沪土地拍卖日进121亿 地产商联手金融资本抢市场

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6月3日，上海和苏州推出了一批地块，这些地块遭到了许多房地产企业的争夺。根据德友连锁市场研究部的监测数据，在6月份的第一次土地拍卖中，上海共售出4块地，共获得土地出让金121.3亿元。

有了所有的优势和旺季，房地产行业的期望日益增加。上海市场在去年第四季度逐渐稳定和复苏，房价在年底停止下跌。今年4月和5月，该指标大幅回升，进入上升通道，在政策刺激下，中高端改善需求不断释放。

上海是今年土地交易降幅最小的一线城市。从今年1月到5月，北京的土地交易面积下降了52%，广州下降了61%，深圳下降了84%，上海下降了41%。

上海城市房地产评估有限公司高级顾问邵认为，许多开发商征地有几个原因:政策放松实质上推动了市场回暖；经济低迷，货币政策继续放松；股市已经达到了一个阶段的高点，其中利润已经成为支撑未来楼市的一股力量；激烈的土地拍卖凸显了开发商追求土地价值的内在逻辑。

沪苏杭土地流转非常受欢迎

上述市场的表现并不代表6月份以后上海土地市场的走势。同一政策咨询研究部主任张宏伟认为，市场供求关系紧张，因为上海的土地总供应量仍相对较小。

中国指数研究院上海研究部主任陈指出，上海有4块地是连拍的，其中宝山大厂镇地块被招商局平安财团中标，底价23000元/平方米，升水率90%；闸北大宁地块由华润法华财团中标，总价87.95亿元，溢价26.87%，底价38062元/平方米。这个地区的土地总价格之王又诞生了。

除了03年3月10日的地块外，华润法华还投资了158亿元人民币来覆盖这两个地块。两个地块相邻，转移条件完全一致。仅仅一个半月之后，底价就上涨了3000元/平方米。

德友连锁家居市场研究部主任卢启林认为，这两块相邻的地块将来可能会同时开发。闸北09-03地块虽然离王迪大宁不远，但在位置和转让条件上有很大差距。与这两个价格相比，可以看出，当市场完全升温时，开发商的征地意愿越来越强。

长江三角洲的主要城市杭州和苏州也很受欢迎。

6月3日，苏州土地市场也迎来了今年的第一波土地推盘，共集中销售25块土地，累计土地面积140.04万平方米。据公开信息显示，截至6月3日上午，万科、施琅、金地、招商局、徐汇、碧桂园、九仓等36家以上的房地产企业已决定参与投标，其中大部分已报名投标一个以上的地块。其中，金地将参与9块地块的竞标，华润和龙湖也将参与6块地块的竞争。

6月1日，在杭州备受关注的西溪湿地附近的低密度宅基地被出售。经过41轮竞标，香港兴业银行击败阳光城(报价000671，咨询)，滨江等大鳄将土地纳入囊中。该地块的底价为9975元/平方米，地价为33%，创下2014年春节以来的最高地价纪录。

成交量回升已成定局

土地市场正在回暖，不难看出其背后的住宅成交量反弹。今年5月，上海售出了3.88万套二手房，超过了2009年的峰值，达到新高。根据德友连锁研究部监测的数据，2015年5月，全市二手房成交量达到3.88万套，同比增长1.6%，同比增长157.0%。这是自新政以来，北京二手房市场连续第二个月保持在35000套以上的高位，仅次于2013年3月末次公交政策导致的70500套的高点。

随着交易量连续两个月处于高位，自330新政以来的一系列房地产市场刺激政策对市场的影响已被证明是可持续的，而不是短暂的。在4月份飙升之后，二手房地产市场进入了“停滞的空”时期。过去，这种持续的高水平只出现在2009年，由于近年来二手房市场在城市房地产市场中的比重不断增加，今年4月和5月的交易量已经超过了2009年11月的32，400套的高水平。

此外，国家统计局数据显示，2015年1-4月，房地产开发企业资金到位增长率为-2.5%，处于下行水平。随着一线城市土地价格的上涨，开发商与金融机构联合收购土地将是未来的普遍趋势。从目前的土地市场来看，外环宅基地的底价超过20000元/m2，中外环宅基地的底价在20000-30000元/m2，中内环宅基地的底价在30000-50000元/m2，这将是未来宅基地的发展趋势。

金融资本经常与房地产公司联手收购土地

韩毅智库的研究主管张华东认为，资本市场是有利的，房地产企业正在大量融资。现在，房地产互联网金融的转型正如火如荼，而房地产也是起点。没有基本的原材料，我们在哪里可以谈论转型？因此，大多数房屋企业都有强烈的土地征用意愿。一位开发商持相同观点，称近期土地市场繁荣肯定与融资和市场前景发展有关。

2014年9月，珠海法华房地产以89.9%的溢价获得张江南区配套生活基地a1-05地块，总价23.7亿元。底价25765元/平方米创下张江土地出让单价纪录；2015年，它与华润置地两次联手，以158亿元人民币收购土地。

《21世纪经济报道》记者独家获悉，珠海法华去年收购了一家以色列投资基金60%的股权。该基金此前曾投资于中国的医疗行业，但从未涉足房地产。

在最近的土地市场上，金融资本随处可见，其在房地产中的作用越来越重要。例如，金融巨头平安集团自去年以来，通过金融投资的方式，先后获得了多块土地，其中包括绿城中国与杭州地铁公司在杭州共同获得的七宝地块。据了解，平安金融对该项目的年化投资回报率可达20%。除绿城外，平安地产还与保利、金代尔等国有企业合作；另一个例子是阳光城，它最近经常出现在土地拍卖网站上，也有资金。今年4月，阳光城增资45亿元，并引进中国民生投资成为单一最大股东。