房企“八仙过海”求变求生

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2014年，房地产进入楼市调整期，库存高企、融资紧张、销售疲软。新华社

据2014年陆续发布的房企“成绩单”显示，房地产行业正面临销售放缓、利润下降和两极分化的局面。为了生存和发展，许多住宅企业开始规划“房地产+X”的多元化发展。专家表示，房地产市场的低速增长将持续，变化的压力将成为2015年房地产行业的突出特征。

房地产销售“坐以待毙”的行业迎来了一波并购浪潮

根据40家上市房地产企业公布的销售业绩，有24家企业未完成年度任务，其中保利、中建、世茂和华润置地位列前十。中小型住房企业更加惨淡。例如，当代购房者的年销售目标仅为73.5亿元。

在已发布财务报告的36家上市房地产企业中，7家房地产企业预计亏损，17家房地产企业预计净利润同比下降。

成绩单还显示，房地产行业正逐步分为三个层次，不同层次的绩效差异正在加剧。

第一梯队是销售额超过1000亿元的住宅企业。目前，绿地、万科、万达、恒大、保利、碧桂园、中海、中建8家企业。其中，房地产行业领先的万达集团2014年盈利2424.8亿元，同比增长30%。

第二梯队的房企主要销售额在300亿到800亿之间，包括绿城中国、世茂、融创、华润和富力

第三梯队是规模在300亿元以下的中小住宅企业。这一梯队中许多住宅企业的同比增长率已降至个位数甚至负增长。例如，莱蒙国际在2013年实现了61%的增长，而2014年的销售额增长率仅为6%；瑞安房地产2014年销售额同比下降41%。

绩效差异伴随着并购浪潮。根据克尔的监测数据，在过去的三年里，M&A在房地产行业的数量一直在快速上升，并在2014年实现了跨越式增长。全年M&A交易245笔，总金额1210亿元，同比增长80%左右。

高库存加剧了融资困难。住房企业的财务压力凸显

“大多数中小房企根本无法获得贷款，现金流也越来越快。”福建三明一家房地产公司的总经理吴朝奎谈到了当前的困境，他承认融资是房企最大的痛苦。“目前，银行对中小开发商的开发贷款已经‘实际上停止了放贷’。”

福建一家上市房地产公司的一名内部员工也告诉记者，该公司以每月约2: 50的高利率向员工借钱，并鼓励员工认购该集团开发的商品房。

据经纪公司申银万国统计，截至2014年第三季度，其监控的前100家a股房地产企业的加权净负债率为103.5%，为2007年以来的最高水平。据嘉里研究中心统计，2014年第三季度末，139家a股房企中，4家大型房企的净负债率为62%，比上个月下降2个百分点，负债水平合理；15家中型住房企业的净负债率为137%，比上个月上升3个百分点，接近高警戒线；还有120家房地产企业的净负债率徘徊在109%的高位，比上个月略微上升1个百分点。

高库存使得开发商的资金链更紧。根据国家统计局的最新数据，2014年底，商品房销售面积同比增长1.2874亿平方米，销售面积同比下降7.6%。中国房地产开发投资增速继续回落，其中存款和预付款下降12.4%。

吴朝奎说，他的企业近几年开发的17万平方米的房地产还有8万多平方米的存货，所以很难提取资金。

“随着银行信贷紧缩和去库存化的影响，产品类型高端、周转速度慢的中小企业，在前期过于激进的土地收购，导致成本较高、信贷有限，将会产生巨大的市场风险。”福州嘉里研究中心首席分析师严静说。

房地产市场的调整将继续在多元化经营中进行

据接受采访的专家称，2014年，房地产市场进入了一个高库存、融资紧张、销售疲软的楼市调整期，这种低速增长趋势将在2015年上半年持续。许多房地产企业提前规划了多元化发展之路，通过“主营业务+X”的方式降低了企业的经营风险。

万科对房地产行业的上下游大惊小怪。万科向尚辉银行投资27亿元后，于2014年7月与渣打银行达成合作协议，共同建设金融数字智能社区；与大云快递合作推出快递便利服务点；今年1月，万科家装行业布局的消息也传出。

一些房地产企业干脆成为“承租人”。Soho中国已公开披露，将推出1500个座位的短期租赁服务，主要面向一线城市的企业家和自由职业者，数量不多。

恒大跨越国界，业务涉及饮用水、农牧业、能源、媒体、娱乐、体育、美容整形等行业。绿地已经在南京和重庆投资近600亿元进入地铁行业。

“大型住宅企业的多元化可以更好地发展，一些小型住宅企业为了生存而转型甚至退出市场。”上海易居研究所研究员严跃进认为，资金雄厚的大型房企可以尝试向新兴产业拓展业务，但中小房企应该在区域市场积累土地储备，围绕新型城镇化建设基准项目，而中型房企可以在城市标志性项目、区域养老项目和棚户区改造中发展。

福州大学房地产研究中心的王阿忠等接受采访的专家认为，房企盲目涉足非住房业务也可能拖累主营业务。住宅企业应依托自身优势，围绕产业链横向共存或纵向延伸改造，同时强化科学的公司治理结构。

(据新华社报道)