土地增值税“清缴风暴”将持续

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《经济信息日报》记者独家获悉，2014年，应国家税务总局的要求，各地开始了土地增值税清算浪潮，清算率高达80%至90%,清算力度在空之前。2015年，土地增值税清算风暴将继续。

据业内人士介绍，长期以来灵活征收的土地增值税，目前已成为地方重点结算项目，对资金充足的房企影响不大，但对于大多数需要补充现金流的中小房企来说，无疑是雪上加霜。

《经济参考报》记者从权威渠道了解到，自2014年以来，国家税务总局要求各地加大土地增值税清算力度，东部只有一个省的清算税款是2013年的两倍以上。此外，在南京，2014年共清理和审计了121个项目，清理后支付了2.3亿元税款。开封市2014年共清理审计37个项目，清理计划完成132%，清理纳税7177万元，同比增长1703%。汕头成立了48个清算小组进行土地增值税清算，使土地增值税增长了42.3%。2014年，新疆哈密征收土地增值税入库，同比增长216%。

对此，中原地产营销总监张大伟向《经济参考报》表示，土地增值税作为一项地方税，在往年地方财政收入良好的情况下，一直处于灵活的运行状态。但是，近两年来，一方面国家加大了监管力度，另一方面土地出让收入下降，地方财政紧缩，地方政府增加了土地增值税的结算。

地市级房管局的一位负责人表示，过去会根据当年的财政收入水平进行征收，有时还会给房企开绿灯。然而，自去年以来，税务机关一直按照过高的累进税率征税，甚至有些项目是预付的。

事实上，房地产上市公司张江高科技(报价600895，咨询)此前曾发布《关于变更会计估计的公告》，指出为了提供更稳定的会计信息，公司计划变更土地增值税应计比率的会计估计。经计算一手住房销售项目历年土地增值税清算税负，预计土地增值税应计额将在2.4亿元至3.2亿元之间，预计将使2014年当期净利润减少1.7亿元至2亿元。

值得一提的是，2011年至2013年，张江高科技的净利润分别为4.67亿元、3.7亿元和3.72亿元。根据张江高科技在2014年市场疲软时三年的平均净利润，新增土地增值税将占当期净利润的42%至59%。

在接受《经济参考报》采访时，一位上市房地产企业的副总裁指出，土地增值税政策对大型房地产企业的影响相对有限，但之前合理避税的手段在现阶段是不可持续的，那些缺乏良好的财务规划、依靠土地增值盈利的中小房地产企业将面临严重的冲击。

张大伟还认为，增加结算和支付将使依赖这部分资金补充2015年现金流的中小住房企业更加困难。风数据显示，截至目前，根据深湾一级行业分类，沪深两市已有27家房地产上市公司发布了2014年年报，27家房地产上市公司实现经营活动净现金流量-162亿元，较2013年同期-75亿元进一步减少87亿元。截至报告期末，上述27家上市公司现金及现金等价物净增加41亿元，较2013年的139亿元减少98亿元。

此外，就所有上市房地产企业而言，截至2014年第三季度，144家上市房地产企业中仅有45家实现了正经营现金流，其中万科家族超过100亿元，金头银泰西藏城投资(报价600773，咨询)超过10亿元，23家房地产企业仅超过1亿元，其余19家经营现金流仅为1000万元甚至不足100万元。

虽然土地增值税已于2014年部分结清，但据记者了解，2015年，各省市将进一步加大清算力度。湖南省株洲市于1月底举办了土地增值税专项培训班，培训地方税务局全体干部和各县区业务骨干，重点是清理工作中的潜在障碍，确保土地增值税专项检查顺利进行。

此外，东部某市地方税务局的一位人士告诉《经济信息日报》，今年，在去年增加土地增值税清算审计的基础上，该市将进一步对现有符合条件的项目进行清算审计。严格要求清算所有可清算和可清算的项目。

“针对这种情况，我们要求各地完成对2014年未审项目和2015年符合清算条件项目的审查。在此基础上，选择了一些项目进行审查和清算。”上述人士告诉《经济信息日报》记者，“此外，2014年清算审计的应纳税额与实际入库税款之间存在数千万的差异。我们要求各地在2015年制定纳税计划，以弥补收入差距。”

该人士表示，在房地产市场基本稳定、土地增值税政策不变的情况下，通过加强预征收管理、提高清算审计质量和效率、加大欠税清理力度，2015年土地增值税收入将力争与2014年持平。

值得注意的是，接受《经济参考报》采访的许多专家表示，2015年加大缴纳土地增值税的力度，体现了征收所有税种的原则。日前，国家税务总局制定并发布了《关于全面推进依法治税的指导意见》。土地增值税的及时结算也是依法治税的体现，其结算行为与房地产政策无关。