大利好！楼市新政三连发

本篇文章1917字，读完约5分钟

备受关注的“中央版”房地产宽松政策正式落地。30日，中央银行、住房和城乡建设部、财政部、国家税务总局等部门出台了稳定房地产市场增长的新政策，其中第二套首付下调至40%，第一套公积金贷款首付下调至20%，第二套公积金贷款首付下调至30%；此外，出售房屋超过2年的个人免交营业税。在这一点上，加上土地和住房及城乡建设部上周刚刚出台的新政策，中央政府给房地产市场开了三剂猛药。

业内人士表示，稳定房地产市场的结构性金融和财政政策弹药已经投入使用，这是避免房地产惯性下跌的一项有针对性的政策。房地产调控最明显的特点是双管齐下。中国人民银行和财政部通过放松信贷政策和财税政策刺激需求，以稳定住房消费和刺激国内需求；然而，住房和城乡发展部从供应方开始。前期，为控制二、三线城市住房和土地严重供过于求，出台了优化住房和土地供应结构的政策。

30日，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。为进一步完善个人住房信贷政策，支持居民自谋职业，提高保障性住房需求，促进房地产市场稳定健康发展，鼓励银行业金融机构继续发放商业个人住房贷款和住房公积金委托贷款相结合的贷款，支持居民购买普通自住住房。其中，对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的居民家庭，为了改善其居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，最低首付比例由以前的60%(部分地区为70%)调整为不低于40%。

同时，上述通知调整了公积金贷款，并支付给职工家庭使用住房公积金委托贷款购买的第一套普通自住住房，最低首付款比例为20%；对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的已付职工家庭，为了改善其居住条件，可再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住住房，最低首付比例为30%。

在中国人民银行发布新政的同时，财政部、国家税务总局也发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，表示将从3月31日起调整二手房交易的营业税政策，营业税征收额度将从前五年调整为两年。个人出售购买时间不足2年的房屋，将全额征收营业税；但个人出售已购买2年以上(含2年)的非普通房屋的，应按销售收入与房屋购买价格的差额征收营业税；个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售的，免征营业税。

北京中原地产首席分析师张大伟表示，该政策远远超出市场预期，尤其是第二套房首付比例降至40%。预计地方政府将出台更加积极的宽松政策。

“今天出台的一揽子房地产监管政策将对房地产趋势和预期产生影响。”中国社会科学院金融研究所金融研究室主任曾刚30日在接受《经济信息日报》采访时表示，目前稳定增长是一项非常重要的任务，而房地产业仍然是中国金融机构信贷中非常重要的一个行业，稳定房地产投资将对中国宏观经济产生积极影响。

20国集团和新兴国家发展战略研究中心主任张也表示，目前中国经济主要面临工业产能过剩和房地产产能过剩，两者互为因果。因此，有必要稳定房地产市场，解决他们的产能过剩。

业内人士认为，新政的出台有望刺激二手房销售，但房地产行业仍面临前所未有的“去库存化”，尤其是在一些三、四线城市，库存消化周期甚至超过60个月。

27日，国土资源部和城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房和土地供应结构促进房地产市场稳定健康发展的通知》，要求限制供应，合理安排住房和土地供应规模。其中，对于住房供应明显过剩的市县，应减少住宅用地供应，直至停止计划供应。同时，房地产供应量明显较大或在建房地产用地规模较大的市县，可根据市场情况研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地利用和规划条件，引导未开发房地产用地的转化和利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设，促进其他产业的投资。

华夏银行发展研究部研究员杨赤认为，此次房地产监管最明显的特点是双管齐下。中国人民银行和财政部通过放松信贷政策和财税政策刺激需求，以稳定住房消费和刺激国内需求；住房和城乡建设部从供应方面入手，在前期推出了优化住房和土地供应结构的政策，以控制二、三线城市住房和土地严重供过于求的局面。

“银行如何调整抵押贷款策略，将是这轮房地产政策能否真正奏效的关键。”杨赤指出，考虑到收入和风险因素，银行不可能大幅增加住房领域的信贷资源配置。从收入来看，在利率市场化的背景下，银行债务成本明显上升。由于住房贷款资产回报率低，不是银行信贷的重点领域，信贷额度长期受到限制。从风险角度看，双升银行业不良贷款余额和比例持续上升。截至2014年底，我国商业银行不良贷款率超过1%，达到近年来的1.25%。虽然房地产领域不存在大规模的风险事件，但潜在的信用风险不容忽视。