北京住宅库存超8万套压力不减 开发商盼政策松绑

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根据雅豪机构的统计，通州新库存达到19，700台。短期内房价有快速上涨的压力。新京报记者侯照片

[压力文章]

北京的房地产市场在2月份失败了，但业内普遍认为这是由于春节等季节性因素造成的。今年3月，“两会”提出“稳定住房消费”，央行下调RRR利率，使许多开发商信心十足地认为今年楼市不会遭遇“冷春”，3月份楼市交易量将稳步上升，4月份交易量和交易价格将全面爆发，使楼市摆脱了一年多的低迷，完成了“反攻”。

房地产市场的“龙抬头”会实现吗？

纯住宅的库存超过80，000套

根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，截至3月17日，北京共有81，114套可售和未签约的现有住房。北京中原地产研究总监张大伟表示，8.1万台的库存是2014年9月以来的最低水平。

然而，如果将市场上出售的许多商业和住宅产品(公寓、阁楼)考虑在内，根据雅豪机构的数据，北京的新库存(已获许可但未签约，不包括商业和经济适用房)高达108，265套，总面积超过1，320万平方米。

从这个数字来看，北京楼市的去库存化压力不小，最大的库存在通州区(超过1.9万套)，大兴区(超过1.7万套)，房山区也超过1.2万套。

根据雅皓组织的统计，截至3月15日，3月份只有4个新市场进入北京市场。业内人士预计，被“两会”推迟的楼市将在本月内集中在市场，预计3月底将出现一个小的供应高峰。房价是稳定还是上涨已经成为人们关注的焦点。

开发商希望放松政策以“减压”

“开发商肯定会迅速提价。”中国房地产经理联合会秘书长陈云峰表示，从房地产企业的角度来看，一方面，今年各种房地产的销售任务只比去年多了很多；另一方面，业内人士普遍认为，今年楼市将会回暖，特别是由于经济下行的压力，一些有利于楼市的政策可能会在短期内出台。

"房地产市场复苏的力度取决于政策支持的力度和广度。"世邦魏理仕(CB Richard Ellis)中国研究部主管兼执行董事陈中伟也认为，自3月份以来，新一轮房地产市场刺激措施已经开始酝酿甚至出台。

中原地产研究总监张大伟表示，目前房地产市场正处于关键时刻。从以往的经验来看，如果某个地区(如通州、大兴)的某个项目在4月份率先坚持提价，该地区的项目和周边地区很快就会借机提价，形成“普遍上涨”的局面。

不过，业内人士表示，虽然有降息和放宽公积金贷款等好处，但据估计，今年北京将有约4万套自住住房，开发商的压力也不小。

■典型区域

通州:现有近2万套房子有很多折扣

根据雅豪机构的统计，通州新库存达到19，700台。在采访中，通州的住宅开发商认为，近年来，通州的住宅用地减少，一直在销售库存产品。区域房价没有暴涨，住宅销售压力小；通州综合体的开发商认为，作为首都的副中心，新产品进入市场的硬件标准更好，政策更优惠。然而，记者发现，优惠仍然是通州楼市的主流。

“1月和2月，和盛滨江地景的销量占整个通州核心区的80%。”和盛创展华北区市场总监刘表示，由于项目只剩下400多套，滨江地景的产品价格将在2.7万元/平方米至2.8万元/平方米之间。

尽管喊着“提价”，河滨地景仍在出售。该项目交付精装修，现可支付6万元团购，均价2.3万元/平方米。去年记者走访该项目时，价格仍在27000元/平方米左右。刘也承认，项目销售更好，是因为与其他项目相比，定价更有吸引力。

该地区另一个大市场——华业东方玫瑰的价格一直相对稳定，因为它靠近地铁林埃利站。最近，精装房开始打折，90-130平方米的两居室和三居室，打折后的平均价格约为23500元/平方米。根据北京市住房和城乡建设委员会官方网站的网上签约数据，从3月2日至8日，共有14套住房在网上签约，仅次于该地区的自建住房项目R&F慧兰美居。

值得一提的是，通州有许多复杂的项目将进入市场。雅豪机构负责人郭毅介绍说，近年来通州进入市场的新土地大部分是商业、金融和多用途的土地，尤其是在运河的核心区域，预计总建筑面积为366万平方米。据了解，运河板块的综合项目，即绿地中央广场和保利大都市，将在近期全部进入市场，并已开始存储客户。

“如果你投资买房，你需要谨慎。开发商不会推出所有的房子，但当然每个家庭都有一定的库存压力。”通州某房地产营销总监透露，通州有首都副中心、环球影城等优势，长期发展前景看好，但短期内供应量过大，连接城市道路的交通需要改善，这意味着通州房价短期内面临快速上涨的压力。

大兴:库存超过17000套同质化竞争激烈

根据雅豪机构的数据，大兴(含亦庄)新建商品房存量超过17300套，总面积196万平方米。记者在采访中发现，除亦庄外，大兴区的九宫、黄村、天宫苑等其他地段的开发商表示，大兴区楼市的商品房供应量不大，价格合理，因此他们对今年的市场有信心。

目前，大兴价格较低的新址是北京金科天竺市，位于南六环外的天宫苑。为自住房屋，平均价格约为15000元/平方米；低价的商业和住宅新址是北京城建，一个位于南六环外的阁楼项目，离地铁有一段距离？北京密码，精装修，平均成交价约为17000元/平方米；在地铁4号线天宫苑站附近，保利春天(70岁的住宅)将于3月推出新住宅，报价约为23000元/平方米。

据了解，从3月底开始，大兴将有一些更快的住房项目进入市场，如位于南四环的中冶。四号线枣庄站中国建设国际港口项目德贤大厦、地铁亦庄线静海路站万泽。静海广场等。，但大多数开发商表示，售价尚未确定，他们应该“顺应市场”。

"平均开盘价可能是42000元/平方米."监控中心？德贤大厦项目的销售人员表示，该项目主要集中在三四栋房子，去年10月份首次开盘时市场压力很大，平均成交价刚刚超过4万元/平方米。

中国建设国际港，曾经的“日光”，将很快推出三个阶段的一至三居室，面积45-90平方米。由于该项目靠近地铁，户型较小，枣园商业配套设施相对成熟，业内预计价格约为3万元/平方米。

"大兴有太多同质竞争产品."中原地产研究总监张大伟表示，尽管大兴有第二机场的优势，但价格在短期内很难上涨，尤其是在亦庄。

“从2013年到2014年，亦庄的土地供应过于密集，导致项目进入市场。我们看到地区价格有所上涨，但一些项目现在面临更大的压力。”雅皓研究院的研究主任郭毅说。

本版数据来源:北京市住房和城乡建设委员会及雅皓组织官方网站。注:1 .股票意味着证书已经获得，但尚未签署；2.新建商品房包括别墅、阁楼、自住等。，不包括商业和经济适用住房

本刊由曾辉实习生刘志胜撰写/北京新闻记者