二套房贷首付最低降至30%

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第二套房的最低首付是40%

首套公积金贷款至少为20%

公积金贷款的最低限额是30%

转让二手房两年以上免征营业税

(记者程洁)第二套房贷政策调整的消息终于尘埃落定，结果远远超出预期。昨天下午，央行、住房和城乡建设部、银监会联合下发了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例从60%-70%下调至40%，其中公积金二套房最低还款额下调至30%。

通知鼓励银行业金融机构继续发放商业个人住房贷款和住房公积金委托贷款相结合的贷款，支持居民购买普通自住住房。对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的家庭，为了改善其居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，最低首付比例调整为不低于40%。

同时，充分发挥住房公积金在合理住房消费中的支撑作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买的第一套普通自住住房，首付比例最低为20%；对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的有偿职工家庭，为了改善其生活条件，可再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住住房，最低首付比例为30%。

事实上，这并不是第一次放宽第二套住房贷款政策。去年9月30日，中央银行发布了一份文件，大大放松了对首次住房贷款的认可。根据该文件，对于拥有住房并已结清相应购房贷款的家庭，为了改善他们的生活条件，他们再次申请贷款购买普通商品房，银行金融机构实行首套住房贷款政策。

中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇昨日表示，第二套房首付有利于释放自住需求，改善购房状况，但购房需求强劲、房地产甚至过热的京、沪、深等城市可能会考虑不降低首付比例。中国银行国际金融研究所副所长宗亮也认为，新的房地产市场政策有利于房地产市场回归正常。兴业银行首席经济学家鲁正伟表示，由于过去房地产市场充满了强烈的情绪氛围，此次调整标志着政策回归理性的正确轨道。预计未来将取消部分地区的限购政策，解决房产税的公平税负问题。照片提供/cfp

税收新政

二手房营业税免税期将转回2年

从现在起，符合条件的二手房转让每百万元可节省税费55000元

(记者张勤)被业界称为“史上最强有力”的房地产救市政策昨日出台。昨天下午，财政部和国家税务总局发布通知，澄清从今天开始，个人谁已转让不到2年的住房将被全额营业税；个人出售已购买2年以上(含2年)的非普通房屋的，按照销售收入与房屋购买价格的差额征收营业税；个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售的，免征营业税。

通知还指出，上述普通住房和非普通住房的标准、免税的具体程序、购房时间、开具发票、抵扣差税额证明、无房可购行为等相关税收管理规定，均符合《国务院办公厅转发建设部等部门稳定房价意见的通知》(国务院发布？2005年？《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2006〕26号)？2005年？89号)和《国家税务总局关于实施房地产税收政策若干具体问题的通知》(国税发？2005年？172号)。

一些分析人士告诉《北京青年报》，这项新政策的实质是降低二手房的年限要求。财政部、国家税务总局2011年发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12号)中，二手房交易缴纳营业税的区分期为5年。此前，个人住房转让营业税的免税期为2年。在这项新政策中，可以说财政部和国家税务总局已经将二手房营业税的免税期限调整回两年。这意味着二手房转让享受营业税免税的政策门槛再次下调至2年，免征营业税的时间从“满5年”改为“满2年”，这将大大缩短购房后的锁定期。一些业内人士表示，此举将促进二手房交易。

引人注目

新政后买卖二手房应该交什么税？

据《北京日报》记者了解，现在买卖二手房需要交税，包括契税、营业税和个人所得税。其中，契税按房屋面积缴纳房价的1%至4%:面积小于90平方米，第一套房缴纳1%；面积90平方米和144平方米缴纳1.5%；面积在144平方米以上的需缴纳4%。

营业税税率为5.5%，对购买时间不足2年的房屋对外销售征收全额营业税；个人出售已购买2年以上(含2年)的非普通房屋的，按照销售收入与房屋购买价格的差额征收营业税；个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售的，免征营业税。

此外，还有个人所得税，对于那些拥有5年房地产许可证并且是唯一住房的人，可以免除个人所得税。值得注意的是，目前个人所得税的免税条件仍然是“房产证是5年内唯一的住房”，并未调整为“房产证是2年内唯一的住房”，也就是说，此次调整不涉及个人所得税的减免政策。

在上述三种税中，契税的计算相对复杂，还涉及到普通住房的概念。那么什么是普通的房子呢？根据政策定义，所有“建筑面积超过144平方米，容积率低于1.0，实际成交价格比同级别土地上房屋平均成交价格高1.2倍”的房屋都属于非普通房屋，但恰恰相反，它们都是普通房屋。此外，购买公房、改迁建房、合作集资建房、安居房、绿化隔离带农民安置用房等保障性住房享受普通住房待遇。

例如，根据新政的计算，如果买方购买的二手房是总价为100万元的“四年房”，他以前要缴纳的营业税是100万×5.5% = 5.5万元，但现在他可以在两年多后得到“免税”，即他省下了5.5万元的税款。

文字/记者张勤

市场前景分析

房地产市场的又一个春天？

昨天发布的“救市”政策将给北京乃至全国的房地产市场带来什么样的影响？在上一轮放松管制后，房地产市场会上演另一场“飙升的市场”吗？现在是买房子的时候了吗？针对这些问题，《北青报》记者进行了深入采访。

房地产市场的交易量将在4月份迅速上升

“从北京住房贷款首付比例多年来的变化来看，2010年第二套房首付比例统一为40%，此后一直在上升。自2013年以来，第二套房首付比例一直保持在70%。第二套房首付比例已回到2010年前的水平。对于总价为200万元的二手房，首付款金额最多可减少60万元。”中原地产首席分析师张大伟认为，新政的最大影响是直接刺激需求。4月份整体市场成交量将迅速上升，一线和二线城市的房价将有可能上涨。

链家地产市场研究部分析师张旭表示:“不看数据，很多买家会觉得，春节后二手房市场正在迅速回暖。然而，我们的统计数据显示，这主要是由于增加了改良买家，真正的买家仍然很难进入市场。从这项新政策可以看出，降低第二套房首付比例相当于降低了只需买房的购房者的门槛。”

房地产市场已经进入了一个宽松的时代

新政对房地产市场的第二大影响是心理影响。为什么市场如此关注第二套住房贷款政策？这是因为第二套住房贷款政策是2013年收紧房地产市场的标志性政策。2013年，房地产市场繁荣，许多地方收紧政策，将首付比例从60%调整到70%。在这种情况下，放松这一政策将意味着政策方向的全面调整。

“如果第二套住房贷款政策得到调整，对改善的需求将发生质的变化。2014年9月30日，央行放松和限制贷款的政策实际上放松了改善需求，进入了市场，但主要是针对卖出和买入的需求。第二套政策的放松意味着需求的改善将得到充分鼓励。”可以预见，信贷政策一直是房地产市场政策的核心。如果第二套住房贷款放松，地方政府将推出更加积极和激进的放松政策。

交易成本大大降低

根据财政部新政策，个人购买普通住房2年以上(含2年)对外销售免征营业税；出售不满2年的住房应全额征收营业税。这项规定将大大降低买家的成本，活跃市场气氛。从历史上看，营业税政策也全面回到了2009年。

此次税收调整不涉及个人所得税，个人所得税是二手房交易中税负最重的税种。目前，该税的征收标准为5年内的房产(销售价格-房产原值)×20%。对于差价为100万英镑的房子，所得税将为20万英镑，如果该房产是该家庭5年内唯一的房子，则该房产将被免除。二手房税未能与营业税同步下调，这表明政府机构在政策储备方面仍有后手。

文字/记者范辉