楼市低迷利好频出 新政突破限制供给的70/90政策

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上周，国土资源部和住房和城乡建设部联合发布了《关于优化2015年住房和土地供应结构促进房地产市场稳定健康发展的通知》，明确了中央政府稳定房地产市场供应水平的政策，涉及土地供应、住房规划、土地和住房供应结构、保障性住房总体规划等。事实上，它突破了2006年推出的70/90限制供应政策，有利于支持自营职业和改善住房的需求。

然而，为了稳定房地产市场，有必要通过财政、税收和金融措施来改善需求。可行的政策储备包括鼓励银行加大对住房抵押贷款的支持力度，实施差别化的抵押贷款政策，为首次住房抵押贷款提供优惠的首付比例和利率，为自谋职业和改善需求提供税收优惠，以及加大地方政府购买商品房补充经济适用房的力度。

可以说，经过几年以控制投资需求为主要手段的房地产调控，2009年救市形成的房地产市场泡沫已经初步得到控制，这不仅体现在房地产投资增速下降上。2014年，房地产投资增长10.5%，同比下降9.3个百分点。更多体现在房地产价格上，尤其是二手房价格。根据中国指数研究所的“百城价格指数”，2015年2月，100个城市(新建)的平均价格为10539元/平方米，环比下降0.24%，同比下降3.84%。

然而，房地产市场的发展与居民的实际住房需求仍有很大差距。从静态数据来看，虽然城镇居民住房拥有量初步达到每户一套，人均33平方米，但城镇居民住房拥有量很不均衡，住房成套率相对较低。根据中国共产党第六次全国代表大会的数据，49.6%的城镇家庭人均住房面积在30平方米以下，36.5%的家庭没有厨房或厕所。根据动态数据，中国城市化正处于中期阶段。根据2020年60%的城市化率，大约有3亿已经或将要到达城镇的移民需要“生活并有地方居住”。一些专家判断，在2025年之前，中国的城市住房需求不会绝对下降。

这可能是首相所说的。房地产市场有自己的规律。中国幅员辽阔，包括大城市、中小城镇。情况不同了。因此，我们要求地方政府加强合理调控房地产市场的责任，因地制宜，在不同城市实施政策。中国的城市化进程仍在加速，中国房地产市场需求刚性。鼓励居民要求自住住房和改善住房，保持房地产长期稳定健康发展。

此外，稳定房地产意味着稳定投资，这也是目前稳定增长的关键之一。回顾2014年的数据，进出口同比增长2.3%。社会消费品零售总额名义同比增长12.0%，增速比上年下降1.1个百分点。固定资产投资同比增长15.7%，增速比上年下降2.7个百分点。考虑到消费需求的长期“稳定”特征和全球经济的疲软，今年出口的复苏仍然缓慢。因此，稳定经济的关键是稳定投资。具体观察投资数据，三个主要部分，房地产投资，制造业投资和基础设施投资，前两个继续下降，这显然是不够的，仅仅依靠基础设施投资对冲。在新的引擎尚未建成的情况下，房地产仍是稳定投资的主要力量之一。

稳定的房地产不能仅仅依靠供应管理。一方面，简单的供应管理可以影响更多的价格，但我们现在需要的是价格稳定和数量增加的稳步恢复。另一方面，在当前的房地产领域，优化供给难以创造需求。因此，需要更多的财政政策来鼓励自营职业和改善性需求。