36家上市房企发布年报预警 近五成房企净利下滑

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截至1月19日，据风信息统计，沪深两市共有36家上市房地产企业公布了2014年年报业绩预测，其中7家房地产企业预测净利润出现亏损。剔除数据发布不完整的房企后，根据净利润同比增长预测下限，净利润同比下降的企业有17家，占近50%。

虽然上述36家房地产企业不能代表140多家a股房地产企业的整体业绩。然而，截至目前，在已公布2014年年度业绩预测的36家企业中，近20%的企业出现了前期亏损，近50%的房地产企业出现了净利润下降，这也在一定程度上反映了房地产行业整体利润率的下降。

事实上，自今年年初以来，房地产市场一直在持续下滑。由于资金的压力，许多房企采取了“量价比”的销售策略。此外，资本成本增加等因素确实侵蚀了许多住房企业的净利润。

近20%的房企首当其冲

根据风信息的统计，《证券日报》记者了解到，在已发布2014年年报业绩预警的36家企业中，9家业绩提前提升，4家略有提升，3家扭亏为盈，3家继续盈利；五人被提前降级，五人略微降级，一人继续降级，六人是第一个降级的。其中，第一亏损企业为金丰投资(报价、询价)、通达创业(报价、询价)、荣丰控股(报价、询价)、阳光(报价、询价)、亚太产业(报价、询价)、多伦(报价、询价)，第二亏损企业为东方银星(报价、询价)。

值得注意的是，在7家有业绩亏损的企业中，有6家是首亏企业，其中阳光股份有限公司预计首亏金额最高，预计亏损5.4亿元至5.9亿元，下降380%至460%。

对此，阳光股份有限公司表示，天津杨柳青项目房屋交付损失和存货预计减值损失约为4.8亿元；支出的金融利息增加约1.7亿元；上海松江项目投资部分预计损失约为人民币2600万元。

在上述发布2014年年报预测的36家房地产上市企业中，荣丰控股净利润变化最大，也是业绩首亏的企业，荣丰控股净利润预测变化-2644.98%。

荣丰控股表示，预计2014年的年度亏损为3500万至4500万元人民币。至于业绩变化的原因，荣丰控股表示，房地产市场整体需求放缓，市场持续低迷。集团旗下的北京融丰项目已接近完工，长春国际金融中心项目和重庆项目尚未达到销售条件，导致业绩亏损。

事实上，净利润下降或亏损的企业业绩变化的原因基本上与今年房地产行业的下滑有关。销售价格下降，毛利率下降，销售不佳导致项目库存增加，进一步加剧了企业的财务压力，进一步侵蚀了净利润指标。

“大多数亏损的房企都是由于项目销售不佳，甚至是由于资金压力而减少了建设量，这使得一些项目无法满足预售条件。不仅销售目标难以完成，而且降价销售的结果页导致净利润下降。”一位业内人士直言不讳地告诉记者，今年以来，房地产市场一直处于低迷状态，由于现金流、布局过度集中等多种因素，中小房企无法与大型房企竞争，甚至面临被兼并和消失的命运。

对此，同一个政策咨询部主任张宏伟告诉记者，高端产品类型周转慢的企业，前期过度征地导致成本结构高的企业，或者盲目多元化扩张导致房地产主业受到影响的企业，以及一些信用状况差、银行贷款难的企业，2015年可能面临被银行等金融机构锁定的风险，进而可能出现资金链断裂。

荣盛发展(市场、咨询)净利润可能超过29亿元

值得注意的是，从已发布2014年年度业绩预测的上市房地产企业来看，中小房地产企业所占比例相对较大，而万科、保利等1000亿美元的房地产企业尚未发布年度业绩预测。因此，从目前的数据来看，它们大多反映了今年中小房地产企业的绩效水平变化。

截至1月19日，根据净利润预测下限，荣盛发展预测净利润最高，为29.06亿元。

对此，一份研究报告显示，荣盛约20%的开发土地储备位于廊坊。如果京津冀一体化进程加快，位于廊坊的公司项目退税率将大幅提高，平均销售价格有望在目前水平上进一步提高，从而提高公司的盈利能力。

报告还指出，荣盛开发区目前的土地储备为2000万平方米，足够未来四年销售。据估计，2015年公司可实现销售面积460万平方米，平均销售价格约为每平方米6900元，预计销售额将达到320亿元，同比增长12%。

值得注意的是，毕竟只有少数房地产企业受益于京津冀一体化。在业绩的压力下，大多数上市房地产企业仍然无法始终承受价格，不走降价促销之路。从房地产市场的库存增加来看，虽然20个城市的土地出让金达到1.4万亿元，同比下降14%，但房地产市场的库存继续上升。

据一些业内人士称，一方面是难以消化的库存，另一方面是无法实现销售目标。可以看出，许多房企在这两个重要指标上都有相反的趋势，这将增加房企面临的风险。

对此，张宏伟还表示，到目前为止，由于市场存量大的基本面没有改变，房地产市场“惜贷”常态化的基本面也没有改变，中小房企无论在资本市场还是销售市场都无法与大型品牌房企竞争，这使得中小房企在2015年仍然面临着较大的融资问题。