“住房银行”应是未来住房金融的核心

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观察者

商业银行发放商业信贷没有错，但所谓的个人住房贷款利率折扣表明，银行也承担了一些社会职能，这本身就是一个悖论。然而，住房市场受银行信贷杠杆的影响，容易出现大幅波动。

住房和城乡建设部的一位官员在一篇题为“建立国家住房银行的条件已经成熟”的文章中透露了政府部门对房地产市场监管进行顶层设计的构想，引起了热烈的讨论。住房和城乡建设部住房公积金监督司司长张、住房和城乡建设部部长近日撰文指出，在住房公积金制度的基础上，建立类似国家住房银行的政策性住宅金融机构，是扩大住房消费需求的有效措施，应尽快实施。

今年3月以来，房地产新政陆续释放出重大利好，市场明显回暖。然而，从长远来看，“新常态”下住宅市场的未来发展趋势仍有待解决。此时，“国家住房银行”的构想无疑具有特殊的现实意义。

由于住房产业具有一定的社会效应，特别是低档商品房和廉租房，住房融资可以看作是商业和政策的结合。建立与住房市场的商品和公共属性相对应的住房融资模式是发达国家的普遍做法。为了保障中低收入家庭的住房需求，除了强制性住房储蓄制度(住房公积金制度)之外，政府支持和鼓励个人自愿储蓄的非强制性政策融资体系逐步建立，政府的角色也从单一的强制性储蓄逐渐转变为多元化的公共支持体系，政策融资渠道的辅助性特征更加突出。

中国的住房金融体系还很不完善，存在许多不规范之处。可以说，一个完整的住房金融组织体系还没有真正形成。政策性融资主要是公积金贷款，但与商品房融资具有很强的同质性。只有两家住房储蓄银行，烟台(房地产)和蚌埠住房储蓄银行。虽然它成立较早(1987年)，但其业务发展受到很大限制，因此不能在全国发挥作用。2004年初开业的中德住房储蓄银行在天津仍处于试点阶段，在全国推广还需要时间。

在这种背景下，在以信贷产品为主的业务结构和以贷款利息为主的收入结构的驱动下，商业银行毫不犹豫地将大部分住房资金需求放在了自己的肩上。商业银行发放商业信贷没有错，但所谓的个人住房贷款利率折扣表明，银行也承担了一些社会职能，这本身就是一个悖论。然而，住房市场受银行信贷杠杆的影响，容易出现大幅波动。从商业银行自身来看，住房信贷主要依赖居民储蓄存款，这就形成了商业银行长期住房信贷与短期负债之间的扭曲对应关系。

住房金融机构的合理设置和不断完善是稳定住房市场的前提。政策性金融和商业性金融机构是住房金融组织体系的两个主要内容，它们相互独立、相互依存、相互融合。

最近，国家加强了基于政策的住房金融体系的重建。2014年，国家开发银行住房金融部成立，作为政策性住房金融机构的初步尝试，主要解决房改和保障性住房建设资金需求。与之相适应，面对中低收入人群的住房需求，也有必要建立政策机构来弥补另一条腿。

因此，无论是将公积金制度转化为国家住房银行，还是CDB住房金融部门拓展到个人领域，或者整合现有的地方住房银行，都应该是未来住房金融的核心。

石晨曦(学者、高级财务人员)