钱紧房多 楼市去库存压力大

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2015年1月20日，国家统计局发布了2014年经济数据，国内生产总值636463亿元，比上年增长7.4%。2014年的季度增长率为第一季度7.4%，第二季度7.5%，第三季度7.3%，第四季度7.3%。从2014年房地产市场的表现来看，受银行信贷紧缩和“资金短缺”的影响，紧随其后的是杭州(房地产)、常州(房地产)、温州(房地产)、宁波(房地产)、北京(房地产)、上海(房地产)等。南京(房地产)、广州(房地产)、宁波等。

银行“不愿放贷”的库存压力很大

2015年的三大趋势

虽然大部分城市的楼市限购政策已经取消，但“中央四条”和降息等刺激政策也已出台，地方政府也出台了“救市措施”，楼市也经历了年底的“加息”，而“加息”是在房企冲刺年度销售业绩指标的背景下完成的，这并不意味着加息可以继续。那么，在当前宏观经济触底的基本背景下，2015年的货币政策预期会有哪些变化，房地产市场调控政策的实施水平预期会有哪些变化？会否推出刺激楼市需求的政策？2015年整个房地产市场的发展趋势是什么？让我们看看同样的政策是怎么想的。

特征1:在宏观经济触底阶段，有针对性的宽松货币政策有望继续，但房地产市场的投资风险控制将进一步加强

分析:2015年，尽管自2014年下半年以来出台了各种“救市”政策，但房地产市场在年底却出现了“死胡同”。但是，大盘库存的基本面并没有改变，大多数房企的盈利能力仍令人担忧，企业还将面临一定的资金问题。

因此，从2015年上半年银行信贷的背景来看，即使央行降息，也不会改变银行继续“勉强放贷”的行为。从实际市场表现来看，银行对中小房企贷款仍持谨慎态度，并没有实质性放松。银行和其他金融机构不会无限制地给房企更多“救命钱”。就连目前的金融机构也开始“停止放贷”和“锁定中小企业”，以控制房地产市场的投资风险。因此，从这个角度来看，2015年有可能在政策层面进一步加强房地产市场的投资风险控制。

特点2:2014年，投资和销售下降，房价下跌仍然是主流。2015年，大多数房企的资金仍然紧张，“去库存化”仍然是市场的主旋律

分析:从2014年12月36个大中城市的库存压力指数变化来看，由于“救市”和房企冲刺年度销售业绩指数等因素，一线城市和部分二线城市的库存脱销周期回落至合理区间。然而，库存压力仍然相对较高，市场脱销周期超过15个月，市场基本面不佳的城市仍占大多数。特别是在2015年初，对于大多数城市来说，由于冲刺年销售业绩指标的因素减少，市场去规模化速度降低，去规模化周期将略有回升。此时，“去库存化”仍是市场的主旋律，2015年房价仍将有下行压力。

在这样的市场背景下，政策层面仍处于定向宽松状态，以便尽快清除市场库存。例如，2015年1月16日，国家发展和改革委员会副主任朱之鑫表示，国内房地产不存在危机，房价的适度波动挤压了投机需求，这将稳定2015年的住房消费。

特点3:2015年，经济下行压力加大，人口增长放缓，人口红利减少。政府决定房地产市场的“去库存化”不会改变

分析:根据国家统计局发布的数据，截至2014年底，中国大陆总人口(包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括港澳台地区和华侨)为13.6782亿，比上年末增加710万。年出生人口1687万，出生率12.37‰，死亡人口977万，死亡率7.16‰。虽然人口自然增长率为5.21‰，比上年高0.29‰，但与前十年相比，人口增长率明显放缓，人口红利逐渐减少，这决定了房地产市场需求的增长率也将逐年放缓。

然而，对于大多数品牌房地产企业来说，出于对业绩和增长率的追求，他们继续增加资本、人员和土地的投资，并试图在2014-2015年的不良市场条件下实现15%甚至更高的年增长率，这将导致房地产行业产能过剩、供应过剩和库存过高，从而导致更大的去库存压力。