房产众筹开发即将启动 房价真的会降1/3吗？

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◎成都发来的每个记者都是杜玉乐

2014年被誉为房地产众筹的第一年，绿地、房型等房地产企业充分发挥了“众筹买房”的模式。然而，众筹对房地产开发的干预一直面临着政策障碍。直到去年11月国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，首次提出“股权众筹试点”，众筹模式才迎来政策窗口。虽然修订后的《私募股权众筹管理办法》尚未出台，但也为众筹深度介入房地产开发打开了大门。

房地产众筹发展成功的先决条件是什么？众筹开发真的能降低房价吗？

“我们拿起手机...根据您的意愿在定制平台上找到相应的项目，并根据您的意愿提出您想要什么样的房子，您可以发起众筹，一群人在这里盖房子。”

5月9日，在由温州市工商联、全国商报、新希望集团联合举办的新常态下2015中国商业地产发展高峰论坛上，房地产“思考者”冯仑对房地产众筹发展前景做了上述展望。他认为这一举措可以使房价至少下降三分之一。

冯仑没有说的是，这样的想法越来越接近现实。本月中下旬，碧桂园将召开新闻发布会，宣布该公司4月底在上海收购的一块地块的众筹开发计划。与此同时，绿城将于下月初启动绿城的众筹计划。

这些计划真的能把房价降低三分之一吗？目前还不清楚，因为房地产众筹发展有很多前提条件，但这些条件还不成熟。

许多房屋公司测试水众筹发展

2014年，它被业界誉为房地产众筹的第一年。去年“双十一”期间，绿地、远洋、房型等房地产企业充分发挥了房地产众筹的营销模式，其中房型通过房地产众筹募集资金超过42亿元。

一位参与绿地众筹的营销高管告诉《国家商报》，目前房地产众筹主要是一种营销方式，爆炸性的凝聚力只能在特定的时间节点形成。

除了众筹买房外，“众筹开发”的概念也是去年提出的。原意是，目前的房价居高不下，众筹开发可以避免许多成本环节。对于消费者来说，他们可以获得比市场更实惠的房价和个性化的住房需求；对于开发人员来说，这相当于提前锁定客户群。

在这一美好愿景的推动下，许多房地产企业正试图利用公共资金开发房地产项目。"房地产预售系统本身就相当于一个众筹开发项目。"四川环豪苑置业董事长范一波表示，随着银行和互联网的加入，众筹发展的概念越来越热。

据悉，碧桂园将于本月中下旬公布上海某地块的众筹开发计划。据媒体报道，平安集团最近斥资1亿元建立了一个股权众筹平台“前海众筹”，重点关注创新型股权众筹和房地产众筹。

平安集团的一名股权众筹运营商表示:“我们过去常常帮助开发商筹集资金，这相当于众筹。例如，有10个或更多的人参与众筹，我们选择一个或两个作为代表。开发商将产权证抵押给我们，然后我们将它转到众筹指定的账户，年投资回报率约为15%。如果未来房价下跌，众筹参与者将以原价回购；如果房价上涨，每个人都将按照房价涨幅分享收入。”“众筹发展的专业性相对较强，不像签署转让程序或直接处理房地产资产抵押。众筹需要制定一个商业计划，我们将有一个相对完整的团队来运营它，包括对资产进行尽职调查，以及在未来整理房地产价格。与众筹买房相比，众筹开发的运作模式相似，但涉及的专业面更广。”上述人士补充道。

这比想象的要难

随着众筹发展理念的升温，一向号称“定制化”模式先锋的河北房地产企业中美集团也被媒体视为实践这一理念的典范。

据了解，中煤集团主要与河北省一些机构和国有企业长期合作，定制和开发房地产项目。然而，中煤集团一直保持低调。一位接近中煤集团最高管理层的业内人士表示，中煤集团通常不接受采访。记者拨打了中梅官方网站公布的电话号码，但一直未能接通。

“河北非常受‘定向代理建设’的欢迎，民间集资也非常活跃。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示，中美以前是一家广告公司，现在采用这种模式以项目为目标筹集建房资金，这只是表明房企缺乏其他融资方式。

陈宝存认为众筹发展很难成功，他遇到了一个活生生的失败案例。“那位朋友想筹集资金在北京盖房子。有数百人在筹集资金，但意见并不一致。房价比市场价便宜一半，但不可行。一家开发公司已经成立，但它没有专业开发商的优势。”

事实上，众筹发展远比想象的困难，甚至可能触及政策的红线，如商品房预售制度。范一波认为，房企可以通过引入第三方金融机构和采取迂回策略来避免非法集资。然而，作为一个产业生态系统，房地产的众筹开发违反了商品房预售制度，涉嫌违规预售。

“即使通过众筹获得土地，项目的后续资金如何解决？借助外部杠杆还是继续让众筹人自己存钱？”亚信控股集团秘书长荣腾红提出了自己的问题，称众筹发展将把风险转移给众筹参与者。如果房企参与众筹开发，很容易形成变相融资。即使不是变相融资，房企如何保证众筹参与者的购房优先权和投资机制的公平性？这也是一个问题。

从房企的角度来看，众筹开发项目的初始阶段更多的是书面的描述，而没有真正的示范空间来说服众筹参与者，这很容易带来观望的情绪。此外，当住房企业引入第三方机构时，如果没有回购协议或担保机制，这些机构就无法安抚众筹人，从而成为“伪众筹”。

全国房地产经理协会执行秘书、金融投资委员会执行主任姜伟表示，众筹发展作为一种金融创新，应该得到监管部门的鼓励和探索。核心是管好钱，保证资金的有针对性使用，降低开发成本和销售价格。

靠近碧桂园顶层的一家区域公司的投资总监指出，众筹开发仍是一个想法，该公司希望参与房地产的上游领域，收集大量买家信息。

《上海》

众筹实验聚

众筹展现了真实的一面:筹资的意图是有限的

◎颜佳地区的每个记者都来自广州

虽然很多开发商都提出了众筹的概念，但是到目前为止，这种模式并没有解决项目开发的融资问题，仍然停留在“循环客户”阶段。据《国家商报》记者了解，保利地产(报价600048，咨询)将与民生银行联合推出名为“利民保险”的理财产品(报价600016，咨询)，购买该产品的用户可以以优惠价格锁定项目的开盘价，并在闭市期间享受理财收益。即使用户不买房，也可以享受民生银行提供的收入保障。此前，包括当代购房者在内的房地产公司也推出了类似产品。

然而，据记者调查，众筹更大的功能是提前“圈住客户”，这对解决发展资金影响不大。

锁定潜在买家

今年4月，保利地产和民生银行联合宣布推出名为“利民宝”的互联网金融产品。保利地产相关人士向《全国商报》表示，“利民宝”的推出是为了解决客户、开发商和银行在房地产投资中的资金压力问题，实现共同收益。

据报道，“惠民保民”的运作模式是投资者购买银行提供的金融产品，银行在扣除服务成本后贷款给房地产开发商。由于房地产开发商节省了融资成本，他们可以通过价格优惠给予投资者优先购房权。在整个过程中，投资者可以以较低的价格购买房地产，银行可以降低贷款风险，房地产开发商可以提前锁定目标客户，并能达到开盘销售良好的效果。

根据保利的假设，“利民宝”实际上是一个期权产品，为潜在买家提供有保证的收入。以总价为177万元的公寓为例，客户只需花费总价的20%就可以购买相应的理财产品，即在项目开盘后锁定价格，定制总价为150万元，产品的封闭投资期为6个月或1年。项目开盘后，如果房价不上涨，客户可行使优先购买权，在闭市期间获得财务管理收入和27万元的折扣收入；如果房价上涨，除了上述收入，用户还可以获得相当于房价上涨收入5倍的杠杆；即使房价低于锁定的开盘价，客户也可以收回本金，并获得民生银行担保的4%的年度财务管理收入，而无需行使购买权。

保利地产相关人士告诉记者，“利民宝”将首先参与广州国际金融城保利地产的综合项目保利金融中心，并在未来逐步参与公司旗下的商业项目，但“利民宝”的具体细节仍在细化中。

保利并不是第一家通过将理财产品与购买折扣相匹配来锁定潜在买家的公司。去年9月，万科与平安集团推出了名为“平安万科购房宝”的理财产品，与上海万科的四大地产相匹配。如果理财产品的买家最终决定买房，他们可以享受特别的购买折扣。由当代地产和北辰实业(报价601588，咨询)共同开发的北京项目也推出了金额分别为10万元、20万元和30万元的金融产品，持有期约为6个月。到期后，投资者有优先权依次选择房子。

推进预售环节

对于房地产开发商来说，通过与金融机构合作为买家发行理财产品，有利于在市场供大于求的情况下寻求营销模式的创新。

庄诺，平安方浩总裁。com告诉《国家商报》记者，根据现有的预售制度，开发建设中的商品房只能通过身份识别和融资的方式来识别潜在买家，而通过发行理财产品“圈住客户”，就相当于提前了预售环节，在建设开始前就识别了潜在客户。

“过去，房子卖不出去的时候，开发商不用花那么多时间找客户，但现在市场不好。客户越早确定，项目的淘汰率就越安全，因此开发人员更愿意尝试这种新的营销方法。”庄诺说，对于购房者来说，他们往往有经济上的需求，尤其是那些真正打算买房的人。如果产品满足他们的需求，他们也可以通过购买金融产品获得增值收益。因此，众筹模式将在提高客户转换率方面发挥明显的作用。

然而，类似的做法是否会与商品房预售制度发生冲突，则是一个疑问。新城控股高级副总裁欧阳杰在接受《商业日报》采访时表示，这类理财产品通常会附带两个协议:一个是购买理财产品，另一个是购买房产。在项目开发建设阶段，投资者只购买理财产品，不具备购房的属性，因此可以“绕开”预售制度。

大型住宅企业受益更多

除了提前确定客户，开发商还可以通过理财产品筹集资金完成融资，用于补充开发建设所需资金。

以“保民”为例，根据欧阳杰的分析，理财产品的保底收入实际上是由保利地产承担的。按照4%的保证收益率加上银行的渠道费计算，保利的实际融资成本估计在6%左右，低于银行正常的开发贷款成本。对于银行来说，由于理财产品不占用贷款额度，也可以增加银行的非利息收入，而且他们也愿意为房地产开发商设计类似的金融产品。

五牛基金投资副总裁吕伟斌认为，由于理财产品可以帮助开发商提前找到预期客户，提前获得低成本资金，如果大多数理财产品的买家最终选择行使购房权，项目的销售周期可以大大缩短，这将有助于开发商降低融资成本和营销成本，从而可以在不损害开发商利润的情况下给予买家更大的折扣。

然而，欧阳杰也承认，与房地产开发建设过程中所需的资金量相比，房地产企业从理财产品中筹集的资金只是杯水车薪，对降低整体融资成本的作用有限。此外，由于理财产品的资金应该专款专用，这就要求开发商有更高的实力和信誉，只有大型房企才能从中受益。

《上海》

众筹实验的和平

房地产众筹安全优质住房红线:购买土地前不要干预客户，不要联系开发商

◎每一个从深圳派来的记者白

据悉，碧桂园将与平安合作，在上海拿出一块土地，采用众筹模式进行开发，而绿城已经在浙江进行了众筹开发试验。金融巨头平安自去年以来一直致力于房地产众筹业务的发展。平安方浩首席执行官庄诺表示，相关产品将在过去两个月推出。

为什么这些先驱选择众筹发展模式？在项目推进过程中，如何控制财务和法律风险？

自去年以来，金融巨头平安(报价601318，咨询)一直致力于发展房地产众筹业务。据此前《国家商报》报道，平安信托内部人士介绍，绿地、世茂、万科等房地产企业已与他们取得联系。

由于国内法律对售房和集资的诸多限制，目前房地产众筹项目大多停留在现有住房阶段。在去年12月推出股权众筹政策后，平安得以在实际操作中扩大房地产众筹的范围。

平安方浩首席执行官庄诺表示，在政策出台之前，不可能通过众筹来建房。现在，我们可以试一试，相关产品将在过去两个月内在方浩平安推出。

除了安全、优质的住房，平安中国董事长马明哲还通过子公司(以下简称平安前海众筹)在深圳前海浦辉众筹贸易有限公司设立了众筹平台。此前有媒体报道称，该公司未来还将参与房地产众筹。

在安全的房地产众筹路线中，一条逻辑线清晰可见:从海外众筹到国内现有的房屋销售，在削减营销费用后，通过众筹建房和集团内部合作，我们将开始降低开发过程中的融资成本，解决开发商对轻资产战略模式的需求。此外，平安方浩还涉及消费和投资运营收入的众筹。

削减营销费用，降低融资成本

当面对高房价时，似乎只有众筹能给他们一两个折扣。

土地和税收占购房者支付房价的50%以上，而资本成本、建筑成本和房屋企业净利润各占10%以上。此外，营销费用可以占到3到5个百分点。其中，土地和税收是硬支出，所以住房企业自己承担是不现实的。众筹设计者想要的是降低营销费用和资本成本。

在众筹初期，各种产品都试图通过各种脱媒方式将营销费用降低3-5个百分点，使开发商和买家达到双赢。其中一个就是拥有安全和良好住房的众筹产品系列。

在马明哲的领导下，平安已经分成了两个部门:互联网金融和传统金融业务。前者将涵盖五个生活场景:“医疗，食品，住房，交通和游戏。”目前，一个安全的好房子是马明哲在“生活”的生活场景中打下的一个重要棋子。

去年8月，平安方浩选择推出海外购房众筹作为突破口。由于是海外房地产，其首款房地产众筹产品“享受美国房东100美元的待遇”，既迎合了当前客户海外购房的心态，又绕过了复杂的国内政策监管，对试水颇有意义。

去年11月，平安方浩搬到中国，与领先的房地产公司万科合作北万科城”项目，通过众筹方式直接在网上销售房屋。

在这个项目中，万科在广州北部的万科城购买了216套房子。如果众筹金额达到1500万元的最低众筹额度，所有众筹参与者可以享受到比当前周边市场价格低近13%的优先购买价格。

截至去年12月24日，该项目吸引了2361人注册，216名用户订阅购买。根据公开数据，此次众筹销售累计募集金额达到1585.5万元，购买转换率为9%。

庄诺表示，互联网平台未来可能会承担虚拟销售办公室的角色，将线下展厅移至线上，这不仅节省了营销成本，也通过众筹提前节省了客户，进而将优惠购买价格转嫁给每一位消费者。

然而，众筹买房只是平安众筹初始阶段的一步。在房地产众筹领域，平安的雄心不止于此。

去年11月，国务院总理李克强在国务院常务会议上提出开展股权众筹试点。12月18日，中国证券业协会网站上悬挂了《私募股权众筹融资管理办法(试行)》(征求意见稿)，明确股权众筹平台净资产不得低于500万元，融资人或融资人发起的融资企业股东总数不得超过200人，投资者为单个融资项目最低投资额不低于100万元的单位或个人。

最初，这项政策的目的是为小微企业融资，但现在一些房地产巨头已成为焦点。

庄诺表示，目前已经有几个关于集资建房的项目，其中一个将在本月底启动。这些项目都是在土地收购后参与股权众筹，这可以大大降低营销成本和融资成本，使总房价降低10%~20%。

深圳前海人民谷互联网金融服务有限公司首席执行官郑路表示，如今，这主要是产权众筹。通过资产管理计划，几个人可以一起买房。但是，这些都是在项目获得预售许可证后进行的。根据现行的房屋销售政策，房屋公司不能在开工前买卖房产。住房和城乡建设部明确规定，开发商不得在未获得预售许可证的情况下以任何形式向客户集资。

避免围绕政策风险的项目争议

那么，庄诺的众筹建筑模式是什么呢？如何避免财务和法律风险并预先控制可能的争议？

深圳房地产律师张懋镕认为，由于目前大多数房企通过在建抵押贷款项目向银行借款，如果众筹提供的资金只能弥补部分项目的开发资金缺口，降低融资成本的效果有限。如果众筹提供的资金总额要覆盖整个项目，就触及了融资对象数量不能超过200个的政策红线，因为其规模较大。

庄诺表示，他们正在谈论的一些众筹产品足以支付开发商完成一个项目所需的资金。他们有一个20人的团队，已经研究了半年多，针对各种可能的风险设计了很多方案，即使众筹人在众筹过程中离婚，财产被冻结，资金的多少和人数的限制之间的矛盾也有长期的方案。

据他说，有很多解决方案，比如把项目分成一栋楼和一栋不超过200户的楼；或者将项目打包成保险、债券或余额宝等金融产品，将众筹建房的行为转化为购买金融产品。

庄诺介绍说，各种设计背后的逻辑是，众筹人不直接联系开发商，投资者面对的是由金融巨头中国平安代言的安全、优质的房子。这样，众筹购房款就停留在平安良家的平台上，平安良家以其他方式参与房地产建设。

另一个风险在于，由于原材料、施工成本、项目资金等的变化，不确定因素太多。在发展过程中，很容易因后期的会计成本而引起纠纷。

在张懋镕看来，众筹平台与开发商之间有两种合作方式:一是平等合作；二是通过合作建立项目开发公司。

他认为，如果众筹平台和开发商联合成立一个项目开发公司，最大的风险就是分红纠纷；然而，如果众筹只是开发商的合作伙伴，平台很难向参与众筹的散户解释成本增加的原因。

就连房地产巨头万达也对开发成本的核算感到头疼。万达董事长王健林公开表示，为了解决会计成本与预算不符的问题，他们制定了交钥匙工程，即先与总包商确定工程总价款，然后将所有工作委托给总包商，由总包商负责盈亏，万达只负责监督和收取房款。

就安全屋而言，它只是开发商的合作伙伴，如何解决前期众筹金额与后期会计成本不匹配的问题？

庄诺表示，他们将为建设成本设定一个资金上限，如果超出这个范围，开发商将承担额外的部分。这样，这似乎与万达的解决方案一致。

购买土地前不要干预

庄诺认为，众筹模式可以满足开发商的两种需求:第一，对于大型开发商来说，众筹可以提前锁定客户，加快去产业化，降低实际负债率，满足行业流行4.0(产品定制)。第二，对于中小开发商来说，可以解决融资难的问题。然而，目前，拥有安全、优质住房的合作建房企业在中国名列前十。

在平安的房地产众筹布局中，还有一个不可忽视的因素，那就是平安前海众筹，它已经在鲁法克斯上市，但尚未投入运营。该平台聚集了平安金鹿研究所、投资银行、证券、房地产、互联网等子公司的众多员工，还将涉及房地产众筹业务。

平台的定位是什么？它和安全屋会有什么样的合作？目前，平安尚未发表公开声明。平安集团仅透露:“公司期待抓住这一新业务领域的机遇，为市场提供创新的金融产品和服务。”

那么，平安涉足房地产的界限在哪里？目前，平安方浩明确表示，在购买土地之前，他不会干预。庄诺表示，土地招标、拍卖和挂牌中的不确定因素太多。

然而，郑路认为，只要产品结构合理，就可以覆盖可能存在的风险，提前确定土地拍卖的投资上限，并寻求开发商的合作，在购买土地之前进行干预。如果土地拍卖价格超过上限，众筹资金将被退还。

《上海》

众筹实验绿城

绿城的众筹实验:问题已经突破，在不久的将来会有行动

◎每个从上海派来的记者杨凌强

“绿城众筹开发，测试如何？以前的问题有突破吗？”“有突破了！在不久的将来会有行动。”

以上对话是国家商报记者与绿城地产众筹相关人士的微信对话。

与其他开发商相比，绿城在房地产众筹开发实践中积累了经验，正在逐步形成核心运营模式。然而，从行业的角度来看，绿城众筹和真正的众筹可能还是有区别的。

第一个非典型众筹案例

在大型房地产企业中，绿城是众筹经验最丰富的公司。

去年8月，绿城中国董事长宋卫平通过短信告诉《国家商报》记者，蓝城旗下的一家公司在众筹发展领域进行了深入研究。

记者随后代表代理商联系了兰成，了解到该公司早在去年年初就参与了房地产的众筹开发，参与开发的项目已经开工建设。

浙江绿城嘉园建设工程管理有限公司董事长李远表示，绿城的上述项目具有一定的特殊性。当时，最初征用土地的企业已经资不抵债。为了帮助他们偿还债务，当地政府允许改变土地的性质，将其改为住宅用地，并以较低的价格转让。

正因为土地价格低于市场拍卖价格，该地块才比其他项目更具吸引力。李远曾透露，如果是通过土地市场获得的，其售价至少应该比众筹开发价格高出30%。

由于这是一个众筹开发项目，蓝城只负责建设，而不为自己付费，所以它可以放弃部分开发利润。此外，由于特殊的土地使用权，项目本身的土地价格比周边地区便宜，这使得上述房地产最终被众筹开发，价格比市场低30%左右。

与普通的房地产项目相比，上述项目的另一个特点是当地商会的负责人动员多家企业成立公司参与众筹。大型产品由企业负责人支付，其余为小型房屋。

虽然这些企业的负责人没有买很多房子，但由于规模大、总价高，他们解决了众筹发展的很大一部分资金需求。再加上这些企业的财务实力和声誉，员工只需要支付首付就可以参与，所以推广起来就不那么困难了。

复制的困难在于土地价格

《国家商报》记者在与李远谈话时了解到，众筹发展存在几个困难。

首先，目前企业收购土地的主要方式仍然是参与招标、拍卖和挂牌。在土地稀缺的一线城市，开发商很难以较低的价格获得土地。即使在土地供应充足的杭州，开发商也不容易获得比周边土地更便宜的土地，这使得开发商很难向消费者提供极具吸引力的购买价格。如果购买价格不具吸引力，消费者就很难参与土地的购买。

其次，在销售层面存在问题。普通商品房是向公众出售的，但众筹开发很难通过广告进行公开推广，因此其客户来源有限。

第三，发展企业发展众筹业务的首要目的是减少自身资本投资，降低公司运营风险。如果购房者只支付部分首付款，开发商仍需支付更多资金，仍需承担更大的商业风险。因此，众筹的发展意义不大。然而，这不仅让消费者很难一次性付清所有的货款，还会影响那些参与众筹的人的积极性。

此外，消费者参与众筹发展的一个先决条件是，众筹基金应由第三方监管，以确保基金的安全。蓝城第一个众筹开发案例，参与者主要是企业和他们的员工，他们的相互信任度很高。然而，当公开募集和发展的参与者成为公众时，公众不可避免地会对企业产生不信任，这也是众筹发展的一个难点。

那么，金融机构监管众筹基金和帮助推动房地产众筹计划的热情有多高？《国家商报》记者采访了中海恒信资产管理部负责人。另一方表示，由于房地产开发投资的不确定性，房地产众筹计划要求开发商承诺，如果项目开发资金不足，房企将以自筹资金投资后续开发建设，确保项目顺利竣工交付。然而，这一承诺显然不符合开发商通过众筹开发实现轻资产运营的初衷。

此外，购买金融产品的客户主要是投资者，他们对房地产众筹计划分配的大部分房屋不感兴趣，希望获得实实在在的投资收益，这也是房地产众筹发展的一个难点。

绿城在设计众筹发展模式时也面临着这些困难和障碍。他们最终是如何解决这些问题的？我们还不知道，所以只能等到6月份计划公布后。