红五月北京楼市量价齐升 “三元化”调控格局初步形成

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关键是，北京的房地产研究机构和开发商(房地产)在接受《21世纪经济报道》采访时表示，北京的限购政策尚未解除，也没有刺激房地产市场的政策。在购房者趋于理性回归家园的背景下，北京目前的房价涨幅将会更长，房价走势将会相对平缓，不会飙升。

我们的记者季瑞坤从北京报道

尽管深圳(房地产)成为焦点，但北京房地产市场5月份的表现一点也不差。

根据北京市住房建设委员会的网上签约数据，5月份北京市实际新建住房(不含经济适用房和自住住房)4822套，比上个月增长37%，平均交易价格达到每平方米28810元，比上个月增长0.2%。

根据二手房数据，5月份北京二手房平均成交价格为3.6万元/平方米，较上月上涨2.2%，较去年同期上涨4.6%。这是七个月来价格数据首次从负值转为正值。

北京红五月份的行情预计将在六月份继续。

5月29日，北京出台了新的住房公积金政策。自6月1日起，北京市住房公积金由住房和贷款确认改为住房和贷款确认，第二套房的最低首付款已降至30%，不再仅限于北京市统计局新公布的现有人均住房建筑面积低于城镇居民的工薪家庭。

北京中原地产首席分析师张大伟表示，在市场预期逆转的背景下，公积金政策的实施有利于改善住房需求，这将推动北京市场在6月份继续升温。

然而，在接受《21世纪经济报道》采访时，北京房地产研究机构和开发商表示，北京的限购政策尚未解除，也没有刺激楼市的政策。在购房者趋于理性回归家园的背景下，北京房价上涨过程较长，房价走势将相对平缓，不会飙升。

豪宅引人注目

北京楼市的量价上涨，最引人注目的表现无疑是豪宅项目。

今年5月，北京市住房和城乡建设委员会(Beijing Housing and Construction Committee)签署的数据显示，北京签约别墅总数为352栋，同比增长69%，同比增长121%，创造了几年来单月最高的历史成交纪录。

根据前5月的数据，雅豪机构的数据显示，北京总价超过3000万的项目数量已经达到162套，接近2014年的173套，而总价超过5000万的项目总数在前5月已经达到108套，是自2006年以来近10年来的最高值。

雅豪集团总经理郭毅表示，中高端项目的交易也从结构上推高了北京的房价。

「高端项目的强劲回暖，与北京楼市整体复苏有关，并刺激买家入市的热情；与此同时，这一轮楼市政策也明显有利于改善住房需求。人们普遍要求改善住房条件。在出售二手房项目后，它进入高端项目市场。”中原地产首席分析师张大伟认为是这样的。

除了利好政策和预期外，雅豪研究院总经理郭毅认为，股市的利好也是北京楼市交易的重要推动力，尤其是高端项目的交易。

一方面，一群富人在股票市场赚了一笔钱；另一方面，自去年以来，央行两次下调RRR利率，三次降息，增加了流动性，降低了融资成本，促使中高端客户关注资产的保值和增值。

就在上周三，昌平一个豪宅项目的房地产顾问张远以3000万元的总价卖出了一套豪宅。据张远称，购买该房产的业主也从股市中获利并退出。

张元如在签署购买协议时援引豪宅业主的话说:“股市已经达到5000点，所以最好早点赚钱，或者买房地产保险。”

张远还告诉《21世纪经济报道》说，他最近接待的所有客户都在股票市场赚钱。

高端已经成为一种趋势

与创纪录的豪宅成交量相比，北京的房地产已经逐渐进入高端市场。

今明两年，预计将有近70家高端地产在北京上市，其中近15家预计将在超过10万个豪华项目中上市。

更值得一提的是，建设委员会提出的远离北京六环路的项目售价也达到了8.2万元/平方米，位于六环路外的门头沟也惊讶于预售单价超过了8万元。

张大伟表示，过去，大多数高端项目都是投资性房地产，但现在，高端项目更多的是作为第一居所的功能。

张大伟说:“北京的土地供应越来越紧张，特别是核心地块，土地价格越来越高，这也要求企业在产品上进行创新，逐步改进产品，以获取利润。”

在张大伟看来，中国的三元结构已经形成。

早在2013年，北京就明确提出了“高端市场，中间支撑，低端保障”的理念。当时，北京对单价超过4万元的项目预售仍有限制，但在2015年，有许多高价项目进入市场。

一位接近北京市住房和城乡建设委员会的人士介绍说，在三管齐下和中央政府倡导房地产市场监管回归市场化的背景下，高端项目的预售审批已经适度放开。

张大伟表示，北京的商品房市场已经进入高端，这与香港的情况相似。目前，低端楼盘的比例很小。自2015年以来，北京显然认为自住住房的供应将占据普通住宅市场，这将导致未来的高端。