企业天地一期叫卖74.7亿元

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或者说，上海写字楼市场最大的企业世界第一期于2004年上市，目前基本上是全租。

近日有消息称，上海新天地创始人瑞安房地产(00272.hk)计划整体出售新天地一期超甲级写字楼，市场报道价格约为74.7亿元(约12亿美元)。昨日，瑞安房地产具体回应称，正在积极调整发展战略。作为一个房地产开发商，如果时间和价格合适，它会考虑出售各种物业。

每平方米单价超过9万英镑

上周末，有媒体报道瑞安房地产以74.7亿元的价格出售其位于上海新世界的核心资产——企业世界一期。据估算建筑面积为8.3万平方米，每平方米单价超过9万元。

据《商业日报》记者报道，企业世界一期由1号和2号楼组成，其中，企业世界一期21层由2层商场和19层办公楼组成，10层由2层商场和8层办公楼组成。如果按地面总租赁面积估算，企业天地一期的报价已经超过10万元/平方米，达到惊人的10.5万元/平方米。

事实上，无论是9万元/平方米还是10万元/平方米，这座办公楼的报价无疑是金字塔顶端的价格。

2013年10月，李嘉诚以11.55亿美元(约合人民币71.6亿元)的成交额出售了位于浦东小陆家嘴的东方惠晶中心的整栋楼(600663，股份吧)。收购方为交通银行(601328，股吧)，当时单价约为7万元/平方米。虽然小陆家嘴写字楼的售价可以达到8-10万元/平方米，但当时有业内人士指出，东方惠晶中心的平均成交价高于整个甲级写字楼市场。

未来，如果企业世界一期以75亿元的报价出售，它自然会超过东方汇通中心，成为上海最大的写字楼大宗交易，也可能是今年上海写字楼市场最大的大宗交易。

考虑出售各种房产

昨日下午，瑞安房地产在翠湖天地举行了一场专门针对其最新住宅产品的新闻发布会。瑞安房地产产品开发及高端住宅销售总经理戴亚伦在会上表示，他负责住宅项目，并不清楚企业世界的商业地产项目。

随后，《商报》记者多次致电上海新世界商务总经理刘梦洁，但无人接听。

昨天18点，《商报》记者收到了瑞安房地产品牌与企业事务部关于企业世界一期的特别回复函。瑞安房地产声称其正在“积极调整发展战略”。作为一个房地产开发商，如果时间和价格合适，它会考虑出售各种房产，释放其价值，提高公司的盈利能力，加强现金流，从而使公司健康快速发展，为股东创造回报。”至于个人房产交易的市场消息，瑞安房地产表示，作为一家上市公司，目前还没有要公布的信息。

商报记者注意到，瑞安房地产提到，如果时间和价格合适，它将考虑出售各种财产。显然，瑞安房地产既没有承认也没有否认企业世界第一阶段75亿市场叫卖的消息。

德友连锁市场研究部的分析师赵宝根告诉《商业日报》，新天地是上海的一个基准位置。作为具有代表性的甲级写字楼项目之一，企业天地一期目前的总价为75亿元是可以理解的。“这个价格几乎一样，但这只是一个报价。目前，我们仍应在市场上寻找感兴趣的买主。当我们谈论它时，很难说会发生什么。一般来说，大宗交易价格将会打折。”一般来说，地理位置好的甲级写字楼项目往往由开发商自己持有，不愿意轻易出售。"

事实上，今年2月初，瑞安房地产董事长罗康瑞在接受媒体采访时明确强调，公司总资产为1110亿元，其中52%可供出售，提供利润贡献或替代高回报项目。当时，罗康瑞说，“过去，它太封闭了。现在我们必须改变发展模式。我们必须优先考虑回报。在近1100亿元的总资产中，除了"招牌"如上海新世界，其他项目和土地储备将被考虑出售。

就在一个多月的时间里，瑞安房地产的王牌资产企业“天地”的第一期挂牌上市。

成熟的房产可以获得高额溢价

据报道，企业世界是上海瑞安房地产推出的旧城改造项目太平桥的一部分。位于太平桥人工湖以北的湖滨路，毗邻上海新世界，分两期开发。其中，企业世界一期包括企业世界1号楼和2号楼，于2004年上市，现已基本租完。目前的租户包括安利、索尼等知名企业；企业天地二期由企业天地3号楼和5号楼组成，5号楼于2014年初交付。截至2014年底，入住率达到90%，企业天地3号楼预计于今年5月正式交付使用。目前，超过45%的地区已经签署了意向书或合同。

整个太平桥占地52公顷，总建筑面积120万平方米。由瑞安广场、翠湖天地、企业天地、上海新世界、新天地时尚和规划中的玉兰楼组成。目前，太平桥地区已经发展成为一个相对成熟的商业社区。企业天地二期写字楼的租金已经达到12-14元/平方米/天，而上海新世界一楼商铺的租金可以达到50元/平方米/天，最高租金可以达到100元/平方米/天。

据《商业日报》记者报道，它位于新天地这样的成熟商业区，是一处相对成熟的商业地产。租金收入已经达到很高的水平，而成本考虑相对较少。因此，天地企业一期可以获得相对较高的溢价，报价单价为9-10万元/平方米。

去年12月23日，上海融创绿城投资控股有限公司宣布将位于黄浦江畔的史圣滨江商务大厦出售给诺亚财富旗下的格非资产，总成交价约为31.26亿元，平均成交价约为4.2万元/平方米。这种办公大楼交易完全不同于企业世界的情况。首先，史圣滨江商务大厦所在的黄浦江畔地段没有浓厚的商业氛围。除本项目外，附近没有其他高质量的甲级办公楼可供参考，项目本身也没有完工，只是接近结构顶部。因此，其市场估值模型可能完全不同，将更多地考虑成本因素。