去年A股96家房企平均净资产收益率

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《时代周刊》记者赵薇来自广州

“躺着”挣钱的时代已经过去，利润缩水，这已经成为房地产企业不得不面对的残酷现实。

反映房地产企业盈利能力的核心指标，如每股收益、净资产收益率、毛利率和净利率，在2014年有所下降。在统计了96家房地产上市企业2014年的年报后，一些机构发现a股房地产企业整体净利润增速明显放缓。去年，虽然亏损的开发商只有15家，但多达71家房地产企业的业绩下滑，占总数的近一半。

在基本面没有根本性变化的情况下，这种下跌可能会成为未来一段时间的常态。据中原地产研究部统计，在已发布2015年第一季度报告的43家上市房地产企业中，业绩同比下降的企业已达31家，其中11家为预降，11家为预亏，占比超过20%。

利润率正在下降

上海亿居房地产研究所研究员严跃进最近在接受《时代周刊》采访时指出，从2014年年报中房地产企业的表现来看，这种差异是显而易见的。即使是大型房地产企业的净利润增长率也在迅速下降，中小企业正直接进入净利润下降通道。

"这与企业项目布局和业务结构不无关系."他分析说，“其中，有些房地产企业不是专业的房地产公司，而是由多种产业支撑的。因此，在房地产市场相对低迷的2014年，营业收入同比增长。但是，一些房地产企业的房地产项目布局相对集中，该地区房地产市场持续大幅降温，经营收入和净利润都不尽如人意。目前，市场正处于痛苦的转型期，利润率下降是不可避免的。”

日前，由中国房地产协会、中国房地产研究协会和中国房地产评估中心联合发布的《2015年中国房地产上市公司评估研究报告》显示，自2012年以来，房地产市场的分化程度不断加大。

2014年，沪深两市从事房地产业务的上市公司不到200家，五年内有100多家a股房企退出房地产业务。与此同时，蓝筹房地产行业在本轮竞争中继续领先，行业分化和洗牌的进程加快。

成本上升和房价下跌对该行业的利润形成了双重挤压。2014年，上市企业盈利能力绝对值指数延续了去年的上升趋势，但增速放缓，效率指数仍未能阻止惯性下降。

具体而言，从绝对数量上看，房地产上市企业平均净利润为15.11亿元，同比增长9.76%，增速比上年下降6.68个百分点；现金及现金等价物余额53.63亿元，同比增长21.90%。就比率指数而言，净资产收益率和总资产平均收益率这两个指数继续下降，处于2009年以来的最低点，分别从去年的11.09%和5.15%降至8.50%和4.00%，均低于2009年的一半。

对96家a股上市房地产企业年报的统计也显示，2014年，96家房地产企业的平均净资产收益率为-3.53%。尽管仍有30多家房地产企业因各种原因未被纳入统计，但这一指标为负值，这仍是一种罕见现象。相比之下，2013年所有130家a股上市房地产企业的平均净资产收益率为9.79%。

2014年，房地产行业的表现略好于大盘。就每股收益而言，沪深两市上市房地产企业和香港上市房地产企业的平均每股收益处于过去五年的最低水平。尽管盈利能力普遍下降，上海和深圳股市的房地产企业在市场趋势下迎来了行业估值的积极修正。平均市盈率和市净率分别为28.64倍和3.37倍，均达到过去三年的最高水平。

香港上市房地产企业的平均市盈率为7.48倍，平均市盈率仅为0.65倍，均创下近三年来的新低。上海和深圳的上市房地产企业和香港的上市房地产企业已经走出了两个不同的估值水平。

《时代周刊》记者注意到，即使是1000亿元的保利地产(600048，股份吧)，2014年净利润同比增长率仅为13.36%，比2013年27.36%的同比增长率低14个百分点；招商地产(000024)2014年净利润同比增长1.75%，2013年净利润同比增长26.64%，增速下降24.89个百分点。

与此同时，滨江集团(002244)，近10年在杭州(房地产)房地产行业一直稳居第二，净利润同比下降超过41.23%。净利润“跳水”下降的是通达创业(600647股)和新潮实业(600777股)，净利润同比分别下降110%和211.75%；深证国商(000056，股份)的净利润从6575%急剧下降到-339%。

成本销售挤压利润

“很多人不知道的是，近年来，房地产开发企业的毛利率和净利率分别下降了2.5个百分点和1个百分点，2015年的行业利润率有可能突破10%的红线。”兰德咨询公司(RAND Consulting)最近发布的一份报告指出，近年来，房地产行业的成本不断上升，这极大地挤压了空.的利润

据报道，土地和资本是房地产企业两个最重要的成本来源。其中，随着初级开发成本的增加，土地成本近年来一直在上升。统计局的统计数据显示，2014年，房地产开发企业的征地面积同比下降14.0%，而土地交易价格同比上升1.0%。

值得注意的是，在竞争激烈的一线城市，土地成本特别高，经常出现面粉比面包贵的现象。

当然，不同企业和不同项目的土地成本比率差异很大。根据兰德咨询公司的数据，万达的平均土地成本约占平均售价的10%，龙湖约占18%，万科约占25%。

就资本成本而言，即使是房地产行业的龙头企业也难以避免利息支出的快速增长。据兰德咨询公司统计，万科、恒大地产、保利地产、万达商业、中海发展(600026，股份)和碧桂园六家1000亿美元房地产企业的利息支出分别增长了3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。

与此同时，兰德咨询公司计算出，房地产企业生息负债的加权平均利率约为10%，其中包括信托和基金。尽管降息在一定程度上缓解了金融压力，但在2014年的大部分时间里，资本成本显然已成为房企的一大负担。

此外，应该指出，税收负担也吞噬了大量利润。据兰德咨询公司统计，与房地产开发相关的11项税费占房价的13%-15%；各种费用和杂费占房价的8%-12%，所有税费加起来占房价的20%-25%，一些三、四线城市甚至超过25%。

那么资本成本和税收消耗了多少利润呢？兰德咨询对房地产企业的利息支出、纳税和净利润进行比较后发现，2014年万科实现净利润157亿元，资本和纳税总成本126.05亿元，与净利润之比为0.79；Gemdale (600383，股份)净利润39.97亿元，资本和纳税总成本44.95亿元，与净利润之比为1.12；招商地产实现净利润44.17亿元，总资本成本和纳税额50.28亿元，与净利润之比为1.34。

与此同时，由于整体供求关系的逆转，自2013年以来，整体房价一直疲软，一些地区市场去年甚至出现了降价。这进一步降低了房地产企业的利润/0/。

20%的房企在第一季度亏损

在经历了不尽如人意的2014年后，房地产企业第一季度报告的整体表现进一步为行业敲响了警钟。

据中原地产研究部统计，在已发布2015年第一季度报告的43家上市房地产企业中，只有12家上市房地产企业表现相对乐观。保利地产、金融街(000402，股票吧)和宝安地产(000040，股票吧)已成为业绩预增的少数企业之一。然而，业绩同比下降的企业数量达到31家，其中11家为预降，11家为预亏，占20%以上。

其中，行业龙头企业万科一季度实现收入88.9亿元，同比下降6.35%；同期，上市公司股东应占净利润达到6.5亿元，同比下降57.49%。

根据华联控股(000036)发布的公告，预计2015年1-3月上市公司股东应占净利润为800-1200万元。企业绩效变化幅度为-1666.85%至-1144.57%。

中原地产首席分析师张大伟指出，大多数企业在2013年都取得了不错的销售业绩，并预留了大量合同结转至2014年，这使得去年同期的基数更高。然而，2014年行业销售完成情况不佳，大多数企业透支了2015年初签订的合同，导致今年第一季度签订的合同不尽人意。

当然，在降息的刺激下，从3月下旬开始，市场已经告别了签合同的淡季，少数城市出现了“小阳春”现象。与此同时，两会后，房地产市场的宽松政策不断出现，预计整体市场趋势将继续改善，特别是市场进入改善的需求将增加。

值得一提的是，深圳(房地产)楼市是在3？新政之后，它几乎失去了控制。在不到两个月的时间里，一些热点地区，如前海、龙华和宝中，“跳升”，房价飙升了近40%。

不过，仍有券商分析师向《泰晤士报》记者表示:“今年第二季度房地产企业的业绩将有所回升，但随着整体市场供过于求局面的确立，房地产行业利润率越来越低的趋势仍将难以改变。”