楼市政策或继续宽松

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今年3月底推出的新楼市政策可谓卓有成效。在creis监测的38个城市中，80%城市的新房成交量在4月份出现反弹，一线和一些二线重点城市变得更加受欢迎。就价格而言，4月份白城房价跌幅收窄了0.14个百分点。

然而，房地产市场的趋势似乎与预期的方向略有不同。首先，新政促进了一线和几个二线重点城市房地产市场的整体复苏，而期待复苏的二线、三线和四线城市似乎不温不火。得益于RRR降息、降息、新公积金政策和新贷款政策，自2014年第四季度以来，一线城市的整体上升趋势已经确立。根据中原地产的监测，在过去的4月份，一线城市的整体交易量上升了约45%，一些二线重点城市上升了约10%，而其他城市下降了约10%。根据5月1日发布的数据，100个城市的房价环比继续下降，同比降幅(4.46%)继续扩大，而前十名城市的住宅平均价格环比上升，与市场相比上升了0.12%。

目前，一线城市的房地产存量消化周期已降至12个月左右，深圳的存量甚至只有8个月。相应地，二线、三线和四线城市普遍疲软。根据审评委的监测，除了少数几个重点城市，二、三、四线城市总体下降了10%以上。由于2009-2013年土地供给增长过快，以及中小城市一、二级联动的发展模式，后续供给潜力巨大，但近年来需求完全萎缩。目前，24个监测的二、三、四线城市的库存同比增长20%，平均消化期为18.7个月。

楼市新政促进了二手房交易的反弹，而新房的表现并不明显，这不利于房地产的整体“去库存化”。目前，许多人认为房地产市场将长期下跌。此外，长期火热的股市转移了资金，这使得大规模住房需求难以在政策刺激下重新出现在市场上。新的房地产市场政策刺激了对改善住房和少量投资的需求。据调查，今年以来，改善住房的需求主要表现在改善公共设施，缩短居住与居住的距离，以及更强的升值和保存。

满足上述改善需求的住房基本上都是市中心的二手房，营业税的降低和利率的下调极大地刺激了二手房的交易。更有利于新房交易的40%的二手房贷款政策尚未真正落实，新房的表现远不如二手房。4月份，重点城市二手房成交量增长超过50%。新房子大多位于城市的外围，这不仅是公共设施不足，也无助于缩短居住和居住的距离，升值和保存的前景不容乐观。

开发商全面转向“卖货”，对新开工和加快建设的热情不足，对征地的热情更低。2015年第一季度，发展投资增速连续13个月下降，8.5%的增速自2010年以来首次降至个位数；新开工量下降18.4%，绝对量达到2010年以来的新低，而建筑面积同比增长6.8%，这意味着开发商变成了“去库存”。从1月到4月，300个城市的土地出让金同比下降47%，为近年来最大降幅。

目前，房地产市场需求方面的最大制约是抵押贷款融资困难且昂贵。根据央行数据，今年3月底，房地产贷款余额为18.41万亿元，同比增长19.4%，但购房贷款增速仅比去年年底高0.1个百分点。根据一份调查报告，在全国524家银行中，只有164家降低了第二套房的首付，近70%的银行尚未实施新政；在利率方面，改善后的第二居所贷款利率均超过基准利率的1.1倍。

由于投资需求已经完全退出，只需要占主导地位，而改善后的第二套住房贷款首付已降至40%，第一套住房贷款首付如果维持在30%，可以适当调整。在发达国家和地区(如美国、澳大利亚和中国香港)，任何首次购房的人都可以随时享受10%的最低首付比例。在“以人为本”的新型城镇化背景下，未来购房的主力军应该是城市“新移民”。这群人有强烈的愿望在城市定居，实现购房，但房价上涨10年后，购房者很难得到30%的首付款。

在第二季度，政策制定者首先提到“高度重视经济下行压力”，这也意味着总需求在未来有望进一步扩大，而楼市政策将是其中一个关键点。其次，房地产市场政策可能会调整首笔住房贷款的首付比例。目前，贷款利率仅比2014年初低20-30个基点，仍高于2014年底。无论是降低实体经济的融资成本，还是降低低利率购房成本，5月份降息的可能性都在增加。此外，通过CDB，我们将建立一个抵押贷款二级市场“抵押-按揭证券-CDB-市场”；或者通过CDB央行的psl，间接收购商业银行抵押贷款的mbs，修复商业银行的资产负债表，改善不愿放贷的情绪，鼓励银行发行更多的低息抵押贷款，这些都有望成为刺激住房需求进入市场、消化楼市存量的有效手段。