万科牵手东方藏山 欲打造国内第一只社区商业

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2014年12月25日，深圳东方藏山资产管理有限公司(以下简称东方藏山)与万科联合宣布商业资产管理合作。东方藏山总裁吴涛与万科高级副总裁毛大庆签署合作框架协议；12月30日，万科与东方藏山合作的首个社区商业项目在长阳半岛5号登陆。

这是万科继2013年与领汇房地产投资信托基金合作后，在社区业务的轻资产战略上迈出的更重要的一步。据公开信息，东方藏山在深圳前海成立，注册资本1亿元，由中国东方资产管理(国际)控股有限公司控股..

万科多年来一直坚持住宅开发，特别是大型住宅小区的开发，积累了大量的社区商业资产，与领汇房地产投资信托基金管理的资产十分相似。领汇房地产投资信托基金香港，以香港政府为背景，由香港房屋委员会(Hong Kong Housing Authority)将180个商场物业和停车场从其物业中分拆出来，并于2005年11月25日在香港联合交易所主板上市。它是全球最大的专注于零售的房地产投资信托基金之一。

与此同时，领汇房地产投资信托基金拥有超过1100万平方英尺(约102万平方米)的零售设施，是香港最大的零售设施拥有者，在零售物业的管理和经营方面拥有丰富的经验。

早在2013年12月19日，领汇房地产投资信托宣布已与万科集团签署战略合作意向书，双方将在未来两年共同寻求中国零售地产的投资机会。

2014年11月，领汇房地产投资信托公司发出意向书，表示公司拟收购深圳万科广场商业地产部分80%的权益，该商业地产部分是万科位于深圳龙岗的大型商业机构，以及一些停车位。对此，其投资总监陈淑娴表示，深圳龙岗项目仍在谈判中，春节前可能会有结果。

与东方藏山的合作更加深入和直接。万科相关人士表示，与东方藏山合作的战略意义不仅仅是活动本身。根据2014年12月25日的合作框架协议，东方赞山将以产权和股权的形式收购万科一、二线城市的五处社区商业地产。毛大庆表示，这五个项目横跨四个城市:北京、沈阳、苏州和东莞，其中两个在东莞，一个在其他城市。除北京外，其他所有项目都已开工。

根据协议，东方赞山和万科拟签署资产管理协议和委托商业运营协议，并以合资资产管理公司的形式共同建立社区商业资产管理平台，负责各种商业地产的资产运营管理，同时在未来探索o2o、互联网金融等创新业务。

毛大庆透露，在双方的具体合作框架中，万科持股较少，东方臧山是大股东，万科将经营管理项目，收取服务费。东方臧山相关人士表示，今后双方将全方位、多角度为商家和社区居民服务，努力打造中国第一个社区商业地产。

毛大庆表示，与凯雷、领汇房地产投资信托基金和麦格理的合作不同，此次合作的规模和形式更加多元化。“与领汇信托的合作尚未落地，不便多说；这是与麦格理的单一项目合作，不是资产组合，也不是大规模合作。因此，与东方藏山的合作更有意义。”毛大庆说。

然而，金融界认为，要建立一个成熟的社区商业房地产投资信托基金是相当困难的。根据广发证券(000776)的计算，目前中国商业地产的收益低于10年期国债，但写字楼的收益率略高于10年期国债。