房地产今年有望＂营改增＂ 房企税负成本料下降

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国家税务总局发言人郭晓林1月28日表示，今年他将努力把“营改增”的范围扩大到建筑和房地产等行业。据业内人士透露，房地产业务改革后的税率预计将在11%的水平，企业税负将会减轻，成本将会降低，利润空将会有一定程度的提高，但对房企的项目销售和房价影响不大。

住房企业的税收负担预计将下降

“营改增”试点从2012年1月1日开始，历时近三年，涵盖了交通运输、部分现代服务业、铁路运输、邮政业、电信等行业。据国家税务总局称，2015年，改革阵营将努力扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和人寿服务业。这些行业将增加800万试点纳税人，是目前数字的两倍。

目前，我国房地产营业税税率为5%，建筑营业税税率为3%。营改增后，这两个行业的增值税将被确定，这已成为业界关注的焦点。

普华永道的间接税管理合伙人胡根荣表示，在2011年11月财政部和国家税务总局联合发布的《营业税改征增值税试点方案》中，建筑业的增值税税率设定为11%，这应与房地产业保持一致，税率应为11%。中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡畅也认为，建筑业和房地产业改革后的税率有望达到11%。

财政部财政司司长刘尚希此前指出，增值税税率定为11%，似乎高于建筑业3%和房地产业5%的原营业税税率，但考虑到各种扣除因素，实际上应降低税收成本。

据悉，目前建筑业和房地产业的营业税约占营业税总额的30%。据业内人士透露，在这两个行业实施营改将对建筑业和房地产业的发展产生强烈的刺激作用。

根据安信证券研究报告，房地产行业的“业务改革与增加”涉及到如何扣除各种项目和如何处理土地增值税。目前，细则尚未出台，最终对房企的影响取决于各项的扣除和土地增值税的处理。总的来说，如果按11%计算，房地产企业的税负实际上会减轻。据中国银行国际研究报告称，房地产行业实施“业务改革与增长”后，预计减税规模将超过8000亿元。

它对房价几乎没有影响

然而，许多业内研究人员表示，"改革阵营"可以减轻房企的负担，但对项目销售和房价影响不大。易居(中国)控股有限公司首席执行官丁祖昱认为，房屋销售和房价的涨跌主要由市场决定，而非成本。减税会在一定程度上降低房地产企业的成本，但分配到每个项目后成本降低的程度实际上并不大。此外，每个项目位于不同的地区，其自身的质量和价格，以及其对买家的吸引力将是不同的。因此，减税对房地产销售和价格几乎没有影响。然而，降低住房企业的税收成本将带来空.利润的增加在一些地区，当销售未能达到预期时，住房企业促进和降低价格的动力就会增强。

优尼科(北京)税务所房地产部经理赵洁表示，“营改增”对房企的最大影响是管理模式的差异。由于营业税算法相对简单，增值税有一些具体的财务会计规定，对财务管理水平要求较高。在增值税中，财政产出投入的算法不同，最终的纳税结果也可能不同。如果能够获得进项税票证，税收负担将会减轻，否则税收负担可能会增加。因此，对于房企来说，“营改增”后对财务管理的要求明显提高，规范化的财务管理是降低成本的重要环节。