中国面临巨大泡沫 再现更多鬼城

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据国外媒体报道，几千年来，移民的文化习惯在中国的文化血液中深深积淀，这不仅间接导致了房屋成为中国市场上最重要的商品，也使人们每次听到楼市的动荡，都陷入“买还是不买”的纠缠之中。2015年，房子会不会被买下？

高盛(Goldman Sachs)中国投资管理部副主席哈纪明表示，买房的问题最终是区域性、区域性和次区域性的。如果有足够的就业机会，大城市无疑是有弹性的。在其他规模相对较小、就业机会不足的地区，尤其是之前房地产扩张过度的城市，可能会出现越来越多的“鬼城”，越来越多的房子不愿购买，导致房价下跌。

财经作家吴晓波表示，从中国经济发展的角度来看，未来的发展是制造业和城市化的双轮驱动，但两者现在都存在一些问题。制造业必须转型，城市化也需要改革。如果转型和改革到位，中国经济将会很好。如果解决方案不好，中国经济将面临巨大的泡沫。

吴晓波认为，当泡沫出现时，一种方法是抵制它们，第二种方法是拥抱它们。“例如，如果你买了一个快速增长的泡沫，你可以在它破裂之前卖掉它。”这是中国投资者目前选择的方式。在这样的背景下，如果买房还存在争议，那么还有一个问题是肯定的，那就是未来十年中国人的财富将是不安全的。

吴晓波建议普通人应该采取两种应对方法，

一是增加对自己的投资，成长到能够抵御风险的程度。例如，年轻人可以创业，那些没有创业的人会更专业地工作。

另一个是:不管你的钱有多少，你都应该学会投资理财。买房是其中一种方式。在接下来的几年里，房子可能不会像过去十年那样飞涨，但它仍然是一种有价值的商品。就地区而言，北上归线的价格弹性最强；二线和三线城市的房屋是否有附加值取决于两个数据:

首先，在过去的五六年里，这个城市的人口是否处于持续增长的通道；

第二，这个城市的服务业和制造业能力是否在不断提高。

人口集聚能力和产业转型升级能力是维持一个城市房价的基本条件。

“所以，如果你的城市符合这些条件，2015年一定不是你买不起房子的一年。”吴晓波说。

退休的“大炮”任志强的火力依然不减。至于他是否能在2015年买房，他甚至说只要他有钱，随时都适合买房，因为政府给了你一个保证。

任志强说，对于普通人来说，什么时候买房是最愚蠢的问题。他们已经问了十多年了，现在还在问，只要他们有钱，随时都可以买。

根据克里研究报告的分析，考虑到库存压力仍处于较高水平，2015年房价的总体趋势应该是先降后稳。目前，宁波、沈阳等城市的去化学化周期已超过18个月，去化学化压力巨大，房价仍有进一步调整的空间。在这种情况下，去库存化仍将是市场的主题，房价可能会进一步探讨。刘山:政府能买房子来拯救中国的房地产吗

“从来没有救世主，也没有不朽的皇帝。创造人类幸福是我们的责任。”。用这句歌词来看中国的房地产市场是非常恰当的。面对经济规律，没有人为的力量最终能做任何事情。

1月24日，福州市政府发布了《关于福州市统一购买商品房和安置房协议的指导意见(试行)》，规定市民手头有剩余商品房或安置房，可以出售给政府。

这一举动被解释为政府购买的房屋被直接用于安置没有住房的人。这一政策的背景是政府不能按期完成棚户区改造任务，同时必须向社会提供急需的安置房。通过回购市民剩余的房屋，它实际上可以一举两得。一方面可以满足安置房的需求，另一方面可以激活住房销售，最终达到消化住房存量的目的。

据报道，包括四川在内的许多地区已经开始尝试这种方法，这种政府抢购住房的行为被称为新一轮的房地产政府救助。

不可否认，这种集体行动有其合理性，也是在住房和城乡发展部的政策指导下进行的。住房和城乡建设部部长表示，在房地产存量较高的三、四线城市，不再需要修建新的建筑进行整体安置。

有了统一的思想认识，回购安置房已经成为一种趋势。但需要质疑的是，这样的“救助”政策真的能拯救房地产吗？

根据最新数据，截至2014年底，中国商品房销售面积为6.2亿平方米，其中住宅销售面积为4亿平方米，同比增长26%。这些待售房屋主要集中在三、四线城市。与当地购买力相比，庞大的住房库存不容易消化。如果以90平方米为一套，4亿平方米大约是440万套住房，而CDB提供的货币资金一年只能消化100万套左右。这样一来，很明显，只有政府回购安置用房，才能达到减少库存的目的。

然而，房地产市场的最新变化也给市场一种错觉，认为房地产周期调整将很快结束。

不久前，北京的土地总价格被称为“新土地王”，底价持续上涨。此外，市场重新燃起了对今年房地产市场复苏的希望，甚至有一种判断认为下半年房价会上涨。

这种判断可能夹杂着更多的美好愿望，但现实是残酷的，因为这次房地产调整确实是一次长期调整，而向下的转折点仍在验证中。由于房地产的地域性特点，北京的情况不能反映全国的普遍规律。即使在北京，人们也只看到新房的供求关系，而忽略了存量房屋的潜在供给。如果考虑到人口结构、消费偏好、经济周期和货币政策的变化，以及正在酝酿的房产税，进入北京市场的股票数量可能是一个意想不到的天文数字。

重要的是要提醒各方，既不能用当前北京的市场趋势来看全国的房地产趋势，也不能用北京的住房供求现状来判断未来的趋势。

让我们先谈谈经济和人口。

支撑长期经济增长的因素是劳动力供给和劳动生产率。然而，现实是劳动力供给存在结构性矛盾。虽然一些地区存在就业压力，但总体就业形势紧张。它对房地产市场的影响是劳动力人口增长率下降，所谓的住房刚性需求强度下降。

15-64岁劳动力在总人口中的比例逐年下降，到2013年底达到73.9%。用于计算工作人口对非工作人口的抚养比的总抚养比也开始逐渐上升，表明子女的抚养比逐渐下降，老年人的抚养比逐渐上升。这也意味着，尽管劳动力和人口比例下降，但全国生育率不足，婴儿人口增长缓慢。换句话说，住房需求压力的峰值已经过去。

至于城市化对房价的影响，这也是一种说辞。虽然统计的城市化率有待提高，但实际的常住人口统计数据并不真实，这可以从农村劳动力主要是老年人这一事实来判断。显然，新的城市化不是要重新盖房子，而是要为已经生活在城镇的农业人口提供平等的服务。

看看钱和偏好。

由于外汇储备的持续增长，货币被动发行周期已经结束，政府和银行都有明显的“去杠杆化”意图。因此，即使降低利率和标准，也不会支持房地产市场。对于90后来说，富裕家庭拥有多套住房，而普通年轻人却没有能力买房。因此，住房观念的改变应该是影响未来住房需求偏好的一个重要因素，这是中国老一代人无法理解的。不是你不明白，而是世界在迅速变化。

对于那些没有生活压力、想做什么就做什么、甚至追求创业梦想的年轻人来说，一套房子或其他随时可以更换的电器将会在今天住在上海，明天去巴黎，整个世界都将是他们的。

房地产主导作用的下降是经济下滑的重要原因之一。按照这种思路，很容易推断出稳定房地产可以稳定经济的结论。另一方面，只要房地产市场明朗，中国经济就会见底。在这种情况下，为什么不等待房地产慢慢着陆呢？90后买房还是租房更好:首先，你有选择的能力

问:我是上海的一名读者。我今年24岁。我的月收入大约是7000元。目前我和父母住在一起。作为90后，我也想有一个独立的客厅。我父母准备了100万元给我买房子。至于是否买房子，他们让我自己决定。我还在网上看到一句话，如果你在90年代后不买房，租房会更经济。我不知道这个说法是否正确。我可以问一下表叔叔我应该买房还是租房吗？

你的问题真的不容易回答，因为无论你是买房还是租房，你都不能只从财务方面考虑，更经常的是涉及到生活方式和情感问题。

首先，从总支出来看，根据你们现有的条件，首付100万元，其余为30年期公积金和商业混合贷款，贷款30万元，每月还款1475.82元(首套住房公积金贷款年利率为4.25%)。以7000元为基数，您每月的公积金支付额为980元，抵减贷款后接近500元。银行通常根据每月还款不超过其收入的50%来计算贷款总额。扣除公积金贷款后，商业贷款月还款额约为3000元，折算成贷款金额约为50万元。把首付款、公积金贷款和商业贷款加起来，你目前能买的房产总价是180万元。30年后，你买房的总支出约为263万元。如果房价不涨，你实际支付的房价是83万元。如果你租一套总价为180万元的房子，目前的租金大约是每月3000元。假设房租不涨，你30年的房租大约是108万元，这比买房的利息支出还要高。当然，这些计算都是静态的，没有考虑房价、租金、利率和投资回报的涨跌，但如果把所有情况都考虑进去，我们很难得到一个明确的结果。

从现金流量来看，每月租房支出为3000元，每月购房款为3500元，加上980元的公积金用于还贷，与500元不同。此外，由于未能支付首付款，100万元可以投资，即使按最安全的投资银行理财产品计算，年收入也将是5%，平均每月约4000元。也就是说，租房每月比买房多产生4500元的现金流，这有利于提高生活质量。当然，30年后，当抵押贷款还清时，买房人的支出会比租房人少得多。

最后，从生活方式的角度来看，买房和租房是两种完全不同的生活方式。买房的人希望生活稳定，有家的感觉。租房者想要过多样化的生活。在一个房子里住了一段时间后，他们有点累了，可以换一个。或者，如果工作单位或地点发生了变化，您可以快速移动到靠近工作的地方。另外，买房的人在前期需要承受更高的经济压力，租房的人会生活得更潇洒。

因此，我们很难简单地说是买房好还是租房好。每个人的情况都不同，他们的选择也不同。只要是一个能让你感到满足和快乐的选择，它就是一个好的选择。当然，如果你想有选择的权利，你必须有选择的能力。根据你目前的情况，没有太多的选择。在上海，180万元的房子要么是一个非常偏远的地区，要么是一个面积小、年代长的旧厂房，可能无法满足你的住房需求。首先努力工作，提高收入，有能力买一套更好的房子，然后考虑是买房还是租房。