莱蒙国际激进之举：高负债阴影下的多元化探索

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《时代周刊》特约记者胡天翔

“一个诚实的香港商人”，正如莱蒙国际(03688.hk)董事长黄一样，长期以来一直奉行稳健的发展战略。“做一个人，做一个企业，最重要的是要有耐心，急躁不利于企业的发展”。

自2013年以来，这种模式已经悄然改变。他经常出现在当地的拍卖网站上，在物流、养老和海洋房地产方面投入巨资，并增加海外投资。在被迫转变高周转率模式后，莱蒙国际开始“坐立不安”，并开始大规模扩张张之路。

一切都有代价。5月29日，就在2015年第一季度经营业绩公布后，柠檬国际宣布了今年的第一个融资计划，计划发行9.9亿元三年期债券，年利率为10.595%。柠檬国际的董事会并没有掩盖其改善公司债务的需要。截至今年3月底，其净负债比率已从2014年12月31日的约81.6%升至约93.8%。

目前，柠檬国际正处于一个关键时期，需要资金来促进其发展。海外投资项目和蓝海捕鱼计划都处于启动阶段，这需要柠檬国际源源不断的资本注入。

如何应对日益紧张的资金链问题，如何在规模和利润之间找到平衡？《时代周刊》记者打电话给莱蒙国际公司的董事长秘书林兵，他说他目前在国外。如果有疑问，他可以打电话给莱蒙国际(香港)的投资和客户关系部。随后，记者致电柠檬国际总裁助理梁瑞池询问，但在截止日期前，没有得到积极的答复。

财务压力

早在今年3月27日召开的2014年度业绩大会上，莱蒙国际管理层就表示将通过融资方式偿还债务。“我们可以考虑用一些长期债券来交换短期债务。”莱蒙国际154亿港元债务中约有一半将在一年内到期。

从历年的年报中不难看出，在莱蒙国际的资产负债表上，贷款主要来自银行和其他来源，其他来源的负债比例很小。

“所有企业都愿意用一些长期债券来交换短期债务，但问题是企业获得长期债务既困难又昂贵。长期债务将是廉价的，除非该企业在行业中处于领先地位，或者拥有强大的资本充足率(银行资本与其风险资产的比率)。”广东证券投资银行行长黄立冲告诉《时代周刊》记者，长期债务换短期债务只能缓解企业的赎回风险，即企业无法偿还贷款的风险。但是很难从根本上解决企业资金紧张的问题。

2015年第一季度，莱蒙国际(Lemmon International)显示，该公司的净负债率从2014年12月31日的约81.6%上升至2015年3月31日的约93.8%，去年年中该比率飙升至119.8%。第一季度数据还显示，其现金和现金等价物项目从去年同期的63.75亿港元降至29.79亿港元。

资金紧张，这是一个过时的问题。柠檬国际过去常常出售其项目以维持运营。去年2月，莱蒙国际将上海冯丹项目的股权以约1.07亿元的价格出售给融创，用于新投资和偿还现有贷款。去年9月，莱蒙国际将深圳莱蒙大都市40%的股权出售给北京顺泽，实现净利润7793万元。

今年第一季度，莱蒙国际出售了其在深圳谢水泉的一半投资权益，净收入约为2.06亿元。除了同期出售深圳莱蒙尚领的零售资产外，同期莱蒙国际的净亏损约为7，130万港元，净利润约为2.33亿港元。

加快房地产销售仍是房企获取资金的重要渠道。今年第一季度，莱蒙国际的房地产和停车位合同销售额约为6.98亿港元，同比下降约50.3%。根据柠檬国际此前宣布的105亿港元的年度目标，其第一季度的目标完成率为6.65%。

然而，根据常识，莱蒙国际第一季度的销售业绩并不是很有代表性，因为根据其推进计划，许多项目将从第二季度开始推进销售。据了解，从第二季度开始，南昌、上海、杭州、北京、惠州、常州的项目将陆续上马，今年又有8个新的销售项目。

然而，在房地产市场的“新常态”下，莱蒙国际的毛利率能否继续“领先”引起了市场的极大关注，至少这一数字在第一季度并不令人满意。前三个月，莱蒙国际的毛利率仅为22.2%，明显低于2014年同期的58.4%，低于2014年底约41.9%的毛利率。

在2014年年度业绩会议上，莱蒙国际的管理层多次强调，保持“最佳之一”的毛利率将是公司的持续战略。莱蒙国际(Lemmon International)首席财务官陈敬德表示，基于低廉的土地价格和营销努力，公司的毛利率可以在同行中保持较高水平。

中国投资咨询公司房地产行业研究员韩昌吉表示，土地储备相对较少、净负债较高以及毛利率下降都是莱蒙国际进一步发展的障碍。

扩大野心

企业发展是一堂艰难的课，最难把握稳定与扩张的平衡。与凯撒、星河等深圳房地产企业不同，柠檬国际在2013年之前一直奉行稳健审慎的土地收购策略。

莱蒙国际于1993年在香港成立，2002年进入内地市场。莱蒙国际开发的“水榭”是一个高端住宅，在深圳享有很高的知名度，享有“奢侈品专家”的美誉。其创始人黄也是深圳彩虹购物中心(002419，古吧)的第二大股东，是福临门、龙鱼、长城葡萄酒、楼等一系列品牌的创始人参与者，是中粮地产(00031，古吧)的主要创始人之一。

在业内人士看来，过度稳定的发展模式最终导致莱蒙国际过度依赖单一房地产来支撑年度销售业绩。2011年，深圳谢水泉占本集团全年总销售额的59.4%，合约销售额为29.47亿港元。2012年，深圳谢水泉贡献了33.26港元，支撑了柠檬国际全年逾一半的销售额。

巧合的是，2012年，莱蒙国际借助常州莱蒙城和莱蒙城销售了约18.4万平方米，占当年集团总销售面积的49.8%。2013年，南京(房地产)水泄泉项目从征地到开盘仅用了10个月，占莱蒙国际2013年总销售额的36.87%。

经过一些波折，莱蒙国际终于在2011年在香港上市。经过两年多的资本市场测试，莱蒙国际似乎逐渐激进。南京项目的成功使其在长三角和珠三角两大主战场上的高周转率和战斗力更有信心。以2013年为例，莱蒙国际的土地收购总支出约为68.53亿元。

2012年，莱蒙国际实现销售额62.79亿元，比2011年增长24%。2013年，这一数字达到101亿港元。黄曾感叹莱蒙国际的高周转率之路走得太晚，导致集团规模过小。

截至2014年底，莱蒙国际在12个城市拥有25个项目，总土地储备564万平方米，主要分布在珠江三角洲，占近40%，北京、天津(房地产)和长江三角洲各占20%。

似乎这还不够。黄在接受媒体采访时，不止一次提到柠檬国际目前的规模还不够大。在他的设想中，“到2013年，它将接近100亿港元，到2014年，它将达到130亿至140亿港元。因此，2016年200亿港元的目标要求他和他的同事继续努力。”。

今年，莱蒙国际仍将重点关注北京、上海、深圳等一线城市，以及杭州、南昌等发展前景好、抗风险能力强的二线城市。在2015年的征地策略方面，柠檬国际管理层在2014年的业绩会上也明确指出:“柠檬国际今年的征地成本总体控制在20-25亿元，征地规模约为15万平方米。”

转型的困惑

2014年，转型成为房地产企业最大的主题，万科等强势企业也在各个领域积极探索。刚刚走上高周转率模式的莱蒙国际似乎面临着另一场变革。

海洋房地产是柠檬国际推出的新业务之一。今年4月20日，莱蒙国际宣布开始在蓝色海洋中捕鱼的计划，并推出了中国第一个1000英亩海洋牧场的互联网众筹和中国第一个专业水平的海洋捕鱼俱乐部，其惠州水泄湾项目成为第一个试水项目。

莱蒙国际副总裁丁向华透露，虽然目前莱蒙国际没有转型为海洋产业的计划，但在未来3-5年内，莱蒙国际希望成为一家以海洋生活为主题的成熟房地产开发商，围绕海鲜和钓鱼设备打造o2o式的综合购物中心。

海外投资取得了一些进展。今年4月13日，莱蒙国际就去年收购英国房产25%的股权达成了一项补充协议。因此，ts买方(莱蒙国际的间接全资子公司)向25%的英国合资公司提供的股东贷款最高限额从不超过4880.5万港元修订为不超过6242.5万港元，增加了1362万港元。

目前，英国莱蒙国际的合资项目仍在建设中。除了英国，柠檬国际还表示，它正在研究澳大利亚和美国的项目，香港的一些项目正在谈判中。

“自2013年以来，莱蒙国际和大多数开发商一样，都在寻找新的商业模式。我们的口号是“抓住红海，寻找蓝色的海洋”。柠檬国际首席运营官陈凤阳在2014年表示。

“守住红海”意味着莱蒙未来将“坚持一线二线布局、主流产品和高周转率”。根据莱蒙目前的产品设计，80%的产品是需要的，70%的90平方米以下的公寓。就营业额而言，在过去三年中，莱蒙营业额快的项目比例从2011年的22%上升至2014年的50%。

根据他的愿景，集团将大力发展养老地产、绿色建筑、旅游地产和商业地产等领域，这些都是蓝海领域。

“无论是蓝海战略还是海外房地产，都涉及到企业转型。困难在于，在企业决策过程中，如果老板不能判断专业人士或职业经理人的建议，那么老板可能会误判事情，做出错误的决策。这种风险是无法避免的，”黄立冲说。

事实上，养老旅游地产的开发前期投资大，后期资金回笼慢，对公司的财务能力提出了严格的要求，这将对公司的融资能力和财务技能带来挑战。“在2015年，现金肯定是王道。如果你扩展到整个国家，你必须走快速销售路线，现金流也是一个问题。”广交会市场研究部主任崔向《时代周刊》记者指出，现金流是房企在全国扩张中亟待解决的问题。