨道交通房屋，未来几年通车后，房价肯定会上涨。由于是有土地面积的别墅，凯瑟琳总共花了5.7万澳元买了550平方米的土地，当时的地价是26万澳元。购买土地后，开发商将在12个月内统一开发建设住宅小区。这是凯瑟琳的首次海外房地产投资。房子建成后，付清首付，开始申请贷款。然而，在这个时候，凯瑟琳的家人不同意她选择投资方式。家里人认为借一套海外房产压力很大，所以凯瑟琳在家人的劝说下在半年内转让了土地，获利约2万元。

目前，社区已经建成。同一社区400平方米房地产的市场价格约为33.56万澳元，512平方米大型公寓的市场价格为41万澳元。“这是一个痛苦的教训。如果一开始不转让，五年内房价几乎涨到了42万澳元。”

凯瑟琳的投资理念已经成熟，现在她在墨尔本投资了一栋别墅和一套公寓。“公寓靠近市中心著名的富人区，这是一个学区，附近有墨尔本十大公立和私立学校。这两个房间是在2013年6月和7月购买的，首付款超过5万澳元。现在这个项目刚刚开始。如果你正在为你的孩子准备学习，房租每年还可以得到20，000澳元的回报。”