评论：巨额贸易顺差将利空未来楼市

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■家庭用语

中国房价经过多年的飙升后，随着近期房地产供求关系的逆转，全国范围内出现了房价回调，顺差下降的出现进一步冲击了现有的房地产市场。目前，房地产形势微妙，房价上涨和下跌的因素正在角力。

根据海关总署最近公布的数据，继1月份创下3669亿元的历史纪录后，2月份的贸易顺差再创新高，达到3705亿元。与此相反，中国指数研究所2015年2月发布的住宅市场“百城价格指数”显示，目前中国房地产市场发展趋势低迷，市场扩张势头疲软，交易价格下降。2015年2月，白城(新建)住宅均价同比下降3.84%，环比下降0.24%，连续第五个月同比下降，降幅继续扩大。

作为外向型经济，进出口贸易在中国经济发展结构中占有重要地位，是中国经济增长的主要动力。那么，为什么在进出口贸易出现巨额顺差的情况下，中国的房地产市场依然疲软？

近年来，中国的贸易发展已经从过去的两位数增长放缓。2014年，受外部需求疲软、国内需求下降、商品价格下跌、人民币实际汇率升值等诸多因素影响，中国进出口总额增长3.4%，未能实现7.5%的年度增长目标，这是中国连续第三年未能实现年度贸易增长目标。

与此同时，中国房地产市场改变了过去两位数的价格涨幅，呈现出量和价双双下跌的趋势。2014年，中国房价总体趋势呈现温和下降。当年，全国商品房销售面积同比下降7.6%，商品房销售总量同比下降6.3%。

房价下跌的核心因素是供求关系的变化。此外，贸易顺差持续停滞影响宏观基本面和人民币汇率，对中国房地产市场产生重大负面影响。

贸易顺差包括一般贸易顺差和衰退型贸易顺差，不同于一般贸易顺差。它所造成的情况是，国内贸易和国外需求都处于低迷状态。

根据最近的贸易数据，中国的巨额贸易顺差更符合衰退型贸易顺差。这种顺差源于出口增长率的下降，这也意味着中国企业在国际市场上外汇竞争力的减弱推动了人民币汇率的下降趋势。汇率下跌后，一方面会导致投资于国内房地产市场的国际资本撤出，抑制房地产价格的上涨趋势。此外，还会增加房地产企业的融资成本，影响投资效率。据估计，人民币每贬值3%，房地产企业的总借贷成本将增加1%。

贸易发展减速是中国当前经济发展的新常态，以前的高速增长将被现有的中高速增长所取代。在两会政府工作报告中，政府还将2015年进出口总额增长目标从2014年的7.5%下调至6%，进一步凸显了未来几年中国进出口贸易的发展趋势。

中国房价经过多年的飙升后，随着近期房地产供求关系的逆转，全国范围内出现了房价回调，顺差下降的出现进一步冲击了现有的房地产市场。目前，房地产形势微妙，房价上涨和下跌的因素正在角力。房地产市场处于供大于求的状态，房价单边升值预期被打破，投资者处于观望状态，市场风险规避氛围浓厚，表现为房地产投资增速收窄、房价下跌、成交量萎缩；此外，由于地方财政收入与土地收入之间的强相关性，以及房地产产业链对国民经济的巨大影响，各级政府都不希望房地产行业发生重大调整。因此，中央和地方政府都出台了相关政策来支持房地产开发。

因此，短期内房地产市场将出现双向价格波动，而从长期来看，持续的巨额贸易顺差将强化供求关系导致的房价下跌趋势。随着中国经济发展新常态的延续，这种状态将持续很长时间。

□李伟(北京大学方正物业研究中心宏观分析研究员)