楼市买方市场已出现？

本篇文章1421字，读完约4分钟

文本/王赢

不久前，恒大地产在全国范围内发起了“无理由退房”运动。许多同行利用这种情况进行投机，甚至一些开发商用揶揄的口吻说:“不干了！买我们吧！”

在开发商努力营销的背后，房地产市场似乎正在悄然发生变化。也就是说，房地产市场多年来一直处于卖方市场的情况正在发生变化。随着经济结构的调整和房地产市场的低迷，购房者的地位将逐步提高。

根据北京市统计局和国家统计局北京调查组近日发布的数据，北京市第一季度gdp同比增长6.8%，增速放缓。同期，北京完成房地产开发投资681.9亿元，同比增长26.8%。然而，新开工商品房面积为511.9万平方米，下降2.6%；其中，新开工商品房面积218.4万平方米，下降26.2%。商品房销售面积下降21.7%，而商品房销售面积仅增长1.2%。

北京市房协秘书长陈至表示，北京等一线城市的经济增长速度主要依赖于第三产业，而房地产价格下跌，上游影响金融，下游影响建筑、建材、家具和家装等一系列行业。因此，房地产的衰退导致了经济增长的放缓。

但是，房地产下行态势并没有在一季度出现，而是持续了一年多，这主要是房地产周期性因素导致的自我紧缩和前期相对极端的调控叠加的结果。

陈至认为，房地产的收缩也是政府理性结构调整的必然。随着京津冀一体化的推进，北京将加快人口分化，产业和功能将外移，住房、商业和写字楼的供应也将萎缩。另一方面，房地产市场的供求关系不像往年那样紧张，总供给和总需求处于一种接近平衡的状态。供应增加、库存增加和去化学速度减慢是正常的。因此，没有必要对房地产的低迷过于担忧。

通过对公共数据的梳理，我们可以发现北京近年来在保障民生方面做出了巨大努力。自2011年以来的四年中，北京已建成85万套经济适用房，并在过去两年中推出了自住住房，重点解决自住和改善的需求。从新建商品房的角度来看，近四年平均年成交量约为8万套，四年总成交量超过30万套。加上10多万套二手房的年成交量，相当于近几年解决了156万户家庭的住房需求。

因此，陈至得出的结论是，目前市场已经发生了根本性的变化，不再是单边的卖方市场，而是有明显的迹象向买方市场转变，买方的声音会越来越大。

陈至表示，3月30日新政的重点是降低首付和利率，从而降低有支付能力家庭的购房成本，降低支付强度。目前，北京的主要问题是人们的支付能力不足，房价收入不断增加。普通商品房正逐步向高价商品房转变。高端房地产交易比重在上升，但总量在萎缩，而中低价商品房交易量在下降。随着房价持续走高，中产阶级买房的意愿被挤出来了。

北京将在五月份进入市场。反映私营企业开发商对买方市场的尊重。根据雅豪的调查，5月份，以精装和现房形式进入市场的新单元比例明显存在偏差。在预计进入市场的20个项目中，有多达13个项目具有附加值，如“精装”或“旧房”，占65%。

雅豪机构副总经理任启新分析说，与2013年的“曲线涨价”不同，现在精装修已经恢复了它的本质意义，即提高工程质量的加分项目。在旷日持久的库存战争中，无论营销手段多么多样和先进，产品的性价比对销售量起着决定性的作用。特别是经过近十年的楼市大起大落，购房者变得更加理性，更加注重项目本身的住宅功能。对于具体项目来说，在不想谈“降价”的市场压力下，“加”房子本身就成了提高性价比的最佳选择，而精装修成了显示其优势和打开缺口的最佳选择之一。

房地产市场正在逐渐改变其“简单和粗鲁”的形象，开发商也需要低头专注于生产产品。