商住楼降价、质量问题频发 屡遭业主“维权”

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最近，北京楼市的许多商住楼都遭遇了“集体维权”。作为限购政策下为数不多的庇护港之一，商业和住宅建筑已经从前几年的热度滑落到今天的状况，这真的让买家感到好奇。在售楼处外的大喇叭和横幅后面，是什么力量将商业和住宅推到了人们的眼前？买家应该如何处理类似的问题？

关闭房子“货物不是正确的版本”

所有者在年底忙于捍卫他们的权利

“如果开发商的负责人今天不出现，我们只能在下午拿着横幅静静地坐在他们总部的门口。”宋先生坚定地说。在10米外的售楼处门口，几十名保安和开发商的工作人员竖起了人墙，挡住了售楼处外门口的许多业主。

作为东五环新建小区的业主，宋先生第五次来到售楼处，其他几十位业主也有类似的经历。宋先生对一个月前的收楼结果很不满意:他记得第一次买房子的时候，接待他的售货员亲口告诉他阁楼公寓的高度会达到4.5米，并让他看了样板房，样板房是按4.5米的高度建造的。然而，在送货那天，他用自己的卷尺测量，实际的地板高度不到4.3米。减去隔断和装修时占用的高度，他将来可能会面临抬头撞到天花板的尴尬。此外，十几个业主也遇到了和宋先生一样的问题，有的是因为墙壁明显倾斜，有的是因为烟道问题。业主拒绝收回他们的房子，但开发商也很强硬，说他们会安排人修理有问题的房子，但收回必须在同一天完成，否则，这些业主将违反合同。说到最后双方分手了。

之后，一些业主多次去开发商那里，希望能退房，但他们没有见到相关负责人。另一个工作人员说房子有问题，可以修理，但绝对不能退房。对此，宋先生不能接受:小问题可以修，但楼高不够怎么修？“我认为退房是唯一的解决办法。”不过，开发商也有很好的理由:所谓4.5米高的楼高，是一些前期房子的交付标准，宋先生买的房子不属于这个部分，因为他误解了销售的说辞。后来事情发展了，宋先生加入了一些要求退房的人，经常去售楼处“商量”，这就是开始的场景。

库存价格下降、市场环境变化或外部原因

事实上，像宋先生这样捍卫自己权利的业主现在已经不是一个例子了。据业内人士透露，北京很多商住楼都存在业主集体维权纠纷。一些问题无法解决的业主甚至自发组成“维权联盟”，在互联网上设立维权网站，希望引起外界关注，声讨开发商。那么，为什么商业和住宅地产成为受冲击最严重的地区呢？据业内人士称，这不是一个简单的建筑质量问题，但背后有更复杂的市场和政策原因。

据业内人士称，商业和住宅项目一直是那些只需要买房的人选择过渡的第一选择，因为他们不受北京现行限购政策的影响。然而，目前商业和住宅项目的整体销售速度并不乐观，库存压力巨大。更糟糕的是，商业和住宅产品在2015年逐渐进入供应高峰期。强大的压力迫使开发商加大对商品房的优惠待遇，甚至把以前的暗跌直接变成了明跌，这直接导致了早期购房者的不满。

雅豪研究院副总经理高山分析，2013年，北京市住宅用地出让方式是在达到招标上限后，争夺经济适用房和自住住房的建设，导致商品住宅用地面积减少，地价高。为了平衡项目的利润率，一些开发商往往选择将商业公共建设用地的可销售部分开发为商住产品，以实现房企资金的快速周转，导致商住产品在2015年进入供应高峰期。但是，在2015年，如果在政策层面上仍然没有有利的声音，没有强大的支点来调动购房需求，市场成交量将继续低迷。不仅难以实现房企的高周转率目标，届时，商住产品和库存的增量将会累积，商品市场将会爆发新一轮危机。

北五环一家房地产公司的营销总监表示，每次房价下跌，都是各种“维权”和“退房”最集中的时候。“这并不是说以前的房子没有质量问题，而是说当房价上涨的时候很难找到房子。即使质量问题是在房子关闭时发现的，只要双方坐下来谈，问题就可以解决，不会演变成大规模的集体行动。但现在房价已经下跌，早期业主不得不退房或赔偿。如果开发商不同意，简单的问题很容易激化成大矛盾。”他说。

此外，商住物业本身不同于传统住宅，许多开发商将其设计为两层阁楼结构，涉及水、电和结构改造，容易引起纠纷。此外，由于该项目是由商业建立的，购房者入住后的水、电和物业管理将按照商业项目的程序和收费标准执行，居民可能要承担更昂贵的费用。一些配套设施不完善，严重影响了生活质量，容易成为纠纷的导火索。因此，购买商住楼的买家应该提前多加注意。

专业人士建议

通过合法渠道前的充分沟通

如果我购买的商业和住宅物业有问题，我应该怎么办？法律专业人士建议，应该根据他们的不同情况，区别对待他们。如有楼层高度与合同不符的问题，合同中已约定退房的，可按约定执行；你也可以根据合同法的有关规定申请退房。根据现行法律，退房条件主要包括约定条件和法定条件。约定条件是指购买者和开发者可以在购买合同中确认的条件。如果开发商延迟交付房屋超过一定时间，住宅规划或配套设施不符合销售广告或销售手册的内容，在一定时间内无法取得产权证。根据《合同法》，双方已就退房的具体条件达成一致，且买受人有证据证明该条件有效，买受人可以通知开发商解除合同。在这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推卸责任，法院也会支持。

法人建议业主在符合合同规定的退房条件时，应先与开发商协商，以节省诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能够令业主满意，业主可以根据自己的情况收回退房要求，或者在开发商的协助下办理退房手续。如果协调失败，选择诉讼或仲裁。

如果业主没有在合同中规定退房条款，但符合法定退房条件，法院也将支持业主的退房请求。对于合同中未约定且不在法律范围内的退房要求，建议业主先咨询开发商进行协调。通常情况下，这种情况下会提起诉讼，法院评估过程相对较长。如果业主发现墙上有裂缝，他可以建议委托专业机构与开发商共同鉴定。如果评估结果不会影响房屋的主体结构，可以修复，法院将不支持业主退房的要求。但是，如果经鉴定后发现无法修复，法院将支持业主退房的要求，同时，鉴定费和业主装修费将由开发商支付。文字/卫东