地产商需关注真实消费需求

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3月9日下午，全国政协委员张鸿铭在全国政协十二届三次会议第二次全体会议上提出，要对中国房地产市场新常态“双防”并重，要有危机感和应对预案。首先，我们必须防止房地产市场再次过热和虚火上升；第二，我们应该警惕房地产市场的全面快速降温和房价的急剧下跌。

这一意见符合当前中央政府的楼市调控精神。今年的政府工作报告呼吁稳定住房消费，支持居民住房消费需求。由此可见，对于已经处于调整周期的房地产行业，中央政府希望其从“超高增长”转变为“稳定增长”。此外，在2014年，“9？新政以来决策者频繁发布的优惠政策也显示出中央政府对房地产政策的态度已经发生了变化。

然而，这种支持性政策并不意味着房地产市场即将全面复苏，也不意味着房地产开发商可以再次回到疯狂征地、盲目建房、享受成功的吸金模式。几天前，万科明星职业经理人毛大庆正式宣布离职，这敲响了房地产开发商和房地产市场投机者的警钟，他们正沉浸在从房地产行业吸引黄金的梦想中。

虽然毛大庆(房地产)曾公开表示，当他离开万科成为一家制造商空房时，他并非对房地产行业不乐观，但作为一名职业经理人，他的选择表明，传统的房地产行业不再是最佳选择。

事实上，毛大庆的选择不是孤立的。根据相关统计机构的数据，在去年底不到一个月的时间里，包括万科前高级副总裁小李在内的约60家a股上市房地产企业的80多名高管离职。与前几年的房地产繁荣相比，辞职人数大幅增加。业内很多人分析认为，房地产行业整体下滑是导致房企高管频繁离职的重要因素。

的确，将一些高管的离职视为房地产行业的崩溃是危言耸听。然而，正如毛大庆在否认房地产衰退时所说，在人口和需求结构变化的影响下，房地产业发生了变化。目前，中国房地产市场的基本情况是商品房销售低迷，大部分地区的房价仍没有停止下跌的迹象；二手房发行加速，市场库存大幅增加。截至2014年底，中国商品房销售面积同比增长26.12%。

在这种情况下，如果房地产开发商仍然有牟取暴利的旧思想时代，他们认为，只要他们建立一个房子，有人会买它，甚至他们会出售储藏室，以等待高价格，这无疑是弄巧成拙。尽管中国的城市化进程仍在继续，越来越多的人涌入城市，但仍有多少消费者能转换成商品房存在疑问。

根据2014年发布的官方统计数据，中国的城市化比例已经达到54.8%，高于世界平均水平。但是，这种统计方法存在口径宽、标准低的问题，即大量在城镇居住6个月以上的农民工也被视为城镇人口统计。这个群体约占18个百分点，即超过2亿人。这部分“城市人口”没有城市户口，购买力低，价格永远“贴近百姓”。恐怕这部分人口是不可想象的消费品。

正如政府工作报告中指出的，稳定住房消费非常重要。然而，只有使当前的房价回归理性，回归大多数消费者能够承受的水平，才能真正释放居民的住房消费能力。否则，鼓励居民高房价消费只能是空的一纸空文。

此外，随着楼市进入调整期，投资楼市的投机需求逐渐降温。只需要买房的消费者仍然不仅想要房子，还想要一个舒适合理的居住环境。在“土地财政”盛行的前一个时期，大量快速甚至盲目的土地出售成为国内生产总值增长的最简单方式。商品房建设往往跟不上农民工进城的步伐和配套公共服务的速度，导致很多地区建立了商品房，但却没有相应的医疗、教育和商业资源支持，与实际市场需求脱节。

由此可见，虽然房地产开发商开发了大量的楼盘，消费者渴望看到商品房，但由于价格与配套设施不匹配，实际供应与实际需求难以衔接。在这种情况下，房地产开发商必须密切关注消费者的真实需求，告别盲目开发和数量扩张的旧模式。

一是调整住房供应结构，根据新型城镇化发展形势，针对自住需求，增加中小套型住房供应。这么小的面积并不意味着客厅拥挤，生活质量下降。取而代之的是设计一个公寓类型合理、利用率高的精品客房。

其次，一些存量房屋将被改造成公寓，并提供人性化的社区服务。除了绿化社区、引进周边医疗和教育资源、改善商业区外，还可以为社区用户的主题群体提供有针对性的服务。例如，中信地产在成都开发的中信城？云特区项目为白领提供了一个24小时的公共办公室，扫描、打印、传真机、视频和电视等设备可以随时使用。此外，公共服务设施，如中央厨房和社区图书馆也很容易获得。

事实上，面对当前楼市发展放缓的趋势，开发商迫切需要寻求创新和变革。一些房地产开发商利用政府支持市场的政策来牟取暴利是短视的。在房地产的寒冬，房地产开发商只能保持清醒的头脑，用政策红利消化库存；另一方面，要密切关注消费者的真实需求，抓住市场热点，争取转型，从而提高房地产行业的质量和效率，避免被中国经济转型升级所拖累。