商品房库存3年首降 楼市新政策开始显效

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◎各位记者蔡雅珍

三年来一直在上升的房地产库存开始下降。

国家统计局网站昨日(6月24日)发布文件称，自2012年4月以来，商品房库存上升趋势从未停止，但今年5月底，这一节奏结束，商品房销售面积为6.5666亿平方米，比4月底减少15万平方米。

许多业内人士表示，库存减少的原因与政策的有利刺激密不可分。

奈特弗兰克(Knight Frank)亚太研究部主管霍尼克尔(Honicke)在接受《国家商报》采访时表示，未来1至3年，货币宽松(如降息)、市场氛围、“降温措施”(放松或取消限购)的放松以及城市化将对中国市场产生最大影响。然而，城市化是一个漫长的过程。短期内，货币宽松和“降温措施”的放松将对中国房地产市场产生更大影响。

政策效益出现

易居智库研究中心研究主任严跃进直言，最近信贷门槛已经降低，公积金和二手房贷款政策趋于宽松，这有效地释放了改善购房者的需求。这是去库存的一个非常重要的因素，效果非常直接。

最近，许多公积金都进行了调整。以一线城市为例，上海公积金中心4月份将个人和家庭公积金贷款上限分别调整为50万元和100万元；深圳公积金贷款政策也在4月份调整到20%的首付比例；5月29日，北京住房公积金中心宣布，从6月1日起，首套自住房贷款的最低首付比例为20%，最高贷款金额为120万元；6月16日，广州公积金中心发出消息，将试行个人住房公积金贷款贴息业务。“限购令”的取消、利率下调、房贷优惠的增加以及购房减税免税也增强了消费者购房的信心。有兴趣的买家告诉《国家商报》记者，“政策是好的，是时候出手了。”

据易居研究院统计，1-5月，四个一线城市新建商品房交易面积为1432万平方米，同比增长36%，远高于二线城市14%和三线城市23%的增幅。

中原地产首席分析师张大伟表示，商品房交易的复苏直接改善了各地的库存压力。截至5月底，全国商品房销售面积为6.5666亿平方米，比4月底减少15万平方米。统计数据的总体改善表明，前期的一系列优惠政策已经开始生效，市场预期已经改变，买家信心已经恢复。

严跃进表示，一些大城市的库存已经变成了一个拐点，即去库存的压力变成了补充库存的压力。此时或在开发贷款方面，我们应该放松，否则会出现市场滞后效应，这将真正带来另一个房地产市场的供需失衡。

王健林:一线城市将永远崛起

值得注意的是，一线和二线城市仍被房地产企业视为“热饼”。

据中原地产研究部统计，2015年，前20家基准房地产企业集中在一、二线城市收购土地，一、二线城市购买土地总量达到1342亿元，占全部土地支出的90.1%，创历史新高。

截至6月22日，一、二线城市的土地市场依然火爆，一线城市已售出11块住宅用地，总成交额达到248亿元，平均底价达到今年最高的16803元。二线城市也明显升温，住宅用地平均楼面价格达到每平方米3561元，地价超过22%，土地出让金达到460.9亿元。预计6月份，一、二线城市房企积极争夺土地的趋势将会持续。

张大伟表示，从全国楼市来看，市场已经严重分化，一、二线城市明显快速复苏，三、四线城市库存积压巨大。“一线和二线城市聚集了太多资源，需求集中，而与供应和库存相比，需求不足。因此，在目前的情况下，一、二线城市的房价很容易涨跌。”

张大伟认为，整个市场存在明显的“四大失衡”:需求失衡、供给失衡、库存失衡、价格涨跌失衡。从全国房地产市场来看，很多城市的库存积压已经非常严重，即使在救市的情况下，本地三、四线市场仍然存在很大的风险。

万达集团董事长王健林直接表达了这一观点。王健林在新华网思科讲堂做客时表示，北方、上海、广州和深圳的房价将永远上涨。国土资源部刚刚发布了一项针对16个城市土地使用的严格限制计划，该计划将在不久的将来引入最终的土地使用限制，包括北京、上海和广州。也就是说，到目前为止，没有新的建筑是允许的，我们只能想办法在库存中，只买卖二手。这一体系将进一步减少这些城市的供应量，因此一线或二线城市将永远处于房价上涨的过程中。