四川将推行农地入市 地价不再高涨或将平抑房价

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四川(房地产)日报2月25日，国土资源部宣布，将在北京市大兴区(房地产)和四川省郫县等33个县、市、区试点实施“农用地入市”，即明显符合规划和用途控制。在依法取得的前提下，现有农村集体建设用地使用权允许转让、出租和投资，国有建设用地使用权实行同等价格。在房价和地价居高不下的今天，增加土地供应被认为是缓解高房价的有效途径之一，而“农地入市”试点也成为关注的焦点。平等进入市场后，以同样的权利和价格，新进入的土地将如何影响当地的土地市场？未来有多少集体建设用地将进入市场？试点地区的房价会相应下降吗？以成都郫县为例，这一轮“新一轮土地改革”将对房地产市场产生什么样的“影响”？四川日报记者进行了采访——

短期内很难影响土地价格趋势

对于国土资源部推出的土地改革试点政策，房地产行业的第一反应是试点县市将增加土地供应，一旦这些耕地进入市场，将直接改变目前土地市场的供求状况，从而降低土地价格。然而，成都农村产权交易所的崔志波告诉四川日报记者:“就目前的市场条件而言，要实现同样的市场准入、同样的权利和同样的价格，还有很长的路要走。”他认为，由于地理位置和现行政策的影响，集体建设用地的安排和供应仍处于初级阶段，无论从价格还是权利上，都无法与国有建设用地相比。

“就目前的草案而言，这仍然是在小范围内多种条件下的谨慎尝试。至于大家想象中的大量农地进入市场，目前还不可能，也不会产生二级住宅用地市场。巨大的影响将使短期内难以影响土地价格趋势。”成都金房集团董事长王也认为，农村集体建设用地并不多，目前只是一个试点项目，实施缓慢。

未来可能会稳定房价

那么，国土资源部的这项政策会对房地产市场产生什么影响呢？

以成都市郫县为例，由于毗邻成都，近年来郫县房地产市场进入快速发展期，皮东镇、西浦镇和洪光镇成为主要的土地供应区，其中商品房市场平均价格为4000-6000元/平方米，在成都所有郊区县均处于中等水平。目前，郫县开发的住宅项目近50个，商业项目10多个，包括龙湖时代天街、蜀都万达广场等大型城市综合体项目。郫县已成为成都西副中心的主要居住聚集场所。在交通红利和人口红利的推动下，郫县的地价也在上涨。2013年第四季度，郫县的平均底价为1316.63元/平方米。2014年第二季度，中铁八局以230万元/亩的价格拿下郫县皮同镇红石村地块，底价瞬间超过2000元/平方米。2014年第三季度，郫县洪光镇社区集体土地的起价已升至480万元/亩。在过去的两年里，洪光板块的住宅和商业用地的起价已经上涨了70%以上。“郫县土地市场地价相对较高，房地产市场需求基本饱和。在一些地区，甚至出现了供过于求的局面。如果新的一批土地进入市场，必然会对现有的高价土地产生影响。”王认为，此次试点对郫县政府和国土部门来说是一个新的课题:“如果新进入的土地正好挨着高价出售的土地，就不排除‘面粉比面包贵’的现象。一旦出现地价差距，房企发展就会出现亏损，一些资金不足的小型房企将面临破产。”在他看来，如何把握好之前对高价土地的消化是地方政府必须考虑的问题。虽然暂时不会有大规模的影响，但如果个别个案处理不好，会造成不良影响。

事实上，国土资源部实施的“农地入市”试点项目，是为了使农村集体土地私人流转的隐性市场更加透明，得到更多的政策支持和法律保障。“如果能够顺利通过并实施，很明显，农民集体所有的土地使用权不能转让或转移用于非农建设，这无疑将为今后大规模的集体建设用地流转扫清法律障碍。”崔志波表示，从长远来看，这种做法实质上为优化市场资源配置奠定了长期基础，使房价逐步走上健康轨道。