邵永官：理性看待创业潮

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2015年初，soho中国决定对互联网进行测试，并通过线上线下运营短租办公产品。这一消息似乎打破了久违的办公室市场，鼓励者、怀疑者和旁观者都有同感。

与此同时，上海的写字楼市场也发生了很大的变化。与十年前相比，金融服务租户的比例大幅上升。相关数据显示，金融服务业的租赁面积比例从2005年的17.6%大幅上升至2014年的33.7%。陆家嘴是大多数金融企业的首选。

在“前堵后追”的市场环境下，成熟的写字楼如何更早进入市场，迎接挑战？近日，记者采访了九仓中国房地产有限公司助理董事兼总经理(上海业务)邵永观..自2007年起，邵永观负责九仓集团国内投资物业的租赁和管理。他告诉记者，他一直在关注“创业潮”给市场带来的变化。

"早在建筑规划的早期，我们就知道服务式办公室的重要性."邵永观表示，目前，上海汇德丰国际广场码头下有一家国际优质租户，专门为创业企业提供服务式办公，这几年的租赁情况非常好。“如果短期内对初创企业的需求增加，该租户需要租用更大的面积来拓展业务，我们将尽最大努力进行合作，实现双赢。”邵永官说道。

不过，邵永观也强调，作为写字楼的开发商和管理运营商，他们必须洞察市场需求，清楚地了解自己的优势，不能贸然转型。每个项目的位置、定位、软硬件配置、运营管理思路都不一样，目标客户也不一样，不能一概而论。

据邵永官分析，写字楼短租项目的目标客户大多是小型初创企业。它们通常不需要太多空间，但对租金很敏感。如果我们想集中精力开发这类产品，也许非核心商业区的一些写字楼更合适。“市中心的高端写字楼价格昂贵，配套设施先进，综合优势足以吸引实力雄厚的跨国企业和大租户。虽然租金水平相对较高，但对这些租户来说不是问题。对于初创企业来说，有些人可能希望在高端写字楼里安顿下来，以树立形象，但有些考虑租金更高的公司可能不需要它。”邵永官说道。

面对金融租户的崛起和浦西市场相对疲软的新需求，邵永观有没有想过吸引更多的金融租户？对此，邵永冠表示，市场决定去哪里，不是人为的强迫，但写字楼仍然可以起到“支撑”的作用。同时，每个项目都应该立足于自己的商业区，因地制宜地打造自己的品牌特色。“五高自有凤凰居”，综合实力提高，自然会导致租户行业出现“集聚”现象。

例如，邵永观说，惠德丰国际广场位于静安寺商业区，靠近南京西路主要时尚品牌的旗舰店。由于时尚品牌喜欢将总部设在旗舰店旁边，便于管理，慧德丰自然聚集了各种时尚品牌的总部办公室，拥有近10名顾客，面积达14000平方米。

“上海拥有巨大的写字楼市场，是金融业、制造业和服务业的大集团。办公楼应根据实际情况调整租赁和经营策略。着眼长远，吸引不同的客户。”邵永官说道。