小区物业费价格放开 服务质量谁管？

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国家发展和改革委员会近日发布通知，放开24种商品和服务的价格，其中物业管理费和住宅停车费被列为“引导地方政府放开9种商品和服务的价格”。有一段时间，各种怀疑和担忧接踵而来-

"释放物业费后，物业公司会不会提价？"

"涨价没问题，但谁能保证物业服务会有所改善？"

「很多物业公司被迫以低成本经营，这已成为部分业主不缴付物业费用的原因。涨价将解决这个矛盾。”

事实上，在很多社区，作为“主人”的业主和作为“管家”的物业公司因为物业费而成为“敌人”。据北京市物业管理行业协会统计，2013年，北京市物业收费平均违约率达到21.51%，违约总额达到20.53亿元。与此同时，84.6%的房地产公司处于亏损状态。

就在这个问题出现之前，北京正在酝酿一项面向市场的物业费改革。然而，更多的业主担心价格会轻易上涨，但物业服务没有跟上。

目前，北京大多数商品房小区的物业费已经被市场调整

不久前，国家发展和改革委员会(NDRC)颁布了“放开非保障性住房物业服务收费”的规定，明确规定商品房的物业服务收费将由市场调节，而不是依靠政府指导价。因此，许多打算在近期购房的管家再次将物业费征收标准列为调查重点之一。

"社区物业费是多少？"上周末，买家刘文(音)在参观一处房地产时，总是记得向销售人员询问物业费的价格。经过几次走访，刘文发现新的物业费在1元和2元都很难找到。市场上新楼盘的销售费用一般在每月每平方米3至4元之间。对于一个100平方米的普通房子，每月的物业费至少要300-400元。刘文感慨地说:“每月的物业费实际上比水、电、煤气和家里的停车费还贵。”

这只是普通房屋的收费标准，一些以优质物业服务为重点的改善项目，如龙湖长营天街、海洋万和四季等，其物业费接近6元/平方米/月。一些高档住宅的物业费已经超过了8元/平方米/月。由此可见，北京大部分商品房社区，尤其是那些已经入住10年的商品房社区，已经告别了物业费低的时代，基本实现了物业费的市场调节。

调查

收取的物业费不够。管家很委屈

尽管许多新社区的物业费不能说很低，但许多物业公司仍抱怨入不敷出，希望提高物业费的价格和业主的缴费率。

根据北京市住房和建设委员会委托的《北京市物业服务企业经营状况调查报告》，对2740个有公共收支的物业项目的数据分析显示，物业服务费平均违约率为21.51%，违约总额为20.53亿元。与此同时，84.6%的房地产公司处于亏损状态。

"收费率很低，我们每年都发布这个消息."2010年，住在西四环的一家住宅物业公司的负责人给记者算了一笔账:社区约有500户，物业费按每户100平方米征收，月物业费收入约为15万元。“像这样的社区可以收取70%的费用，这并不坏。2010年，10名保安和8名清洁工的月薪只有2000英镑。作为最后的手段，保安由一位上了年纪的叔叔代替，清洁工作由一位阿姨代替。此外，还要加上办公费用、水电盈亏、零星维修、绿化耗材等。，平均每月的损失是几万美元。”负责人坦率地说，如果你继续这样下去，你只能拍拍屁股走人。

社区所在地街道办事处负责人认为社区收费率不高。一是物业公司自身存在服务问题，如人员素质参差不齐，缺乏专业的日常维护管理，与业主沟通不畅；其次，许多业主缺乏住房消费意识，特别是在一些拆迁户和安置房，这是更难收费的财产。有些人可能在经济上不富裕，所以他们可以推迟，而另一些人从不付费。

根据北京物业管理行业协会的调查报告，亏损企业占去年3360个物业项目的84.6%。同时，根据对近80家企业的抽样调查数据，2013年亏损最多的企业达到498万元。

困境

只有四分之一的社区成立了业主大会，该物业缺乏与业主的沟通

什么导致了房地产公司的普遍亏损？北京物业管理行业协会秘书长宋宝成认为，除了一些企业自身经营和服务质量的问题外，这主要是全行业普遍存在的问题。

“每个人都知道物业费很难上涨，这是事实。住宅物业价格上涨的情况很少。许多旧住宅区仍在执行20年前的收费标准。但是，劳动力和材料的成本在增加，企业的收入没有增加，成本在增加。”宋宝成说道。

知名物业管理专家舒可欣也表示，许多物业管理公司经常采取裁员、降低服务质量等措施来维持基本运营。结果，业主越来越不满意，越来越多的人拒绝支付物业费，从而陷入恶性循环，最终两败俱伤。

此外，据统计，目前北京住宅小区的业主大会只有27%成立。“没有业主大会的主体，物业公司缺乏与业主沟通的渠道，无法依法就社区物业收费问题进行协商。”宋宝成说道。

问题

不断增加的物业费可能无法换取良好的服务

在房地产公司普遍亏损的背景下，国家发改委的新规定让一些房地产公司有理由提高价格以获得更好的服务。然而，涨价并不是解决所有问题的万能武器，而是由市场调节的物业费。这不仅很难随意获得业主的认可，而且也不能保证涨价后会有更好的服务。

去年，住在北五环路的王先生将物业费从每月2.5元/平方米提高到每月3元/平方米，但令王先生愤怒的是，社区的物业服务没有改善。“涨价后，小区物业主动修复了小区的路面，小区道路两侧临时堆放了沙子、砖块和水泥。我以为这是几天内完成的工作。我没想到房产会延期三个月。”

王先生向《北青报》记者抱怨说，在过去的三个月里，马路两边的沙子总是在刮风的日子被吹走，他出去散步时吃了一口沙子。

王先生的遭遇是，住在望京一个高档住宅区的张女士，由于车库水泥地面的沉降，倒塌了一大片，物业公司几个月来都没有兴趣维修。

北京暴雨前，张女士家的地下室被雨水渗透，地面被完全淹没。虽然她第一次向物业公司求助，但直到第二天下午，物业人员带着排水设备才姗姗来迟。

张女士透露:“我们社区的物业公司自称是香港最大的物业服务公司，可以排在世界前列。事实上，它只是一家上市公司。真正的管理、人员和业务模式都是本地化的，但收费标准是符合国际标准的，但高昂的价格并没有带来更好的服务。”

建议

物业可能希望张贴一个法案。业主改变了他们对欠款的概念

住宅环境应该由业主和物业公司共同维护，但现实是，在许多社区，双方都处于严重的对立状态。李女士在一家物业公司工作多年，她认为业主与物业发生冲突是正常的。关键是每个人都应该好好沟通，互相理解和理解。业主应改变随意拖欠物业费的观念，物业应随时与业主沟通物业费的用途。

就此，受访社区的一位业委会成员表示，除了业主容易看到的卫生、绿化和保安工作外，物业的很多工作都是业主看不见的，将账单和工作内容弄干更容易获得业主的信任。他补充说，“最好是组织业主到小区内参观大型设备维修等隐蔽工程，多交流和了解才是解决问题的办法。”

记者走访时，大兴黄村一个商品房小区的物业经理张丽华正在起草一份详细的费用清单，包括安全检查费用、绿化保护费用和设备维护费用...张丽华坦言:“小区物业费的征收率常年保持在50%-60%。因此，希望通过改善环境、法律和秩序以及提高服务质量来达到收费的目的。”

舒可欣还认为，现在物业收费标准和服务质量都要求在物业合同中明确写明，业主可以根据自己的需要进行选择。业主获得满足其需求的服务最重要的是能够组织和团结起来。舒可欣解释说，每个业主都应该主动关注和监督物业项目的收入和支出，并善用自己的权利。记者李伟