华澳信托6亿房地产项目陷兑付风波

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房地产信托曾经很受欢迎，但最近变成了一个“烫手山芋”。继去年昌浩一号涉嫌光耀地产债务、常颖第66号金融家董事长出走事件后，今年2月，华奥国际信托有限公司(以下简称“华奥信托”)再次发布公告。长豪27广州刘超站集合资金信托计划(以下简称“长豪27”)一期和二期信托单位延期2个月。此外，该产品的第三和第四阶段已经到期，目前还没有消息。作为回应，华奥信托在接受《经济信息日报》采访时表示，根据合同授予金融家的权利，该产品将于4月17日到期。华奥计划在到期日为投资者支付本金收益。

长昊27号延长至2月

2月17日，华奥信托在其官方网站上公布了长号27号广州刘超站项目延期公告，称截至公告日，信托运行正常。目前，这种信任的各种保障措施是有效的、合法的，并没有改变。根据信托合同第4条第(2)款，公司在此宣布，信托计划第一期和第二期信托单位的期限将延长2个月，受托人可在延长期内根据项目的实际情况提前终止信托计划。第一期和第二期优先信托单位从各期展期开始日(含)至展期终止日(不含)的预期年化收益率保持不变。

“我投资了300万元，其中200万是从父母、兄弟姐妹那里借来的。如果本应在2015年2月18日到期，华奥信托在2月17日表示，根据合同，它可以延期2个月。”一位购买昌浩27的投资者表示。他认为，尽管信托公司的公告称“截至本次公告之日，信托运作正常。”但是到目前为止，延长的两个月即将结束，仍然没有任何消息。

事实上，让投资者感到不安的是，此次延期公告仅针对长豪27的第一、第二个信托单位。长昊27号第四期于2014年3月21日提出，现已到期。“现在长春27号的第三期和第四期已经到期，但信托公司连话都没说。”上述投资者对此感到担忧。

据公开信息，长豪27号信托计划于2014年2月18日成立，期限为12个月。本信托计划的信托单位总数为6.001亿。信托资金主要用于转让广州市泽鑫物业管理有限公司(以下简称“泽鑫物业”)100%的股权，共计10万元，发放股东贷款6亿元。资金用于广东省广州市天河区体育东路39-45号地下(1486平方米)、一层(3275.08平方米)和三层(3231.8平方米)。

值得一提的是，《经济信息日报》记者从业内人士处了解到，华奥信托已经与投资者签署了《t2信托单位赎回和赎回支持函》。根据该函，为实现投资者按时退出信托计划，华奥信托承诺在投资者持有的t2个信托单位赎回到期后，按照信托合同约定的未分配信托利益的赎回价格、计算方法和支付方式，向投资者指定的信托利益账户支付赎回开放日之前的所有赎回资金和未分配信托利益，投资者向信托公司发出赎回申请。

据知情人士透露，“从上述赎回撤单支持函中，可以推测，此次长春27号或由于华奥信托的人事变动，其并未做好赎回准备而导致延期。”不过，知情人士也承认，“这封支持信可能无效。”

针对这种情况，华奥信托在接受《经济信息日报》采访时表示，华奥信托重视信托项目的投资后管理，并成立了资产管理部，与业务团队共同负责投资后管理。刘超站资产抵押率低，对投资者有利。它位于天河商圈的核心，具有很高的价值。然而，在企业运营项目中存在许多外部挑战，需要努力管理。根据这种情况以及合同对融资人约定的合法权利，在约定的分配到期前和企业提出申请后，我公司向投资者宣布，根据信托合同的相关约定，信托计划将延长2个月。上海部分高级投资者在参观并深入了解该项目后，对华奥信托的风险管理能力表示信任，将继续持有该项目产品直至到期，并将投资于华奥信托其他新发行的信托产品。

华奥信托强调，在华奥信托和企业的努力下，加上项目本身的高市场价值，各项工作进展顺利，找到了新的融资方。预计该信托计划将在展期到期前完成信托基金的赎回。

风险控制是可疑的。华奥的救赎能力在最底层

根据长豪27号信托的推荐材料，该产品的风险控制措施主要包括:优劣势比为9: 1的结构化设计、广州赢驷国际贸易有限公司、泽鑫置业和股东提供连带责任保证。至于产品的预期回报率，分水岭是300万元。100万至300万元为10.5%；单笔认购金额在300万至1000万元之间，占11%；1000万元及以上将通过协商解决。

对此，新浪仓视研究中心认为，作为一个房地产项目，该产品具有较高的预期收益率和短期性，其交易对手较弱。即使有股权质押、关联方连带责任保证、实际控制人连带责任保证等信用增级措施，风险控制仍有难度。

事实上，华奥信托的赎回风险绝不是上述孤立的案例。根据公开信息，在华奥信托今年暴露的风险事件中，涉及的融资方大多是房地产公司。例如，去年5月，华奥信托陷入了广耀地产的债务漩涡，并紧急起诉几家公司进行自我保护。此后，华奥信托因常颖66金世纪项目融资方董事长“出走”而陷入危机。

值得注意的是，根据上海交通大学中国金融研究所发布的第一份《信托公司赎回风险评估报告》，在接受调查的60多家信托公司中，以经营环境、资产管理能力、风险管理能力和隐性担保能力为评价指标，华奥信托的赎回能力在综合评价中整体排名最低。

对此，华奥信托表示，公司对存续项目的管理已经实现了专业化、综合化和精细化。新的管理团队相继上任后，资产管理部于去年10月专门成立，负责所有存续项目的管理和风险处置。对于每个存续项目，由专人负责对存续阶段的各种风险点进行监控，实时更新风险控制措施和监管指标的执行情况，定期更新交易对手和担保人的财务数据和财务指标、许可证年检、贷记卡信息、项目执行进度、抵押物和手续的重新评估、信用评级等。全面监控幸存项目的存在。同时，我公司建立了严格的双线检查制度，要求业务人员和生存管理人员按照一定的频率进行现场检查和非现场检查，以便及时识别和预警生存项目的风险。

华奥信托还表示，在经济低迷的情况下，金融机构不可避免地会面临交易对手的信用风险，但重要的是要及时预警和及时处置，尽一切可能保护客户的利益。我公司通过及时的风险处置，彻底解决了去年5月广药地产的债务事件，客户的利益得到了保障。然而，常颖第66黄金世纪项目融资人的董事长“出走”事件是一种个人行为。借款企业原本运转正常。虽然受到负面舆论的影响，但该项目的信托收入到目前为止支付正常。华奥信托将继续负责投资后管理，关注企业运营，履行受托人职责。

《经济信息日报》记者将继续关注这一事件的进展。