住建部：稳定楼市是必须的也是可能的

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3月20日，住房和城乡建设部部长陈在全国电视会议上要求提高住房公积金的使用效率，进一步降低住房公积金贷款门槛，增加住房公积金贷款额度。同一天，有传言称住房和城乡建设部正计划出台稳定住房消费的相关政策。

无论住房和城乡建设部是否提出了提高公积金使用效率与稳定房地产政策的直接关系，无论传言多么真实，房地产市场的稳定发展对于下行压力越来越大的中国经济来说意义重大。

从我国当前的经济现实出发，有必要保持房地产业的稳定健康发展。目前，房地产的直接需求及其驱动的间接需求在总需求中占有很高的比例。宏观经济增长、财政收支、就业和价格变化对房地产波动非常敏感和剧烈。2015年，房地产市场的稳定健康发展直接决定了宏观经济能否稳定。2015年是全面深化改革的关键一年，也是结构调整的关键一年。在经济下行压力加大、新的增长点尚未凸显的情况下，实现房地产市场和宏观经济的稳定发展，可以为深化改革和结构调整创造条件，争取时间。

也有可能保持房地产的稳定健康发展。第一，有空的长远发展。虽然城镇居民住房拥有量已初步达到每户一套，人均33平方米，但城镇居民住房拥有量很不均衡，住房成套率相对较低。根据“六普”数据，49.6%的城镇家庭人均住房面积在30平方米以下，36.5%的家庭没有厨房和厕所；此外，中国的城市化正处于中期阶段。根据2020年60%的城市化率，将有大约3亿移民已经或将要到达中国的城镇，他们需要“生活，有地方住”。到2025年，中国城市住房需求不会绝对下降。第二，有短期发展的潜力。从居民收入增长、户籍制度改革和城镇住房存量结构来看，剔除纯投资和投机性需求，城乡居民首次购房刚性需求和二次购房改善需求在短期内潜力巨大。

建议:一是引导市场调整房地产行业。由于周期性原因和早期的过度发展，房地产市场存在暂时的、区域性的和结构性的过剩。由于过去盲目乐观、决策失误或管理不善，一些城市的一些大型房企和许多中小房企将面临资金短缺、销售不佳、项目延期、甚至停工或未完成业务等困难。允许个别房地产风险发生，按照市场化原则进行并购或破产清算，实现优胜劣汰、要素优化配置和市场再平衡。但同时要注意防止区域性和系统性房地产风险的发生。让房地产在健康调整中支撑“稳增长、惠民生、促改革、调结构”。

第二，用宏观政策促进房地产发展。2015年积极的财政政策和稳健的货币政策将有助于稳定和促进住房市场的发展。

其中，首先要充分发挥货币政策和信贷政策的作用。关键是增强金融机构的信心，降低其风险。因此，除了扭转金融机构的预期，我们应该积极推进住房抵押贷款证券化。其次，把握税收政策操作的目标和方向。限制第一套房或第二套房的购买者和开发企业的减税。如果不加区别地实施减税，不仅会增加对新房的需求，而且在当前的市场环境下，还会导致大量出售库存房屋。

第三，落实房地产开发的主体责任。目前，房地产市场严重分化。要促进房地产业的稳定发展，就要“因地制宜，分城市实施政策”。市政府不仅对辖区内的房地产和居民住房保障进行监管，而且具有正确决策的信息优势。目前，它在住房公积金、土地、税费、公共服务、户籍等制度改革中有一定的控制手段。因此，城市政府在促进房地产发展中的主要责任应该得到有效落实。

第四，加强住房保障。棚户区改造虽然由政府主导或引导，但主要是通过市场运作，大部分产权属于自己，这降低了政府直接建设和拥有的管理成本，挖掘了棚户区居民的一些潜在需求，具有惠民生、稳增长的多面效应。根据棚户区改造的成功经验和当前的市场环境，棚户区改造可以适当扩大规模；在范围上，危房改造可以纳入棚户区改造政策；在安全方面，我们可以从实物安全转变为实物安全和货币补贴。与此同时，对于一些住房严重过剩的城市，我们可以考虑将一些现有的条件类似的商品房改造成公租房。