降息75天再降准：房产或加速去库存迎来小阳春

本篇文章1943字，读完约5分钟

降息75天，然后降低标准:房地产或加速去库存化

“我以为我要去度假了。结果，因为一条消息，我不得不再次加班。”北京南六环房地产项目总监告诉《21世纪经济报道》。

消息来自中央银行。

2月4日晚，也就是央行降息75天后，中国人民银行宣布从2月5日起将金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点。

同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”和重大水利工程的支持力度，中央银行决定将小微企业贷款率达到RRR目标下调标准的城市商业银行和非县域农村商业银行人民币存款准备金率下调0.5个百分点，中国农业发展银行下调4个百分点。

此次RRR降息释放的资金将达到6000-7000亿元。“从过去的历史来看，RRR降息和降息是房地产开发的推动力。只要RRR房价下跌，基本上就意味着会有一波房价上涨。”北京中原房地产市场研究部主任张大伟说。

《21世纪经济报道》记者还致电几家商业银行，了解到下调存款准备金率后，银行将逐步调整信贷政策，空.将进一步下调后续抵押贷款利率，尤其是首套住房的利率

加速去库存化

根据中国指数研究院的数据，1月份全国100个城市新建住房的平均价格为每平方米10564元，比上个月略有增长，增幅为0.21%。这是白城房价连续八个月下跌后第一次得到“矫正”。

在张大伟看来，房地产最糟糕的时期已经过去，预计随着货币政策的放松，这一时期将会升温。

“从过去几年的经验来看，货币政策对房地产销售的影响最为直接。此次RRR降息将进一步明确购房者的预期，加快各类住房需求向市场的推进，缓解各地的高库存压力。”中国指数研究院常务副院长黄宇介绍。

除了RRR减息的好处外，楼市的另一大好处来自各种轻微刺激楼市的新政策。

在住房和城乡建设部年终工作会议上，住房和城乡建设部部长陈在部署2015年工作时强调要稳定住房消费。

"稳定住房消费的核心是促进销售和减少库存."上海易居研究所所长杨红旭认为，2015年，各地将采取新举措稳定住房消费。

杨红旭还认为，这也标志着第三轮去库存政策渠道的开启。

1月6日，住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，鼓励开发商在当地出售转租和回购商品房。

同时，将市场上现有的商品房改建成经济适用房或棚户区改造住房已成为一项有效措施。

2015年1月，福建、陕西等省出台了关于购买经济适用房作为商品房的政策文件。

此外，四川省资阳市最近发布了《稳定住房消费实施意见》，建议地方政府对首次购房者给予7000元的一次性奖励，对房交会交易给予2000元的一次性奖励，取消对境外机构和个人在当地购房的限制，鼓励农民在保障农村权益的基础上在城市购房。

“在货币政策和新房地产市场的叠加作用下，高库存的诅咒也将逐渐得到解决。”张大伟判断。

三月还是欢迎小阳春

黄宇判断，由于春节的影响，RRR降价对楼市的促进作用应该会在一个月后开始显现。

张大伟还认为，商业银行还需要1-2个月的时间来调整货币政策，并在RRR降息后释放流动性资金。因此，传统的楼市销售旺季“三月小阳春”有望重现，这也是当前市场复苏的一个窗口期。

虽然RRR降息显然对楼市有利，但在张大伟看来，在供需逆转的背景下，房价上涨的可能性并不高。

以北京为例，上述北京南六环项目负责人也在接受《21世纪经济报道》采访时表示，北京的房地产项目成本太高，之前应该降低的项目都已经降低了。降低标准的直接效果是停止下跌，短期内价格仍不会上涨。

根据张大伟的计算，北京急需项目的去化学化率在开工当天约为70%，2014年上半年约为一半，2014年下半年最低为30%至40%。

“市场正处于明显的上升通道，但与2012年和2013年的开盘相比，还有很长的路要走。新房价格涨幅仍然有限。”张大伟说。

尽管如此，中国房地产协会名誉副会长朱表示，房企不应盲目乐观，因为新政策如减息，楼市分化将进一步扩大。

从区域角度来看，朱认为，一、二线城市的房地产市场可能在2015年企稳，但三、四线城市并不确定。

张大伟还表示，银行已经提高了对房地产风险的认识。对于一、二线城市和大型企业来说，流动性资金绝对是好的；三线和四线城市是受灾最严重的地区，RRR减排的好处有限。

从企业角度看，“大企业集中度越来越高，中小企业仍将面临财务问题，优胜劣汰的步伐将加快。”朱对进行了评判。

根据国家统计局的数据，截至2013年底，全国共有13.2万家房地产开发经营企业，比2008年增长50.3%。

“现在，该市的常住人口估计占城市化的53.7%，在6.5亿至7亿之间。”朱介绍说，换句话说，每5000个常住居民中就有一个房地产开发企业，而且企业的数量太大，所以房地产企业之间的兼并重组也是一个方向。