楼市新政规定房子卖不掉将暂停拿地 或再打击土地财政

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“两会”后，楼市关于新政的猜测层出不穷。3月27日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了《关于优化2015年住房和土地供应结构促进房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)，新政终于打响。文件明确要求，各地要合理安排住房和土地供应规模，优化住房和土地供应结构，在房地产市场存量较高的地区，减少住宅用地供应，直至停止计划供应，允许对不符合市场需求的住房进行调整，允许改造未开发的房地产用地。

新政会给房地产市场带来什么影响？据专家分析，新政的出台并不是一项“救市”政策。其主要功能是调整结构、规范土地市场秩序、保障民生等。与此同时，它将帮助三、四线城市减少库存。然而，由于各种现实因素的制约，新政的实施效果取决于各地出台的具体政策。此外，专家还预测，在当前政策利好频繁的情况下，楼市政策将继续宽松。

要点一:合理安排住房和土地供应，暂停存量较高地区的土地供应

《通知》提出，要合理安排住房规模及其土地供应。省级住房和城乡建设主管部门要加快编制本地区住房建设规划和年度实施计划，统筹安排住房建设总量、供应结构、空布局和发展进度。对住房供应明显过大或在建住宅用地规模过大的市县，应减少住宅用地供应，直至停止计划供应；住房供需矛盾突出的热点城市应根据市场实际情况，有效增加住宅用地供应规模。

对此，雅豪分析认为，该政策符合中央分类指导和地方政策的调控原则。在高库存的三、四线城市，一方面要控制房地产市场的进口，减少土地供应，另一方面要开放市场出口，拉动经济，增加购房需求，逐步缓解区域房地产市场的供需矛盾。

然而，北京市房地产协会秘书长陈至在接受中信网房地产频道采访时表示，在住房供应明显过剩的城市，即使调整住房和土地结构，需求也不会快速增长，库存消化问题仍难以在短时间内解决。中原地产首席分析师张大伟也表示，许多三、四线城市的库存积压已经非常严重，一些城市甚至在“救市”的情况下仍有崩溃的风险。

与此同时，一些专业人士指出，这项政策在实施中可能会遇到困难。雅豪指出，地方政府减少土地供应意味着减少土地出让收入。对于地方财政收入过度依赖土地出让金的城市，是否能够按照部委的要求实施，目前还不得而知。

要点二:优化住房和土地供应结构，允许未开发房地产土地的转化

《通知》提到，要优化住房供应，促进土地利用结构调整。在建商品房项目，在不改变土地使用性质、容积率等必要规划条件的前提下，允许对不符合市场需求的住房单元进行调整，支持居民自住和改善住房需求。房地产供应量明显较大或在建房地产用地规模较大的市县，可根据市场情况研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

这项规定为滞销地块和项目提供了新的机会。开发商可以申请改变高风险地块的产品类型，滞销项目可以申请调整公寓式产品，从而打破市场困境。我喜欢我家族集团副总裁胡景晖的分析。这项政策将有助于解决中国三、四线城市土地供应过剩和无序的问题，并从供给和消化两个方面逐步扭转供大于求的局面，逐步稳定房价。

然而，这项政策也可能面临执行阻力。雅豪指出，不同类型土地的征地成本有很大差异。以北京为例，2014年出售土地中住宅用地的平均底价为14557元。/平方米，而商业用地的平均底价仅为8549元/平方米。如果涉及养老、文化、体育等用地。，土地价格水平往往较低，开发商将高价获得的土地转化为低价值。

第三点:协调经济适用房项目建设中“担保”和“去库存”的效果

文件中还提到，为了进一步加大住房保障货币化的力度，各市县可以将在建的房地产项目作为整体购买，用于棚改安置房和公租房，也可以将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公租房用地。

据分析，这一政策有利于实现“保证”和“去库存”的双重目标。在陈至看来，许多城市一方面承受着房地产市场高库存的压力，另一方面又有大量棚户区改造的要求。政府将部分商品房改造为安置房和公租房，将保障性住房建设与去库存化和结构调整相结合是合理的，可以减少社会总财富的浪费。

分析:“支撑市场”不是“拯救市场”。后续楼市政策将继续宽松

“两会”后，关于即将出台的房地产市场“救市”政策的猜测一直很猖獗。然而，对于这种调整，许多专家认为是“支撑市场”，而不是“拯救市场”。在陈至看来，这项政策不是“救市”政策，“调整”意味着更多。胡景晖还认为，《通知》总体上符合新常态下我国宏观经济政策，呈现出“控制规模、调整结构、讲求秩序”的特点，是调整结构、规范土地市场秩序、保障民生、控制消化存量的举措。

陈至还提到，这份文件实际上是落实2015年政府工作报告，是一份原则性的指导性意见，但相关政策的落实取决于具体政策及其在各地的落实情况。

至于市场展望后的楼市政策走向，张大伟分析称，2015年，房地产政策将延续去行政化和市场化监管的思路，并出台了多项房地产刺激政策。预计随后所有部门都将出台类似政策，预计在一些一线城市的营业税征收和限购环节将进一步放开。地方政府也将直接引入各种“救助”政策，如减税和购买补贴。