房地产市场现回暖迹象 预期二套房首付比例降低

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好消息是，房地产市场正显示出复苏的迹象

业内人士预计，第二套房的首付比例将会下降

“两会的结束是房地产市场在春天开花的时候”。2015年，两会决策者对房地产市场的积极态度，极大地增强了市场参与者的信心。就在两会结束时，北京上地区凌秀回鹘项目在3月14日和15日仅售出8亿元，拆迁率超过90%。

对此，业内人士表示，近年来，中央决策层首次一致表示要促进房地产市场稳定健康发展。与过去三年相比，房地产行业正迎来一个相对乐观的政策环境和舆论环境。因此，业内人士预计，房地产市场将迎来明显的利好政策，如继续放松提振需求的政策，降低二手房首付比例，限购政策将逐步按地区进行调整。

上周房地产市场明显回暖

根据中国指数研究院3月16日发布的数据，上周(2015年3月8日至3月14日)，24个主要一二线城市的住宅交易面积较上周(3月1日至3月7日)增长了27.6%。两会结束后，中央政府对房地产行业的积极肯定和支持提振了市场信心，开发商也加快了推市步伐，楼市有望迎来3月的春天。

其中，一线城市整体交易量环比增长25.6%，其中上海增幅最大，为48%，深圳增幅也超过20%，广州仅小幅下降3.1%。二线城市的总营业额与上周相比增长了28.2%，超过70%的城市环比增长。其中，昆明和海口的营业额翻了一番，分别增长了109.8%和106.4%，青岛也增长了60%以上。与此同时，交易量环比下降的温州、厦门、贵阳、大连和福州的跌幅都没有超过20%。

截至3月14日，creis表示，受数据监控的12个主要代表性城市的总库存较上周下降了1.02%。虽然假期后销量有所回升，但成交量回升相对较快，各地总库存持续下降。其中，合肥的库存下降了2.6%，上海、南京、苏州和温州的库存上周下降了1%以上，而深圳的库存仅略有上升，增幅为0.11%。

不仅住房市场，土地市场也显示出明显的回暖迹象。上周，中央参考研究所监测的40个大中城市的土地总推量比上个月增加了24%；其中，住宅用地同比增长79%，武汉增幅最大。交易方面，主要城市的交易量比上月增长136%；住宅用地交易量环比大幅增长8倍，其中天津的交易量最大。就租赁费而言，主要城市环比增长38%。

根据中原地产研究中心当天发布的统计数据，上周54个被监测城市的成交量迅速恢复，一周内签约4.54万套，较上周增长20.7%。

中原地产首席分析师张大伟认为，春节后一个月，市场已经基本恢复到春节前一周的正常水平。从不同的城市地区来看，一、二线城市的表现明显强于三、四线城市。“两会后，房地产市场的宽松政策将继续出现，预计市场整体趋势将继续改善，后续市场改善需求将增加”。

转向地方政策，关注“稳定”

今年的政府工作报告指出，2015年，房地产政策将坚持分类指导，落实地方政府主体责任，支持居民自主改善住房需求，促进房地产稳定健康发展。

戴德梁行董事、华东地区综合住房服务部部长吴慧敏表示，稳定住房消费是刺激国民经济的支柱。“政府不希望房价下跌，但希望房价稳步上升。这项政策的出台让购房者放心，这无疑将有利于房地产行业。随着暖春的到来，房地产市场将呈上升趋势，这一趋势将持续到2015年。”

此前，经济学家李一宁在接受记者采访时也认为，房地产在中国经济中的作用不可低估。我们应该解决人们最关心的住房问题，让普通的工薪阶层能够买得起房。"没有房地产，经济增长的吸引力是不够的."

米德兰房地产国家研究中心的研究人员也指出，政府工作报告中显示的信号是“稳定的”。一方面，“稳定”房地产投资。在十年的快速发展下，行业提前透支了大量需求，这对未来的发展非常不利。为了保证房地产业的稳定和可持续发展，促进经济增长，有必要在当前形势下稳定房地产投资。另一方面，“稳定”房地产业的产出。

以山西省太原市为例，2015年的目标是改造城市中的23个村庄。从2015年开始，太原市将在2年内完成中心区46个城中村的改造，5年内基本完成全市170个城中村的改造。

有业内人士指出，目前市中心优质地块不多，所以旧城改造的目的仍然是腾出优质土地。

预计4月份将出台优惠政策

“第二套房的首付比例已在各地严格执行。60%至70%的首付标准是2013年楼市最热时期出台的一项限制政策。当时出台的目的是严格控制改善需求，推高房价。”中原地产市场总监张大伟表示，房地产市场已经转向，改善需求将继续放缓。因此，第二套房返还50%首付是必然的选择。相关政策很有可能在4月出台。

张大伟认为，二手房贷款首付的变化主要影响一线和二线城市，这些城市的总体改善需求相对较大。因此，首付的减少将对一、二线市场产生积极影响。目前，在三、四线城市，由于市场供应绝对过剩，在这种情况下，放松二手房贷款几乎没有影响。

张大伟表示，除了未来，其他政策如减税和免税将不会被排除，以支持改善需求，限购政策将逐步调整。“目前，全国只有5个城市实行限购，其中一线城市是主要城市，直接取消限购的可能性很小，更有可能通过工作居住证、完税证明等途径放宽限购。”

吴慧敏还认为，对于仍在限制购物的城市，有可能取消或放松限制。例如，对于低端自住产品，除了调整公积金贷款和信贷调整外，退税甚至可以用来刺激住宅消费；对于高端的改善项目，他们自己在市场上的供应量相对较小，所以他们可以在交易环节征税来代替行政控制对购买的限制。此外，吴慧敏表示，在2015年底之前，RRR可能会进行两次裁员。她认为谨慎的货币政策仍有进一步放松的空间。

吴慧敏预测，2015年房地产价格将稳步上涨。“低端和急需住房的价格上涨了约10%，高端改良住房的价格上涨了5%至8%。”

值得注意的是，克里克研究中心研究员杨克伟表示，尽管房地产政策已经改变，但投资者将转向棚户区改造和旧城改造，以解决民生问题。因此，未来的房地产市场仍将改善，但对开发商来说，并不是每个开发商都能过上好日子。

杨克威提醒说，对于房地产行业来说，政策肯定会稳步扩大，但行业趋势已经改变。从长远来看，中国的经济发展正面临越来越多的资源和环境约束。过去高投入、高消费、重数量扩张的发展模式已经不可持续，必须促进经济在稳定增长中优化结构。作为“重组”的主要对象之一，房地产行业的规模不太可能再次扩大。同时，房地产行业几年来的快速发展已经减少了住房的稀缺性，基本满足了住房需求，因此行业需求结构将继续发生变化。