房地产拖累经济增长 楼市供求关系依旧严峻

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2014年，一线城市的交易量下降，价格上涨乏力，而二线和三线城市则陷入了萧条的去库存周期。新年过后，凯撒破产重组的消息传出，恒盛地产的资金链断裂。“狼来了”的警告似乎正在实现。据统计，2014年前三季度，144家房地产上市企业负债总额达到26692.12亿元，33家房地产企业资产负债率超过80%的红线。目前，在已发布2014年业绩预测的47家上市房地产企业中，有12家业绩下滑，10家业绩提前下滑。

自2014年以来，已经有两轮“救市”，现在，第三轮“救市”又被叫停。房地产市场能在2015年触底吗？政府还有多少筹码？《国家商报》(博客、微博)记者发起调查。

随着2014年中国经济增速放缓至7.4%，作为最重要的经济引擎之一的房地产行业出台了一项宽松政策。

日前，李克强总理在达沃斯与世界经济论坛国际商会代表对话时指出，中国房地产市场刚性需求是长期的，将带动国内相关产业和产品的供给，房地产市场经过一段时间的调整是正常的。

与此同时，杭州、绍兴等地出台政策，放宽购房限制，鼓励购房。住房和城乡建设部副部长戚迹表示，要引导和督促商品房较多的城市出台扶持措施，将商品房改造为安置房，促进房改与存量住房利用的有效衔接。

福州市颁布的《关于在福州市购买商品房、安置房和回购安置房协议的指导意见(试行)》提出，如果开发企业有剩余商品房或安置房，可以出售给政府购买经济适用房。除福州外，四川、安徽、江苏等省的一些地区也在试行类似的政策。第三轮救市已经准备好了。

房地产拖累经济增长

根据国家统计局发布的数据，2014年国内生产总值为63.6万亿元，同比增长7.4%，这不仅意味着经济增速比上年下降0.3个百分点，也是自1990年以来的最低数据。

中国银行首席经济学家曹远征(601988，古巴)在中国房地产创新峰会上表示，在中国经济增长放缓的背后，固定资产投资增长率下降是主要原因，而房地产投资增长率下降是最重要的拖累因素。随着中国人口结构的变化，自1998年以来房地产市场单边上涨的时代已经结束。库存压力不断增加，导致房企缺乏开工新建的意愿，2015年房地产投资仍存在进一步下行的压力。

摩根大通(JPMorgan)中国区首席经济学家朱海滨认为，经济增长放缓的主要原因在于固定资产投资放缓，尤其是房地产和制造业的供过于求。摩根大通(JPMorgan Chase)估计，房地产投资的增长率从2013年的20%降至2014年的10.5%，这将国内生产总值的增长率拉低了约1.1个百分点(包括对房地产相关行业的间接影响)。预计2015年国内房地产市场将继续调整。

“房地产对产业链的辐射能力非常强。房地产投资增速下降将拖累建筑、工业、装饰行业等上下游行业的增长，引发连锁反应。”新城控股高级副总裁欧阳杰在接受《商业日报》采访时表示，房地产投资对于稳定经济低迷非常重要。即使你不指望它像以前一样充当“火车头”，至少不要拖延。因此，从政策层面来看，房地产的稳定发展是政府所希望看到的。

供求关系依然严峻

尽管房地产市场在2014年下半年出现了触底反弹的趋势，并在第四季度出现了“拖尾”，但供过于求的基本面并没有发生实质性变化。自2015年1月以来，市场成交量再次下降。

根据一家机构的监测，2015年1月上半月，61个重点城市的商品房成交量为954.9万平方米，比上个月大幅下降22.3%，比去年同期略有下降6.2%。市场分化进一步加剧:虽然一线城市商品房成交量较上月有所下降，但同比增长近32%，表现依然抢眼；在18个二线城市的上半年，商品房交易量同月环比大幅下降，差异明显。与2014年相比，厦门、南京和杭州等城市都下降了30%以上，而南昌、贵阳和呼和浩特等城市环比略有下降。12月份的高点基本相同；虽然三、四线城市上半年的整体市场成交量仍逐月下降，但与2014年同期基本持平。

某机构研究中心的分析师朱一鸣告诉《国家商报》,一般来说，关闭季节接近年底，但现在关闭年底还为时过早。一方面，收盘下跌是受市场淡季的影响，但更多的是因为市场供过于求的格局没有根本改变。随着此前地方救市政策的效果逐渐减弱，信贷政策已经停止，市场对经济发展信心不足，这使得买家信心下降，观望情绪上升。

根据世界银行(002285)的研究报告，虽然房地产市场在2014年第四季度出现了交易反弹，但截至2014年12月底，中国大部分城市的商品房去库存时间仍超过了15个月的警戒线，去库存压力不容低估。其中，除深圳、北京、上海和广州以外的一线城市都用了15个多月才摆脱化学工业。大多数二线城市的库存仍处于2010年以来的高点，杭州和福州的去污时间分别达到17.3个月和18.4个月。由于人口净流出，大多数三、四线城市的库存都很高。例如，湛江和温州的去污时间分别高达26.3和22.1个月，锦州的去污时间高达89个月。

与待售住宅的存量相比，潜在供应量的增加更令人担忧。欧阳杰和他的研究团队发现，中国在建住宅建筑的建筑面积接近50亿平方米，住房企业的土地储备约为12亿平方米。根据2014年全国住宅销售面积约10.5亿平方米的数据，即使地方政府不再出售地块，也需要6年时间消化当前存量。

然而，与巨大的供给相比，需求呈现出持续下降的趋势。根据欧阳杰的调查，在大多数二线城市，人均居住面积接近30平方米，空进一步改善的空间非常有限。三线和四线城市的人均居住面积较高，这意味着除一线城市外，现有人口对住房改善的需求正在放缓。同时，受传统产业产能过剩的影响，农村劳动力进入城市的速度也在放缓，导致近年来大多数一二线城市的人口净流入放缓，刚性住房需求相应减少。

一向看好楼市的华远地产(600743，古吧)前董事长任志强(微博)也承认，虽然房地产行业已进入徘徊在底部的周期，但由于商品房库存巨大，房价大幅反弹的可能性很小，反弹趋势最早要到2015年底才会出现。

拯救市场的多重刺激措施/

面对不利的市场形势，不仅各级政府纷纷采取行动支持市场，住房和建设部门也纷纷提出了削减房地产市场库存的建议，第三波救市浪潮即将到来。

四川省住房和城乡建设厅1月20日宣布，将集中清理该省的地方住房政策，并完全取消购买限制和价格限制等行政干预政策。厦门也宣布将从1月16日起完全取消对该岛的购买限制。此外，绍兴市近日发布的《关于促进岳城区行政区域房地产市场稳定健康发展的意见》，提出从2月15日起实施购房补贴、增加公积金贷款额度等优惠政策，购房人将获得房屋交易计税价值0.8%的补贴。

兴业证券(Guba，601377)房地产分析师闫昌明在接受《国家商报》采访时表示，尽管在央行降息后，房地产基本面确实开始复苏，尤其是在一线和核心二线城市，但由于三、四线城市库存较大等因素，仅宽松的货币政策就相对缓慢地推高了三、四线城市的基本面，区域产业政策支持是一个非常有益的补充。预计未来将有更多的三、四线城市效仿，推出救援措施。

然而，在欧阳杰看来，0.8%的购房税收补贴非常有限，很难实现购买力的大规模释放。除一线城市外，大多数城市放松限购政策带来的刺激效应正在减弱，上述救市政策只是“小打小闹”。

相对而言，住房保障货币化改革在拯救市场方面更为有效。据《经济信息日报》报道，住房和城乡建设部计划敦促存量较高的城市发布指导意见，将商品房改造为安置房，利用存量住房促进棚改，并购买商品房购买经济适用房。随后，福州市出台了《关于在福州市购买商品房和安置用房的指导意见及购买安置协议(试行)》。开发商的房产或福州市居民手中剩余的商品房或安置房可以出售给政府，由区政府指定一家国有企业作为购买商品房和安置房的主要购买者，购买和安置协议可以由原征地拆迁实施单位承担。

中信证券(CITIC Securities)房地产分析师陈聪认为，住房保障货币化是对中低收入居民购买力的一种支持，尤其是在一些供过于求的城市。如果当地政府首先以名义出资帮助购房者获得部分房屋产权，并要求购房者在两次出售房屋时偿还当地政府的投资，开发企业将在获得当地政府投资的同时继续支付费用和地价。这样，土地价格低流入、民生保障低流出的格局，可能转化为土地价格适度流入、民生保障适度流出，而不会实际增加地方政府的净支出，最终可能长期保持中国房地产市场的需求。

与各种救市政策相比，在欧阳杰看来，城市化是房地产市场重获动力的核心因素。“2014年9月，国家发改委确定了新型城镇化试点名单，并在全国范围内选择了50多个试点城市。如果能够真正解决农村人口进入城市所面临的定居、社会保障和土地改革等问题，推进城市化将产生更加刚性的住房需求，并从根本上解决高库存的困境。”