房贷新政解读之三：房地产调控更趋市场化

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3月30日，央行、住房和城乡建设部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)，下调住房公积金最低首付比例和第二套商业个人住房贷款。国务院发展研究中心市场研究所副所长邓说:“新政的出台，是为了适应房地产市场供求关系的新变化，使消费者有更多的选择自住和改善住房，为房地产市场创造更公平的发展环境。政策环境，更多地发挥市场在资源配置中的决定性作用。”

回归正常，充分发挥市场的决定性作用

中国民生银行首席研究员文彬表示，随着中国城市化的快速发展和居民收入水平的提高，对住房刚性和改善的需求仍然巨大。自去年以来，中国房地产投资增速放缓，库存上升，房价下跌。尽管央行去年调整了抵押贷款政策，但第二套住房的高首付率仍限制了改善需求的释放。

中国经济网记者注意到，今年的《政府工作报告》明确指出，支持居民自谋职业和改善住房的需求，将部分存量住房转为公租房和安置房。不难看出，一系列房地产政策的出台是今年《政府工作报告》相关精神的具体落实。

新的住房抵押贷款政策是落实今年政府工作报告中提出的“支持自谋职业、改善住房需求”的重要措施。根据通知，经调整后，第二套商业个人住房贷款的最低首付比例不低于40%；第一套公积金贷款的最低首付比例为20%，而第二套住房公积金贷款的最低首付比例为30%。

这一政策调整是向正常化的回归。中国银行国际金融研究所副所长宗亮表示:“从国际经验来看，个人住房贷款的最低首付比例一般在30%左右。此前，第二套在中国的实施率一般在60%至70%之间，实施标准明显高于国际水平。如果情况严重，应及时调整。下调至40%左右，基本符合国际形势，也是市场化的体现。”

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏表示:“政府对个人购房的税收政策和信贷政策回归正常管理，有利于实现自住和改善住房需求，特别是在当前保持宏观经济稳定的形势下。这项政策对于支持房地产市场的健康发展是非常必要的。”

宗亮认为，此次政策调整是此前市场化政策调整的延续。他建议，住房信贷政策的调整应更加市场化，更多地依靠市场自律机制，以尊重市场主体的意见，充分发挥市场化的作用，避免市场的无序竞争，实现区域住房信贷政策的长效机制。

供求关系总体宽松，房价不会大幅上涨

随着一系列新政策的实施，行业内外最关注的话题是下一个市场趋势和未来房价走势。

秦宏认为，目前中国房价的涨跌取决于市场供求的基本点。“目前，供求关系普遍松动，房价不太可能飙升。购房需求旺盛的一线城市目前正在实施限购。即使有投资需求回归市场，限购也起到了抑制多次购买的作用。对于中小城市而言，投资需求和新增需求较少，因此我们对房地产市场的健康稳定发展充满信心。”秦虹道。

中国经济网记者了解到，空被消化的楼市存量仍然很大，而高库存和供过于求的局面决定了“拐点”在短期内难以出现。根据国家统计局的数据，截至去年年底，中国商品房销售面积为6.2169亿平方米，比2013年底增加1.2874亿平方米，同比增长26.1%，三项指标均创历史新高。今年头两个月，高库存的情况继续存在。

尽管仍有改进的必要，但对于大多数供过于求的城市来说，只有“量价”才能真正促进市场的持续复苏。国家发改委宏观经济研究所投资研究所研究员刘林表示:“新政策不太可能在房地产市场引发投机。目前，房地产的库存仍然很大，而且仍在去库存化的过程中。在这个过程中不会出现价格飙升。”(中国经济网记者魏敬庭)

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