佳兆业风波吹冷地产融资房企开启新“找钱”模式

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凯撒的动荡在融创中国发起运动后有所好转，但它对房地产行业的影响就像“蝴蝶效应”。

最直观的表现之一是，国内外金融机构和投资者都收紧了钱包。在衡量市场风险的同时，他们还应该警惕像凯撒这样的政治风险，并用“放大镜”来检查它们。

根据机构数据，1月份房地产企业海外融资和信托融资规模大幅下降70%至80%。这使得资金链已经收紧的房地产企业雪上加霜。

幸运的是，国内房地产企业的再融资和中期票据渠道正在逐步开放，预计房地产reits(房地产信托投资基金)将于今年开始试点，这将降低上市房地产企业直接融资的难度。

据业内人士分析，2015年，房地产企业将增加直接融资，领先的房地产企业将受益更多。一些小型房地产企业可能会在这次洗牌中“出局”。

海外融资大幅下降

凯撒债务违约，数名债权人向法院申请诉前财产保全，这首先引发了国内股票海外债券价格的跳水，进而影响了整个海外融资市场。

据中原地产研究部统计，今年1月，仅有7家房地产企业在海外资本市场宣布融资，融资总额为158亿元人民币，同比大幅下降73%。去年同期，有21家房地产企业在海外融资，融资额度为600亿元。

穆迪副总裁兼高级分析师梁振邦表示，由于预期美联储可能在今年晚些时候上调基准利率，中国房地产开发商的海外融资成本一直面临一定的上行压力。凯撒事件将进一步增加投资者和基金提供商要求的风险溢价。

“在过去几年中，房屋公司将选择在1月份大规模地在海外筹集资金，这将增加一年的资金充裕度，并有利于企业的财务安全。但是，由于凯撒事件，出现了融资困难的现象。”中原地产首席分析师张大伟分析道。

据了解，一些房地产企业已经推迟了海外融资计划。

事实上，海外市场曾经是中国房地产企业的重要融资渠道，海外融资占在香港上市的中国房地产企业债务总额的30%。

与内地融资相比，境外融资成本较低，这是房企喜欢境外融资的主要原因。目前，银团贷款和发行票据债券是最常见的境外融资方式，这类融资方式的利率一般不超过10%，而内地信托基金的利率往往超过15%。

只要房地产企业在海外上市，建立海外融资平台，就可以顺利进行低成本的海外融资。此外，海外市场评级体系完善，当房企通过海外融资盘活资金流、降低负债率时，相应的评级也会提高，有利于房企获得更低成本的资金。

然而，凯撒事件给蓬勃发展的海外融资市场泼了一盆冷水。

1月1日，凯撒宣布，郭英成董事长辞职引发汇丰银行4亿港元贷款的强制提前还款协议，但凯撒未能按时偿还贷款，这成为新年首起债务违约。尽管汇丰后来达成了谅解，但这一事件成为凯撒债务危机和金融困难的导火索。

特别是凯撒的海外未偿债务余额巨大，总额达25亿美元，加剧了市场对中国房地产业金融稳定的担忧。

穆迪表示，凯撒事件凸显了中国房地产行业面临的监管和公司治理风险，短期内中国房地产开发企业的海外融资渠道将受到一定程度的负面影响。

另一方面，穆迪预计股权结构相对分散，或有政府背景的开发商仍能保持顺畅的融资渠道，因为市场通常认为此类开发商受类似事件或关键人物风险的影响较小。

信任不触及传闻名单公司

除了海外市场，许多国内信托公司也在凯撒事件中遭到枪击，这导致信托公司有意回避一些房地产业务。

《中国商报》记者曾发现，2014年，平安信托、华润深国投信托、外贸信托、爱建信托等多家信托公司为凯撒提供了资金支持，总规模达数十亿元。

凯撒第一次债务违约后，平安信托、华润深国投信托、中铁信托、爱建信托均向法院申请对凯撒资产进行诉前财产保全。其中，爱建信托的申请已被受理，杭州市武昌杭西龙爷项目已被查封。

“凯撒事件让信托公司的房地产业务雪上加霜。在考虑市场风险时，我们必须考虑政治风险，这比市场风险更难琢磨。像凯撒这样的20强企业可能在短短几个月内分崩离析，更不用说其他中小型房地产企业了。事件发生后，许多信托公司对房地产项目更加谨慎，并继续在内部进行项目调查。”一家私人信托公司的一名高管昨日告诉《中国商报》记者。

房地产业务的信托融资大幅缩水。根据用益物权信托网上统计，1月份房地产集体信托的成立规模仅为43.62亿元，比去年同期的283.72亿元下降了84%。

深圳一家知名信托公司表示，事实上，在凯撒出事之前，该信托公司已经大幅收紧了房地产业务。由于行业内去库存化的压力，供应过剩的风险很大。“今年获批的项目减少了。公司内部被拒绝的项目与市场传言清单吻合程度较高，主要取决于交易对手的资质；对于排名较低的公司，即使是上市公司也非常谨慎。”

上述人士提到的“传闻名单”是指凯撒事件后市场上流传的“深圳房地产警示名单”，其中包括凯撒等10多家深圳房地产企业，暗示这些企业存在一定的政治风险。

尽管这份名单遭到业内人士的否认，并被指责为“谣言”，但这家信托公司“宁愿相信自己拥有的，也不愿相信自己没有的。”

《中国商报》的记者也从上海一家信托公司的风险控制部门得到了同样的说法:“对于大多数信托公司来说，传闻中的深圳房地产公司名单上的项目基本上是原封不动的，名单之外的项目都是第一位的。对于深圳以外的房地产项目，风险控制条件没有明显变化。比如说，如果有资产抵押，或者有实际控制人担保的项目都可以做。”

还有一个值得注意的数据。据受益信托统计，今年房地产公司必须偿还信托资金2410亿元，这意味着房地产信托将迎来新的赎回高峰，房企的财务压力将进一步加大。

直接融资“接管”

海外融资和信托融资的门槛提高了，行业库存压力没有降低，利润下降。2015年初，房企的坏消息不断，但也有利于出台好政策。

第一项优惠政策是进一步放开再融资。1月中旬，中国证监会发言人邓伟表示，如果上市公司再融资、并购涉及房地产业务，国土资源部将不再进行事前审查，是否存在闲置土地等问题将由国土资源部宣布的行政处罚决定。以信息为准；对于是否存在被调查事项，中介机构应充分核实披露情况。

嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师方玲认为，国土资源部取消对房企的再融资、对并购进行事前审查以及简化上市程序，将大大提高房企的再融资效率，有效解决房企排队上市和再融资的现状。

过去，国土资源部的审查是住房企业再融资的关键环节。由于一些房企项目多、结构复杂，审批时间往往很长，审批后至少需要六个月。

自去年3月房企重启再融资以来，已有数十家房企提出再融资计划。

另一个好消息是，房地产投资信托基金预计将在今年上半年启动试点项目。日前，有报道称，现阶段，中央政府已就重启房地产投资信托基金达成协议。尽管仍存在政策限制，但预计将首先由试点公司发布。

这意味着房地产企业将绕过金融机构直接融资。

业内人士认为，融资环境的变化将加剧房企的分化，大开发商的市场份额将继续扩大，给他们更多的融资优势，而小开发商的资金将变得更加紧张，一些管理不善的房企将面临并购。