北京刚需盘占成交主力 涨价楼盘透支政策利好

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悄然来临的春天改变了人们的穿衣习惯。对于房地产来说，春天还会到来吗？在央行再次降息的强烈刺激下，两会也发出了政策红包。国务院总理李克强表示，今年的房地产政策将坚持分类指导，支持居民自住和改善住房的需求，促进房地产市场长期稳定健康发展。

因此，人们相信新的房地产市场刺激政策，包括再次降息，将陆续出台。各机构也以乐观态度预测楼市走势。

这也给了一些开发商提价的勇气，但从最近的楼市交易来看，最畅销的项目主要是中低价位的中小单位。一些业内人士承认，一旦开发商过于自信，急于提价，他们很可能会提前透支优惠政策的好处。

房地产市场表现

“抢”低价房重现楼市

上周日，北五环外的灵秀回鹘项目开盘，推出324套房。当日洗消率超过90%，上午认购8亿元。

受羊年春节假期影响的北京楼市，已经很久没有被抢购一空了。给顾客定价很难，而且速度很慢。

此次开盘出售的凌秀回鹘项目，实际上是昌平区的一个老项目。它于2011年首次进入市场，经过近半年的探索和开业前的客户存储。3月15日开盘，该项目共推出70平方米、90平方米的两居室和140平方米的三居室，起价为28500元/平方米，吸引了500多名买家排队买房。

“70平米的公寓是最受欢迎的，已经卖完了。现在只剩下几套90平米的公寓了。”灵秀惠家的销售人员告诉北京青年报记者。

尽管受到大型会议的影响，大部分项目没有拿到预售证书，只能推迟入市时间，但北京新房成交量仍连续三周超过1000套。这主要是由于许多旧房项目后期新房价格下降的压力，他们选择了进一步扩大优惠待遇来吸引买家。

今年春节期间卖得很好的郭云村推出了一些平均价格约为3万元/平方米的优惠房。仅春节假期就售出近30套，成交额超过1亿元。

连续降息和高层关于稳定房地产市场的声明，让一些尚未获得销售许可的项目充满信心。昌平区的项目，也计划在不久的将来开放，将是第一个开放的国家风，梅堂将不会担心市场前景。

“只要我们拿到预售证书，我们就会打开市场。这一次我们要推出92平方米的纯南二房、90平方米的三房和少量127平方米的大单元。”开全国风的销售人员和美丽的唐告诉记者，该项目根本不担心销售，因为销售办公室的人数明显增加后，利率下调，该政策已有利于房地产市场。

不难看出，目前市场状态下的热销商品都有一些共同的特点:该地区定价相对较低，产品以中小户型为主，户型独特，区域发展前景普遍乐观，这已经成为买家决定是否出售的最重要因素。

“市场的购买力已经在一定程度上被唤醒，一些开发商已经增强了获得进入市场的证据的信心。尽管整体市场形势仍相对较低，但我们也很高兴看到正在出现的好转迹象。”业内人士称。

房价趋势

大叫起来，不敢起来。买家对价格仍然很敏感

当市场略有好转时，总会有一些开发商迫不及待地提高价格，为自己的房产造势。

就在新年前夕，通州点的落户等刺激政策曾让通州和亦庄的开发商叫嚣未来要涨价。然而，在目前的房地产市场，这是不容易实现的价格上涨的承诺。

根据《北京青年报》记者的调查，通州和亦庄的大部分新建楼盘的价格与2月份几乎持平。

就像通州的一个“纯粹的新市场”，受原有地价和自身定位的制约，市场声称开盘前单价已经突破3万元，但后来市场的定价又把阿泰池与外界打了个水漂，最终以2万多元的价格进入市场。

此外，《北青报》记者在亦庄地区的一个热销项目金茂悦现场了解到，该项目在春节前销售不太好，但春节后，一些购房者第一次看到房子就付了定金，购房热情明显升温。对此，亦庄金茂月的工作人员告诉记者，春节期间，该项目一度推出了一套每天特价的住房，取得了良好的效果。即使在春节后，政策进一步有利于买房，但该项目在定价方面仍然非常谨慎。

据上述工作人员介绍，从近期买家反馈来看，买家的热情主要集中在130平米的公寓类型上，而不是之前售出的160平米的公寓类型。这表明目前购房者的资金状况并不充裕，而且对价格的敏感度很高，所以开发商如果稍微提价，可能会错过很多购房者。

不难看出，以“低不高”的新定价换取市场认可的效果是好的。在旧市场的后期，在新价格的压力下，选择了大折扣来“争夺”客户，“加白刃”的价格战正在更多的地区展开。然而，还应该指出，一些项目选择提高价格有利于市场前景。

据了解，只有和盛是春节前高喊的建筑之一？滨江地景提高了特价房的价格。据该项目销售人员介绍，新推出的c7楼打折后的均价为25000元/平方米，比之前在同一栋楼推出的24000元/平方米的特价房高出1000元。

然而，房价上涨后，房地产将面临来自周边房地产更激烈的竞争，同时，它也将面临买家是否接受的考验。

行业观点

房地产市场将在4月份升温

尽管个别项目的销售情况良好，但年后房地产市场的整体交易一直不温不火。然而，行业专家普遍认为，这种情况将在3月底和4月初得到改善。

中原地产首席分析师张大伟认为，春节后一个月，市场已经基本恢复到春节前一周的正常水平。从不同的城市地区来看，一、二线城市的表现明显强于三、四线城市。两会之后，房地产市场的宽松政策可能会陆续出台。预计整体市场趋势将继续改善，随后需求改善的市场进入将增加。

北京房协秘书长陈至也认为，两会后，包括北京在内的地方政府可以根据自身情况调整政策，不排除放宽限购期限和部分放开限购的可能性。

陈至表示，房产税是购房者此前担心的因素之一，今年两会没有提及，预计将于2017年提交全国人大，并可能在2020年后实施。

张大伟还预测，“今年4月以后，北京楼市交易将会出现井喷，待库存消化后，4月份房价将会出现明显变化。”因此，我们对今年4月北京的房地产市场持乐观态度。至於新建住宅楼宇的价格变动，今年五月应会有约3%的升幅。」

此外，雅豪机构营销总监郭毅也表示，今年北京房价的上涨更多是结构性的，比如高端产品的价格太高，涨幅太大。然而，我们不能忽视大量自住住房进入市场给低端项目带来的销售压力。今年，仍将供应4万至5万套自住住房。因此，预计今年北京房价的总体涨幅不会像2009年那样高，而应该接近2013年。

本刊/记者李伟

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