长和重组土地储备九成在内地 囤地模式或失效

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最近，李嘉诚推动长江实业和和记黄埔两家上市公司进行内部重组，并将注册地从中国香港改为开曼群岛。与此同时，两家上市公司的业务板块也将进行拆分和重组，并将分别成立两家新公司。昌河主要从事非房地产业务，常棣主要从事房地产业务。

与此同时，长江实业和和记黄埔将把房地产业务资产转移到常棣，包括租赁物业、土地储备和酒店资产。鉴于并购重组的要求，“长河部”首次将mainland China土地储备暴露出来，总面积约为1756万平方米，占其土地储备资产转移至常棣的90%以上。

对此，兰德咨询公司总裁宋延庆告诉记者，李嘉诚设计的合并两家上市公司的业务是一次内部重组。资产转移后，业务规模小，有利于降低成本和费用。

90%的土地储备来自内地

根据长江实业和和记黄埔的公告，这两家公司将在未来合并为两家新公司:长河和常棣。这两个集团分为房地产和非房地产企业。重组后，昌河将持有长江实业和和记黄埔的所有非房地产业务，包括港口及相关服务、电信、零售、基础设施、能源和动产租赁业务(飞机租赁)；常棣将拥有长江实业和和记黄埔在香港、Mainland China和海外的房地产业务。

根据公开信息，长江实业是中国香港最大的房地产开发商之一。“在中国香港，每七个私人住宅单位中就有一个是由长江实业开发的。”除了香港，长江实业还在北京、长春、成都和其他内地城市建设了房地产项目。和记黄埔是长河区的另一个成员，也是一家房地产公司，在mainland China、香港和英国都有房地产项目。

值得注意的是，鉴于并购重组的要求，长河区首次披露了土地储备。

根据公告，截至2014年11月30日，长实集团和和记黄埔集团转让给常棣集团的房地产业务包括约1700万平方英尺的租赁物业、约1.7亿平方英尺的土地储备用于开发(包括1.58亿平方英尺的中国土地)以及超过14600间酒店客房的权益。届时，常棣将成为香港最大的上市酒店业主运营商。

事实上，这意味着长河区可供开发的土地储备约为1889万平方米，其中约1756万平方米位于mainland China。换句话说，从长河系统转移到长滩的土地储备有90%来自中国大陆。

从媒体报道可以看出，“长河区”近两年很少攻击mainland China的土地市场。据悉，2011年之前，长江实业和和记黄埔每年都有一定的土地储备，土地成本相对稳定。然而，自2012年5月在上海购买了一片住宅用地(房地产)后，“长河区”在内地市场上就没有一片土地的记录。在中国香港，长江实业最后一次收购土地是在2012年11月。自2013年以来，长江实业没有在中国香港收购任何土地。

据业内人士透露，“长河区”擅长“未雨绸缪”，低价抢滩土地，但mainland China的地价上涨与李嘉诚的投资理念正好相反。同时，“长河区”在mainland China有大量存货，缺乏征地动机。

“囤积土地”的发展模式失败了吗？

根据公告，重组完成后，常棣将成为中国香港最大的房地产上市公司之一。其在中国香港的市场份额处于领先地位，其业务深入中国，足迹覆盖全球；长河集团将成为在50多个国家开展业务的大型跨国企业集团。长期上市后，可以考虑债务资本市场融资，使其资金来源更加多元化。

事实上，对于李嘉诚迁往昌河百货的注册地，以及业务的合并重组，业界有不同的意见。有些人认为他们看不起香港市场，而另一些人则将其与近两年剥离内地房地产市场的举措结合起来，认为他们会转向投资海外房地产，将公司注册地改为开曼群岛，以方便“做事”。

对此，87岁的李嘉诚表示，他总有一天会退休。"这次合并为公司铺平了道路，给了公司一个总的方向和目标。"他还表示，拆分后的长期业务和长期业务已经明确界定。

这句话从侧面证实了长江实业和和记黄埔的业务存在交叉重叠，尤其是房地产业务的高度重叠。从这个角度来看，一个明确的定义将有助于减少各种成本的支出，如管理成本。

然而，mainland China长河区的发展模式与内地房地产企业有很大的不同。

有业内人士向记者透露,“长河区”主要依靠资金充足、利率低、资本成本低的资本优势，在土地市场低迷时逢低吸纳，然后“囤积土地”进行缓慢开发，其最大利润来自空.地价据该人士透露，长河区在上海和北京的一些项目可以出售多年，甚至南京的项目(房地产)也要一年多才能开工建设，所以开发过程非常缓慢。

然而，由于征地成本高，mainland China的房地产企业都走上了高周转路线。一个住宅项目可能会在征地后五个月内开业，并在三年内清算和出售。即使是高端项目，鉴于资金压力，开发商也不得不走高周转率的路线来开发。

有鉴于此，“长河区”与瑞安地产、新世界、太古地产等港资企业截然不同。后者更注重产品线的发展，力争成为产品的主品牌。然而，和记黄埔在长河区的低端别墅产品线有一些特色，但很少有连锁项目。

从两个重要指标来看，即房地产市场整体利润率的下降和mainland China核心城市土地收购成本的不断上升，世茂集团副总裁蔡雪梅曾告诉记者，土地增值赚取利润的房地产“黄金时代”已经结束，目前房地产市场处于供过于求的局面。其次，是住宅企业开发产品特性和发现市场需求的能力。

显然，“长河部”在这方面并不擅长。如果mainland China的房价在未来几年内不能持续反弹，那么新的“长河区”常棣集团的前路可能并不平坦。