“鬼城”之辩

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根据国家统计局的数据，2月份，70个大中城市中的69个城市新建商品房价格同比下降，66个城市新建商品房价格环比下降。数据显示，35个城市的商品房库存非常高，需要16个月才能消化。在这样的背景下，关于“鬼城”的争论越来越激烈。

虽然对于如何计算空的比率仍有不同意见，但“鬼城”无疑已成为中国必须面对的问题。2014年，里昂证券(clsa)发布了一份关于中国“鬼城”现象的研究报告，发现空在2009年至2014年间完成的建筑入住率高达15%，而空.的商品房入住率则高达15%本报告更重要的发现是，对于偏远和低价值的房地产项目，空购买率为17%。一张“鬼城”的数据图，基于未来供求比例和城市住房存量的实验模型，其结果与里昂证券的研究相吻合。“鬼城”集中分布在资源稀缺、经济单一的北部和东北部，一些典型的二线城市如温州(房地产)、常州(房地产)、赣州(房地产)和贵阳也在此列。

关于“鬼城”的争论主要有两个方向。一是在多重产权(一户拥有多处房产)越来越普遍的情况下，房屋是空式的还是供过于求，不能被视为“鬼城”的标准；二是新城市化带来的大量人口迁移将带来大量的住房需求需要填补

拥有多套房的家庭越来越多。住房空住房并不意味着这个城市是一个“鬼城”。还有一种可能性是，它是一个充满希望的城市，拥有各方面的优秀资源，值得投资。2013年，西南财经大学中国家庭金融研究中心发布的研究报告显示，空城市住宅市场的整体入住率达到22.4%。这里的“空住宅”指的是拥有但没有人居住的“人房分离”的房屋。结果表明它是被拥有的。这样的空住房基本上是出于投资需求，只有一线城市和最多1.5线城市符合要求。即使是在一线城市拥有多个住房单元的普通家庭，通常也会为家庭成员租房或居住，而空的住房很少出现。二线城市甚至三、四线城市都不能满足上述投资需求。这座空的房子是因为这座城市的吸引力和长期价值。北方、广州和深圳当然不是“鬼城”，但也不能成为其他城市的普遍现象。

至于城市化带来的人口及其住房需求，它实际上简化了城市化。在过去的两年里，太多的城市打着新型城市化的旗号建设城市。例如，贵阳正在建设一个类似美国双塔的房地产项目，投资900亿元，包括一个豪华购物中心、游乐园和一个湿地保护区。当地政府和开发商希望通过这个项目吸引50万居民。去年，该市有16个大型项目在建或竣工。应该注意的是，以城市化为导向的项目建设在所有城市中分布均匀，但城市化人口的流入极不均衡。即使有户籍制度，在城市化进程中，人们也一定会涌入拥有更多资源和机会的城市，而不是统一进入省会城市。物质条件和寒冷的建筑显然不如多样化的经济结构、大量的就业机会和丰富的资源有吸引力，这就是为什么上述里昂证券报告显示偏远和低价值的房地产项目/。

关于“鬼城”的争论和争论将会继续。尽管没有必要在不提及空的情况下给“鬼城”贴上标签，但也没有必要以观察的名义粉饰实际的“鬼城”。这是经历过房地产泡沫的中国必然会面临的问题。