佳兆业杭州部分房源被锁 外贸信托接盘项目信托受益权

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华泰证券(601688，股份吧)的研究报告显示，在负面信息流的影响下，凯撒债券有很好的投资机会

■我们的记者王伟

一方面，公司位于杭州的部分房屋(房产)被相关部门锁定；另一方面，汇丰已经免除了公司的债务；与此同时，以中央企业为背景的中国对外经济贸易信托有限公司也接管了凯撒长沙(房地产)项目的信托受益权，这也使得凯撒的未来方向更加扑朔迷离。

对此，不愿透露姓名的房地产企业负责人告诉《证券日报》记者，“从目前的情况来看，凯撒有相当大的生存机会，但在股东层面肯定会有较大的变化。”

杭州房产被锁定

1月12日，爱建股份有限公司(600643，股栏)宣布，公司子公司爱建信托已向法院起诉杭州龙爷房地产(杭州)有限公司(以下简称“杭州龙爷”)，要求其提前偿还6.5亿元。杭西龙爷的实际控制人是凯撒集团。

据悉，爱建信托于2014年1月提出受托管理“爱建-凯撒杭州项目投资集合资金信托计划”，并与杭西龙爷签署了《股东贷款合同》。根据合同，爱建信托向杭西龙爷提供了不超过6.52亿元的股东贷款，其中4800万元用于增加杭西龙爷成为其股东的资本，其余贷款用于杭州凯撒项目的开发建设，凯撒以该项目的土地使用权作为抵押。

爱建股份表示:“根据凯撒集团2014年12月4日至2015年1月1日发布的多项公告，凯撒集团面临重大不利情况，已构成《股东借款合同》项下的重大违约，公司决定要求其提前偿还贷款及利息。”

由于爱建股份有限公司的资产保全诉讼，位于杭州市武昌区的凯撒西溪浦公园(杭西龙爷开发)749套、79500平方米的产权状态均为标有红色的“限制产权”，无法出售和签订合同。

根据凯撒于2014年12月21日发布的公告，四个处于预售阶段的物业项目、三个未售出的已竣工物业项目单元以及三个出租或自用物业被锁定。与此同时，相关机构不接受其对8个正在开发的房地产项目所需的执照、许可证、批准、登记和备案的例行申请。这包括所有未售出的凯撒房产。

与凯撒的杭州项目相比，被锁定的房子是由合作方的诉讼引起的，而凯撒的深圳项目目前已经被锁定，当地政府没有给出任何解释。

然而，最近，深圳市规划和土地资源委员会的工作人员告诉媒体，有五个主要情况下，财产被锁定。一是由于相关业务处理的需要，需要暂时停止销售；二是预售合同已经签订，上传后数据没有立即归档，系统会自动锁定；三是因涉嫌违法违纪，正在进行调查处理或其他调查案件；第四，由于司法或其他调查案件；五、法律法规规定的其他情形。

中央企业信托接管

在凯撒的杭州房产被锁定的同时，该公司的债务被国际投资银行免除，长沙某项目的信托收益权被中央企业下属的信托公司接管。

今年1月1日，凯撒宣布，由于郭英成的辞职，触发了融资协议中的强制性提前还款条款，汇丰要求提前偿还2013年8月借出的4亿港元定期贷款。凯撒未能按时偿还贷款，这导致了违约。在这方面，该公司还宣布，违约可能导致贷款融资、债券和股票证券的交叉违约。

1月12日，凯撒再次宣布公司已收到汇丰的豁免通知，汇丰宣布将豁免因违约引发的提前还款计划，并允许凯撒提出可行的还款建议及相关计划。

与此同时，1月16日晚，赵迟股份有限公司(002429，股票栏)宣布，该公司前一天签署了一项转让外贸信托的协议？福祥25号(凯撒长沙梅溪湖项目)集合资金信托计划信托收益权以人民币2.01亿元转让给中国对外经济贸易信托有限公司(以下简称“外贸信托”)。信托受益权对应的信托资金金额为2亿元，转让收入为132.49万元。赵迟股份表示，信托受益权的转让主要是为了规避信托风险，保护公司和股东的利益。

据资料显示，对外贸易信托于1987年9月30日在北京(房地产)成立。它是中化集团旗下的一家信托公司，中化集团是中化集团金融业的核心企业，也是中国银监会直接监管的为数不多的中央级信托公司之一。中化集团是国务院国有资产监督管理委员会监管的重要国有骨干企业。它已经24次入选《财富》全球500强，2014年排名第107位。其主要业务分布在五大领域:能源、农业、化学工业、房地产和金融。与此同时，根据《财富》杂志发布的行业排行榜，中化集团位列全球第二大贸易公司。

在这方面，一些内部人士表示，当许多机构和公司要求冻结凯撒的相关资产时，中央企业信托公司接管其项目信托的受益权是很不寻常的。

此外，华泰证券最近的研究报告显示，在负面信息流的影响下，凯撒债券有着良好的投资机会。根据报告，到2013年？年底时，凯撒的土地储备约为23.3？储备分布100万平方米，主要集中在一线核心城市。一、二、三、四线城市的准备金率分别为56%、34%和10%，其以核心城市为重点的战略也符合当前的市场形势。同时，截至2014年6月30日的最新财务数据显示，公司现金(含限制部分)和银行存款的账面价值约为111亿元，较2013年底增长27.4%；资产负债率为75.62%，扣除预付款后的实际负债率为56.59%。与同行业相比，其整体负债水平并不太激进，处于适当水平。考虑清算价值，也就是凯撒本身？从成本的角度来看，通过调整一些采用公允计量模式的成本法科目，并扣除公司所承担的债务，可以计算出凯撒的股权很重？价值259亿元。

华泰证券认为，凯撒事件最终会得到妥善解决，最大的可能性是接管生命人寿，但最终的解决方案仍难以猜测。至于有效保护事件中所有相关方利益的可能性，华泰证券表示，员工、债券持有人、银行和其他机构的债权人、股东和其他所有者的利益从高到低依次为。可以推断，购买凯撒债券可能是一项具有合理风险和回报的投资。