社科院：一线楼市望下半年复苏 限购或全面退出

本篇文章1645字，读完约4分钟

在2014年底房地产市场出现企稳迹象后，2015年能否继续复苏受到市场的广泛关注。中国社会科学院发布的《中国住房发展报告(2014-2015)》指出，2015年房价将以软着陆为主，限购政策可能会完全取消，一级房地产市场有望在下半年复苏。从长期来看，房地产市场将呈现更长、更慢、更深的“L”型调整，中速增长将成为未来房地产市场发展的新常态。

调整仍然是房地产市场的基调

2014年，中国房地产市场整体下行趋势逐渐得到确认，一线、二线和三线房地产市场的趋势明显不同。根据中国指数研究院发布的报告，2014年中国房地产市场进入调整期。受前期征地和新建设的影响，市场供给增加，进入市场的需求放缓。在供大于求的压力下，房价在2013年结束了上涨趋势，大部分城市的住宅均价下降，不同城市的价格走势存在明显差异。

在当前整体疲软的背景下，继续调整将是今年楼市的主调，房价很难在短时间内大幅反弹。城市与竞争力研究中心主任、《住房绿皮书》主编倪鹏飞表示，今年的住房市场将呈现出双重分化趋势:一是一二线城市的分化与调整，一二线城市需求旺盛，消化速度快，调整时间短；三、四线城市需求弱、供给大、消化慢、调整时间长。第二，短期调整和长期调整的区别。从目前情况来看，仍有短期调整的可能，而长期调整需要较长时间。在双重分化的状态下，很难走出衰退，整体表现疲软。然而，一些一线和二线城市，尤其是一线城市的调整和恢复，可能在2015年实现。

去库存化仍然是重中之重

事实上，在一系列微调政策的推动下，一线楼市的成交量在2014年第四季度迎来了一个“暖冬”。据中原地产研究中心统计，去年12月，全国54个城市的签约住宅总量达到31.8万套，为2014年单月最高。其中，一线城市数量达到5.37万个，同比增长38%。

对此，上海亿居房地产研究所副所长杨红旭表示，房地产市场从去年10月开始反弹，并在12月创下新高。因此，可以认为整个大城市的营业额已经开始明显回升，最低的时候已经过去了。

然而，2014年底楼市成交量的“尾盘”并未完全缓解庞大市场库存的库存压力，楼市基本面尚未大幅改善。根据2014年12月中国36个大中城市的库存销售比指数，一线城市和部分二线城市的去库存期已降至合理范围，但库存压力仍较大，市场去库存期超过15个月，市场基本面不佳的城市仍占大多数。

中原地产首席分析师张大伟认为，在2014年最后两个月的冲刺中，大多数企业没有实现年度目标。预计后续公布业绩的房地产企业比例较低，全年完成年度任务的企业比例相对较小。2015年，大多数房企在制定销售任务时都会非常谨慎，今年房企的经营战略将主要集中在顺利去库存上。

购买限制政策可以完全撤销

在房地产市场低迷的时候，限购和限价的调控政策在全国范围内相继放松。在曾经发布限购令的46个城市中，只有北京和三亚的5个城市仍在执行限购令。去年底，有关上海即将放松限购政策的传言，让市场预期一线城市将完全退出限购令。

倪鹏飞认为，今年一、二线城市的房价很可能会继续下跌。随着房地产市场的不景气以及支持住房消费的调控政策的主要方向发生变化，仍坚持限购的五个城市有望在今年内完全放开。一些专家指出，房地产市场将更多地通过市场价格而不是行政手段来调节市场供求。

“今年在一线城市放松限购的可能性是存在的，但不太可能完全取消。”叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，即使北京、深圳等一线城市取消限购，这项政策对房地产市场的整体影响也将微乎其微。

事实上，即使购房限制完全放松，房地产市场也很难再现过去“黄金十年”的快速增长。倪鹏飞认为，推出密集救市政策对缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有积极作用。但是，在住房投资收入低、住房供应相对过剩的环境下，即使政府大力刺激，房地产市场也会失去活力。因此，为应对住房市场的调整，政府应首先引导市场预期，加强宏观调控，稳定住房消费；其次，要加快改革，为市场发挥决定性的监管作用创造环境；最后，要培育新的增长点，充分发挥房地产对经济增长的促进作用。