最佳购房时间窗口打开？业内称20城楼市或反弹

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[在全国范围内，大约有10个城市的供需结构比较紧张。大约有10个其他中心城市有相对健康的供给和需求，只有20个中国城市通过空.提高了房价]

在中央政府发布支持居民自谋职业、改善居民性需求、稳定居民住房消费的信号后，新一轮的地方房地产市场刺激措施开始深入实施。在一系列有利条件下，许多业内人士认为，在当前价格见底之前，购房的最佳“窗口期”已经到来。

楼市迎来了最佳购房的“窗口期”

在过去的十年里，虽然整体房地产市场处于急剧上升的状态，但仍然有一些最佳的时间窗口，买家进入市场，可以选择较低的成本和更冷静。例如，2009年第一季度是2008年9月金融危机爆发后的一个好时机。

“我当时在厦门大学附近买的二手房不到9000元。当时，很多人认为它很贵，但现在它超过了3万平方米。”来自泉州安溪的石先生说。

从那以后，从2011年底到2012年上半年，房地产市场迎来了买房的最佳时机。以广州为例。当时，广州市区购房者购买的房子已经上涨了40%以上。

现在，一个类似的最佳购买窗口似乎已经出现。许多业内人士表示，从现在到第二季度末，这将是进入市场的一个好窗口。同一政策咨询研究部主任张宏伟表示，今年上半年入市最好，下半年将再次进入“买高不买低”的市场。

“大炮”任志强几天前在佛山的讲话中反复预测了过去10年房地产市场的走势，他表示，尽管6亿平方米的库存超出预期，但随着房地产投资和土地供应放缓，第四季度供需关系恢复平衡，房价将开始上涨。

“之所以有买房的最佳时机，是因为房价反弹的迹象越来越明显。”上海亿居房地产研究所研究员严跃进向《中国商报》表示，目前，整个房地产市场的政策环境趋于宽松，预计未来将出台一系列政策，如增加公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例等，这将导致住房市场成交量增加，进而促使房企调整定价策略，采取提价做法。

严跃进表示，从这个角度来看，随着整个房地产市场出现复苏迹象，如果不积极入市，可能会推迟买房的最佳时机，增加购房成本。

中原地产首席分析师张大伟也分析说，窗口期只会在两三次降息、三个月左右的市场成交量恢复以及全国性的普遍政策之后出现。“现在它正处于积累有利政策和花些时间消化库存的阶段。总体而言，一线城市的窗口期已经出现。”

其中，供需相对紧张的深圳去年12月新建商品房同比增长1.2%，成为当月中国70个大中城市中唯一的一个城市。尽管2月份的涨幅有所收窄，但它仍保持着增长趋势，成为中国唯一一个房价持续上涨的城市。在许多业内人士看来，其他一线城市和一些供需紧张的二线城市也将出现反弹。

张大伟表示，去年一线城市的许多房地产价格下跌了10%，然后将立即回到去年下跌前的最高点。“也就是说，在经历了2014年的大幅下跌后，中国目前正处于复苏阶段，上涨幅度将取决于政策的力度。”

预计不会有超过20个城市出现反弹

投资需求一直是房地产市场高速增长的驱动力之一。由于缺乏可供选择的投资渠道，近十年来房地产一直是居民的最佳投资选择。不仅门槛低，回报稳定，而且银行杠杆可以用来扩大收入。然而，近年来，随着交易税和政策的增加，短期投机需求大幅减少。在大多数城市，住房供过于求，价格过高，未来增值不确定，这已不再是最佳投资选择，因此房地产投资需求也大幅下降。

张大伟对本报表示，该行已进入下调RRR利率的渠道，公积金政策正在全面放松，包括一线城市，预计这些城市也将放松购房限制。现在确实有进入窗口期的迹象和可能性。然而，是否进入最佳购买窗口期仍取决于城市和次区域。“现在它已经结束了过去单边上升的状态，无论是从心理层面还是从实际供求矛盾来看，都要经过过去的三四轮。随着房价的上涨，房地产市场已经达到了一个新的阶段。”

“既然它是一扇窗，那它一定是一扇以后可以升起的窗。如果它倒了，就不能叫它窗户。”张大伟说，过去市场供求结构比较紧张，所以只要有鼓励政策，市场就会好转。然而，本轮救市政策出台后，除了一线城市和一些二线城市市场活跃外，其他城市都处于平静状态。

张大伟说，从全国来看，大约有10个城市供需结构紧张。大约有10个其他中心城市有相对健康的供给和需求，只有20个中国城市通过空.提高了房价“其他城市房价上涨的可能性非常小，因为其需求并不支持房价上涨的可能性。”也就是说，未来只有北京、厦门等二线城市的房价有望反弹，而其他三、四线城市甚至一些二线城市仍处于绝对过剩状态。

经过十年的快速发展，中国房地产业已经处于从快速增长到稳步发展的过渡阶段。全国房地产市场繁荣、所有产品销售良好、所有房地产企业都赚钱的日子已经一去不复返了。在新常态阶段，不同城市和地区的表现将进一步分化。张大伟表示，在三、四线城市楼市普遍过剩、人口引进非常有限的情况下，三、四线城市与一、二线城市的差距进一步加大。

其中，需求是决定这种地区差异的主要因素。以福建省为例，数据显示，在2005年至2013年的九年间，福建省的人口增长率存在较大差异。其中，厦门的人口增长率居全省之首，在过去的九年里，厦门的人口增长了65.78%。此外，福州、泉州、晋江、石狮等经济发达地区的人口也实现了快速增长，全省人口集中在厦门、福州、泉州等几个主要城市。

相比之下，超过一半的区县人口出现负增长，尤其是在闽北和闽西等山区县。目前，这一趋势仍在加剧。厦门和君房地产评估公司董事长王琦告诉记者，在目前泉州、龙岩等周边三、四线城市房价较低的情况下，购房者和开发商都将资金集中在一、二线核心城市，资金将进一步集中在厦门等核心城市。