限价令退出 政策宽松下大房企上调今年销售目标

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政策越来越宽松，预计房地产市场将“提高价格，稳定价格”

大型房地产公司提高了2015年的销售目标

今年以来，绍兴和厦门相继出台政策“放松”楼市。业内人士表示，地方政府预计将稳定房地产市场，一些城市的房地产政策预计将保持“微观刺激”的基调，更多的宽松政策可能会陆续出台。总体而言，预计2015年房地产市场将呈现出成交量增加、价格稳定的格局。一、二线热点城市交易的逐步恢复将有利于大型房企，其销售业绩可能会有所提升，一些房企甚至提高了年度销售目标。

空仍然有宽松的政策

根据国家统计局发布的数据，尽管2014年底中国许多房地产市场出现了“跳尾”市场，但整体房地产市场仍处于低迷状态。新年伊始，一些地方政府再次拯救了市场，包括绍兴、福州和厦门。

其中，绍兴的“微观刺激”主要是基于购房的税收补贴；福州市是一个政府回购市场，利用商品房作为拆迁安置房，旨在减少房地产市场的库存；另一方面，厦门和四川则致力于清理对房地产市场的行政干预，彻底取消限购。对于上述地方政府行为，许多行业研究人员认为，这可能会导致其他城市效仿，尤其是那些库存严重的三、四线城市。

李克强总理指出，中国的现代化必然伴随着城市化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时期内的调整，这是正常的。中国政府希望房地产市场长期稳定健康发展。

国家发改委副主任朱之鑫1月16日表示，国内房地产没有出现危机，房价的适度波动正在挤压投机需求，这将稳定2015年的住房消费。

住房和城乡建设部部长陈在去年12月召开的全国住房和城乡建设工作会议上指出，2015年要准确把握市场运行中的新情况、新问题，注意地区差异，跟踪市场走势，积极应对，主动推动房地产市场平稳健康发展。国土资源部部长蒋大明在1月15日召开的全国国土资源工作会议上表示，中国建设用地供应将从增量扩张转向存量盘活和质量提升并重。

上海某房地产研究所副所长杨红旭认为，上述声明可以表明，政府应该稳定房地产，因此今年的房地产政策仍将保持“微观刺激”的基调，预计将出台更多宽松政策。

“与去年放开限购和限制贷款的政策不同，今年地方政府的救市措施将侧重于减税、住房补贴和放宽开发商的土地付款期限。研究所副所长黄宇在2015中国房地产年度趋势论坛上说。

预计市场价格会上涨并趋于稳定

自去年第四季度以来，受限购限贷政策取消的有利影响，房地产市场面临“跳尾”市场，一线城市和部分二线城市成交量明显回升。据某研究所统计，2014年12月，该研究所监测的主要城市累计交易面积持续增长，环比增长21.22%，同比增长9.79%。

就城市而言，一线城市的交易面积较上月继续增长，增幅为36%，同比增长52%，其中北京增幅最大，为48.17%；深圳同比增幅最大，达到156.25%。二线代表城市交易面积环比增长18%，高于上月，同比增长9%，其中昆明增幅最大，为84.37%。三线城市交易面积同比增长22%，同比下降15%，其中惠州增幅最明显，为101.46%。然而，就价格而言，去年12月，只有一线城市深圳的新房价格略有上涨，而北京、上海、广州和大多数二线城市的房价仅保持了小幅或稳定的下跌，并没有出现上涨趋势。

至于2015年楼市的走势，很多业内人士认为，楼市的成交量将企稳回升。至于房价的涨跌，则取决于城市的存量和供求关系的变化。上海某房地产研究所研究员严跃进表示，2015年，整个房地产市场将呈现止跌回升的复苏趋势。

具体来说，就交易量而言，2014年部分购房需求尚未完全释放，2015年将继续积极释放；在交易价格方面，随着流动性的增加，价格总体上会有适度的上涨。尤其是一线城市，房价在2014年停止下跌，预计房价在2015年将保持稳定甚至反弹。国泰君安、申银万国(微博)和其他券商的2015年年度战略报告也指出，一、二线城市的房价预计将在2015年上半年稳步上涨。

米德兰房地产国家研究中心经理何倩茹认为，该机构对2015年gdp增长的预测将放缓至7.1%。在此基础上，2015年房地产行业不会有大的上涨势头，房地产市场价格全年将保持稳定或小幅上涨。一线城市和一些热点二线城市，第一，二手房的平均交易价格仍然上升10%-15% 空房间；三线和四线城市的房价预计将企稳并反弹，但幅度可能不到5%。

大型住宅企业提高目标

鉴于政策宽松，对住房企业融资和销售的限制正在逐步取消。1月16日，中国证监会宣布，如果上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务，国土资源部将不会进行事先审查。这意味着住房企业再融资的政策障碍已经基本清除。随着一批高价楼盘的推出，一线城市和二线热点城市的“限价订单”也随之退出。

然而，目前全国房地产市场的库存仍然严重。据国家统计局统计，2014年底，全国商品房销售面积为6.2亿平方米，同比增长26%，创历史新高。然而，业内人士表示，在去年第四季度交易量反弹的环境下，一、二线城市的库存实际上呈现出下降趋势。

根据上海某房地产研究所的库存报告，2014年1月杭州市10个区(包括余杭区和萧山区)新建商品房的库存退库周期为13.6个月。随着市场去库存压力的增加，去库存期在6月份达到26个月，几乎翻了一番。受宽松政策影响，12月份杭州去库存周期继续收窄，降至11.8个月的水平，去库存压力基本释放。

对于房地产企业，尤其是上市房地产企业，由于大部分三、四线城市投资风险高、回报低，一、二线城市成为其主要阵地。严跃进表示，在这些城市库存压力减轻、市场成交量回升的背景下，今年房地产企业的征地积极性将明显提高。一月以来，北京土地市场出现了许多高价土地，新的地王诞生了。房企竞争激烈，保险费率大多超过40%，反映出房企对一线城市的未来预期持乐观态度。此外，宽松的政策也将使买家更有动力进入市场，这也使得房地产企业的销售业绩更容易得到提振。

中国证券报记者了解到，许多房地产企业正在讨论制定今年的销售目标。据悉，虽然业界普遍认为房地产快速增长的时代已经结束，行业已经进入“白银时代”，但大型房地产企业的销售目标仍在继续提高。绿地集团去年的销售额超过2400亿元，超过万科成为行业领袖。其董事长张玉良最近表示，今年的销售目标可能是2800亿元。

世茂集团副总裁蔡雪梅表示，世茂地产2015年将有一个增长销售目标，同时将严格控制利润率、偿还率和负债率三个财务指标。此外，融创中国、保利地产(600048股)等公司今年也继续提高销售目标。