一线城市豪宅市场升温

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自今年年初以来，北京(房地产)和上海(房地产)等一线城市的奢侈品市场蓬勃发展。据中原地产统计，今年前五个月，上海售出2004套1000万元以上的豪宅，同比增长109%；截至6月16日，北京已有超过345套超过2000万元的豪宅签约，而2014年上半年只有201套。

创纪录的营业额

根据中原地产研究部的统计，今年前五个月，上海共有2004套成交额超过1000万元的豪宅，比2014年前五个月的960套增加了109%。据估计，2015年上海数千万套豪宅的成交量预计将超过5000套，创下历史纪录，平均成交价格也大幅上涨。

截至6月16日，北京已售出59套总价超过2000万元的豪宅，预计整个月将售出90多套，创下2月份以来的月度纪录。根据中原地产的统计，今年北京已经有超过345套豪宅签约。在2014年的前六个月，只有201套被签署。

目前，在京销售的单价在10万元以上的库存商品约有10个，包括润泽鱼凫、长安太和、钟铉国际、上国渠、盘古大观、晓云路8号、碧海方舟和运河岸上的庭院。从现在到2016年初，估计有近15个项目可以在北京上市销售，单价超过10万元。近期进入或即将进入市场的项目包括万柳书院、香河花园三号、首开朗雨、中粮瑞福、北京第一医院、保利东巴、恒达华富、凯撒广场、东山树、君豪中央公园广场、万科北滨江、龙湖陈曦原创、远洋运输

据中原房地产市场研究部统计，2013年4月至2015年4月，北京共供应住宅用地等113块，总建筑面积2046万平方米。在这2046万平方米中，只有1350万平方米是住宅用地，其中约800万平方米是自住住房和各类经济适用房。近两年来，仅提供了约550万平方米的真正的商品房用地。根据张大伟的分析，只有大约45000套房子被改造成了商品房。根据目前的市场供给比例，大部分都将建在中高端物业，以获得市场溢价。

根据雅豪机构的统计，今年前五个月，北京公寓和豪宅的成交量明显低于别墅市场。雅豪机构副总经理高山表示，这主要是因为远郊仍有一些单价较低的改良型入门级产品和小公寓，而公寓则是纯粹的高端。在这一轮需求改善导致的复苏中，别墅的成交率高于公寓。然而，随着高端公寓豪宅项目市场高峰的到来，交易量将进一步稳步增加。据高山介绍，5月份，北京豪华住宅市场进入市场的项目总量大幅增加，交易回暖，支付加速，资本市场流动性持续松动，使得原本紧张的房企资金链逐渐放松，关注重点逐渐从“快速支付”转向“高利润”。然而，在宽松的政策环境和活跃的市场供应的刺激下，预计北京6月份的公寓奢侈品交易量将迅速上升。

高端趋势

根据张大伟的分析，总体而言，预计2015年北京将有1000多套顶级豪宅出售。对于奢侈品项目，正常的销售周期一般超过5-8年。北京的商品房市场已经进入高端，与香港类似。目前，低端楼盘的比例很小，高端楼盘将成为未来的趋势。

张大伟表示，豪华住宅区的传统概念正在发生变化。过去，只有长安街沿线的住宅区被称为豪华住宅区。然而，随着土地供应量的减少，城西局、东巴、农业展览馆等城市地块达到了新的高度。以前，大多数豪宅都是投资物业，但现在大多数豪宅都具有第一居所的功能。虽然北京的限购政策在未来仍将继续，但为了提高需求，二手房的回暖以及未来工作许可等政策的调整将会给北京的高端住宅市场带来好处。

雅豪机构营销总监郭毅认为，高端豪宅的市场集中度将超过市场承载能力，导致不同项目的交易量存在差异。地段、产品、价格和服务是购房者评估豪宅的四个要素。如何在激烈的竞争中取胜，住宅企业只能在保证产品没有缺陷的同时充分调动资源，不断地增加项目，如引进优质教育、高端医疗或保健等。，从而为项目增加附加值，并从细节入手，引发购房者的热情。

房地产市场的复苏已经扩大

6月18日，国家统计局发布了70个大中城市的房价走势。与上月相比，在70个大中城市中，有43个城市的商品房价格有所下降，20个城市的房价有所上涨，7个城市的房价保持平稳。从环比来看，商品房交易价格上涨的主要力量仍然是一线城市，但房地产市场的升温幅度已经开始扩大。5月份，商品房价格下降的城市数量减少了5个，更多的城市进入了价格稳定甚至上涨的周期。其中，从下降到稳定的城市包括福州(房地产)、郑州(房地产)和安庆(房地产)，进入上升周期的城市包括南昌(房地产)、成都和无锡(房地产)。

雅皓研究院副总经理任启新表示，持续宽松的货币环境使市场流动性充足，贷款利率处于历史低点。双方在房地产市场的资金状况开始盘活，这也导致更多城市的商品房价格上涨。

任启新指出，最先进入上升阶段的三、四线城市大多位于南方经济发达地区。一方面，这些城市迅速城市化，产业集聚效应使得对新住房的需求持续增加。另一方面，活跃的资本状况使这些城市更容易受到宽松货币政策的刺激，因此它们可以在一线城市之后迅速进入价格上涨期。

5月份，北京、上海、广州(房地产)和深圳(房地产)四个一线城市新建商品房同比增长3.0%。就细分市场而言，涨幅最高的仍是深圳，从4月份的1.8%升至6.7%，而北京的涨幅从0.8%升至1.4%。以深圳为代表的一线城市率先进入涨价期。根据任启新的分析，受经济形势影响，中国房地产市场总体上已经进入了一条“慢路”，但一线城市仍有强劲的上行势头。