来自德国的新玩法 封闭住房储蓄

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正文/徐仲雅

党的十八届三中全会的《决定》明确提出:要研究建立城市基础设施和住宅政策性金融机构。建立政策性住宅金融机构的主要政策已经明确，下一步是如何具体安排和实施。横向比较封闭式住房公积金制度和住房公积金制度有助于找到下一步的改革方向。

自我国城市住房商品化和货币化以来，以新加坡为代表的公积金住房金融制度的引入，已成为我国住房保障的一项基本政策性金融制度。与此同时，中国正在积极尝试以德国为代表的封闭式住房储蓄制度(以下简称“住房储蓄制度”)，这一制度已经广泛影响到天津(房地产)和重庆(房地产)地区。

总的来说，它们在人口覆盖率、产品设计、运营模式和政策保障等方面既有相同之处，也有不同之处。

比较1:覆盖人群

个人缴存住房公积金是住房储蓄的适用对象。根据住房公积金的定义，住房公积金覆盖的人口是城镇在职职工。住房储蓄是基于自愿契约的商业活动，任何顾客都可以成为住房储蓄的对象。因此，住房公积金覆盖的人是由住房储蓄覆盖的。

住房公积金制度与住房储蓄制度的区别主要体现在两个方面。

首先，住房储蓄比住房公积金覆盖更多的人。近年来，虽然住房公积金的缴纳人已经扩大到农民工、城镇个体工商户和自由职业者，但他们仅限于城镇职工。非城镇就业人员、失业人员、军事人员和外资企业的外籍人员不在公积金范围内。一些非国有企业没有为职工缴纳住房公积金，住房公积金的实际覆盖面非常有限。住房储蓄可以弥补公积金覆盖率低的不足。住房储蓄是一种契约性商业行为。任何有购房意愿、有储蓄能力并想获得住房贷款的居民都可以成为住房储蓄银行的客户，参与住房储蓄以获得住房贷款。住房储蓄涵盖了所有的客户群体，不仅涵盖了缴纳住房公积金的人，也惠及了住房公积金未覆盖的客户。它不仅帮助公积金贷款不足的客户提供低成本融资，还帮助非城镇就业人员、失业人员、军人、外资企业外籍人员和部分不能享受住房公积金政策的非国有企业享受低成本住房融资贷款，实现全民住房梦想。

第二，被调查者的参与意愿不同。住房公积金是政府设立的强制性储蓄，职工存款是被动的。虽然公积金的目的是明确的，但它的目标对个人来说并不明确，而且有提取和申请贷款的条件，这就提高了公积金的使用和贷款的门槛。中低收入的人往往买不起房子，而公积金又帮助别人，积累了对公积金的不满；有房无房的人不能提取公积金，他们对公积金也有感情。另一方面，住房储蓄是不同的。这是一份自愿合同。参与住房储蓄的目的非常明确，而且储蓄是积极的。储户可以根据自己的收入水平、投资偏好和消费计划做出决定。客户可以积极选择合同类型，确定合同金额，并享有随时提取存款和在一定期限内获得贷款的权利。它有很强的自主性和计划性，客户有很强的参与意愿。

比较2:产品设计

就产品设计而言，住房公积金制度与住房储蓄制度的相似之处主要有以下几点。

首先，先存后贷。住房储蓄是以储蓄为前提，以获得贷款权利为目的的贷贷一体化互助行为。为了获得贷款权利，买方必须首先履行存款义务。住房公积金是一种长期的住房储蓄，资金的来源只有存款人。只有当存款人支付了住房押金后，才能为购买需求发放贷款。虽然《住房公积金管理条例》没有规定每个缴存人可以申请贷款的期限，但地方政府要求职工在连续缴存一定期限的住房公积金后，才能取得公积金贷款资格。

二是低存低贷。住房储蓄存款利率分别为0.5%、1%和2.5%，相应的贷款利率分别为3.3%、3.7%和4.9%，低于普通商业银行存贷款利率。住房公积金存款利率为0.35%(当年存款)和2.35%(股票存款)，贷款利率为3.75%(五年以内)和4.25%(五年以上)，均低于普通商业银行的存贷款利率。

第三，存款和贷款。住房储蓄合同明确规定，客户贷款金额等于合同金额与支付给客户的存款本息及补贴之差，贷款金额一般与存款金额一致。也就是说，在签订100万元的合同时，客户必须存入50万元，在满足一定条件后，客户才能获得50万元的贷款权。住房公积金贷款额的计算比较复杂，各地的计算方法也不尽相同，但总的来说，贷款额与住房公积金的存款余额有直接关系。以重庆市为例，住房公积金的可贷金额不得超过借款人及其配偶住房公积金账户余额总和的25倍。

它们之间的差异主要体现在以下几个方面。

首先，资金来源不同。住房公积金是按职工工资的一定比例(5% ~ 12%)支付的工资性收入，资金来源仅限于工资性收入。住房储蓄存款是客户根据购买计划存入的资金。资金不仅来自剩余工资收入，还包括投资收入和其他闲置资金，有利于客户的灵活安排。

二是贷款金额、期限、时间和用途不同。

首先，在同等存款条件下，公积金贷款的金额高于住房储蓄贷款。住房储蓄贷款额度确定后，客户在签订住房储蓄合同时确定未来的住房储蓄贷款额度，客户可以根据未来的需要或可以承担的贷款进行存储；虽然住房公积金的贷款额是不确定的，但一般是存款人存款余额的几倍。以重庆市为例，住房公积金可贷金额可达借款人及配偶住房公积金账户余额之和的25倍。

其次，公积金贷款的最长期限比住房储蓄的期限长。公积金贷款的最长期限为30年。住房储蓄贷款的最长期限因产品而异，最短不到6年，最长不超过16年。对于同等额度的贷款，公积金贷款的还款压力相对较小，而住房储蓄贷款的还款压力相对较大。因此，住房储蓄更适合小额贷款或还款能力强的客户，或者与其他住房融资工具相结合，作为一种补充融资手段，降低综合融资成本。

第三，住房储蓄贷款需要很长时间才能获得贷款，而公积金贷款需要很短时间。对于住房储蓄贷款，贷款时间有严格的评估制度。对于一次性存款客户，最低存款时间为24个月，最长存款时间为49个月；对于定期存款客户，首次存款的最短时间为44个月，最长时间为91个月(表1)。顾客有很长的等待时间。公积金贷款时间虽然受当地公积金贷款政策的影响，但总体上是宽松的。以北京(房地产)和天津为例，如果您已建立住房公积金账户12个月以上(含12个月)，且已足额缴纳住房公积金12个月以上，您可以申请公积金贷款，等待时间仅为12个月。住房储蓄更适合有长期住房消费需求的用户，但对计划近期购房的客户来说不现实。

最后，住房公积金贷款用途单一，而住房储蓄贷款用途广泛。住房公积金贷款仅限于购买城镇住房(虽然《住房公积金管理条例》规定，已缴纳住房公积金的职工在购买、建造、改建和大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，但当地住房公积金管理中心只发放个人住房贷款)。住房储蓄贷款不仅用于购买城市住房，还用于建造房屋，以及与住房有关的所有住房消费项目，如住房维修和装修，或服务于这些目的，如偿还住房项目的债务。消费者在选择住房储蓄时有更多的选择。

第三，存贷款利率不同。住房储蓄存款和贷款利率是固定的，而住房公积金存款和贷款是浮动的。住房储蓄的存贷款利息在住房储蓄合同签订时已经确定，在存贷款期间不变。存贷款存续期间，利率风险被锁定，存款人可以合理规划未来支出。一般情况下，公积金存贷款利率随着商业存贷款基准利率的调整而调整，存贷款利率具有不确定性。利率的变化对借款人的还款计划有很大影响。当利率上升时，会给借款人的还款带来很大的财务负担。

第四，不同的产品品种。住房公积金是一种政策性强制性存款行为，产品单一。住房储蓄是一种商品丰富的商业互助商品。目前，中德住房储蓄银行已经开发了近20种产品，能够满足不同客户群体的需求。

第三个比较:运作模式

就运行模式而言，住房公积金制度与住房储蓄制度的相似之处主要有以下几点。

第一，专业操作。住房储蓄和住房公积金由专门机构专业运作。《住房储蓄银行管理试行规定》规定，只有中德住房储蓄银行可以经营住房储蓄业务，其他机构不得擅自办理住房储蓄业务；根据《住房公积金管理条例》，住房公积金管理中心是政府授权管理住房公积金的唯一机构，各市设立住房公积金管理中心，负责住房公积金的管理和运营。其他机构没有这种权力。

二是专项资金和封闭管理。住房储蓄银行只吸收存款，并向签署住房储蓄合同的客户发放贷款。住房公积金只能用于购买、装修或偿还住房所欠债务等与住房消费相关的行为，不得挪作他用。满足存款人贷款需求后的剩余资金可用于购买政府债券、金融债券等安全系数较高的证券，但不能用于高风险投资。职工缴纳的住房公积金必须存入专用账户。住房公积金仅用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，偿还购房贷款本息，支付超过家庭工资收入规定比例的租金。任何单位和个人不得挪作他用。只有在员工退休、完全丧失工作能力、与单位终止劳动关系、出国定居或死亡等情况下。已缴纳住房公积金的职工，在购买、建造、改建和大修自住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金可用于购买政府债券和发放经济适用住房开发贷款。

第三，依靠商业银行开展业务。住房储蓄和住房公积金业务一般依靠商业银行开展业务。德国最大的住房储蓄银行石昊银行没有分行，其业务发展完全依赖其母银行大众银行的业务组织。中德住房储蓄银行还销售住房储蓄合同，并通过其母银行中国建设银行(601939，股票柜台)的营业网点和渠道充当资本获取代理。根据《住房公积金条例》，公积金的存贷款业务委托给当地商业银行。商业银行是住房储蓄和住房公积金业务的重要拓展平台。

住房公积金制度与住房储蓄制度的区别主要体现在以下两个方面。

首先，管理体制不同，责任意识和服务意识也不同。住房公积金的管理和运作模式是“由房管部门决策、集中运作、银行专户和财务监督”。住房公积金的管理和运营涉及地方政府行为，公积金管理中心产权不清，公积金的盈亏与管理单位和职工的切身利益无关，职工的责任心和服务意识不强，效率低下。住房储蓄完全公司化，产权清晰，公司治理完善。企业和员工有强烈的责任感、强烈的责任感、充足的产品开发动力、积极的营销和服务，并根据客户需求和市场变化不断调整和丰富服务内容和形式。

第二，风险管理能力不同。住房储蓄模式的特点使银行能够有效控制风险。实行固定利率意味着锁定利率风险。贷前存款、封闭操作和贷款分配评估值的应用有效规避了银行流动性风险，保证了操作安全。存贷结合培养了客户良好的住房消费习惯和个人信用记录，有效降低了抵押贷款的信用风险。中德住房储蓄银行已经运营了近10年，没有不良住房储蓄贷款记录。明晰的产权和公司治理、严格的内部控制制度和严格的市场监管都增强了他们的风险管理和控制能力。经过20多年的发展，公积金制度尚未建立有效的流动性管理工具。各地经常出现流动性紧张。权责不平等的行政管理弱化了风险责任，内部管理无法有效实施。漫长而不专业的内部行政监督制度削弱了监督。个别地方公积金已成为政府的提款机，风险管理能力薄弱，住房公积金管理案件频发。例如，根据广州市(房地产)法院发布的《2011年行政审判白皮书》，广州市两级法院新受理住房公积金管理一审案件492件，增长速度快，案件数量大。

第四个比较:政策保障

在政策保障方面，目前政府对住房储蓄和住房公积金有扶持政策。财政税收支持是德国住房储蓄制度发展和居民住房改善的基石。中国推出了住房储蓄制度，天津和重庆政府对符合条件的住房储蓄客户给予了一定的政策激励。个人公积金存款额和归还贷款免征个人所得税，公积金存款免征利息税。单位为职工缴纳的住房公积金在预算或成本中列支，允许税前扣除。

然而，它们之间的保护程度却大不相同。在住房公积金方面，根据《公积金管理条例》，国家出台了一系列规章制度，规范和指导公积金制度的实施和运行，住房公积金实行国家统一的税收优惠政策。除《住房储蓄银行管理试行规定》的制度框架外，没有专门的法律法规和其他规范性文件，也没有明确统一的国家政府补贴优惠政策和标准，由中德住房储蓄银行与地方政府协商商定。激励政策没有法律支持，激励标准不统一、不连续，阻碍了住房储蓄业务的发展。

此外，住房储蓄和住房公积金是良好的信用识别工具。住房储蓄者通过住房储蓄和存款获得个人信贷。银行可以通过住房储蓄和贷款充分了解住房储蓄者的习惯、支付能力、收入、家庭情况和就业情况，并建立个人信用记录，是识别个人信用风险的良好工具。住房公积金是按照员工工资收入的一定比例计算支付的，因此住房公积金的存款记录也是客户偿付能力的反映。住房公积金的存款记录是银行判断客户收入的重要依据，其功能已经超过了税务机关出具的完税证明的水平。同时，公积金的还款也可以作为个人信用记录的良好证明。

综上所述，住房公积金制度和住房储蓄制度是高度互补的。住房储蓄弥补了住房公积金在人口覆盖面和产品设计方面的不足，其运作模式也值得借鉴。住房储蓄所倡导的计划住房消费理念可以缓解城市住房的供需矛盾，稳定高房价；住房公积金计划还可以提高首付比例，降低抵押贷款风险。在推进城镇化和住房制度改革中，不仅要发展和巩固住房公积金的基本政策性住房保障金融功能，还要保护和发展住房储蓄制度，为住房储蓄制度提供清晰完善的法律保障和政策支持，补充和完善我国住房金融体系，为我国居民特别是中低收入人群提供低成本、多元化的融资渠道，帮助更多家庭尽快实现住房梦想，共同为国家住房保障建设做出贡献。

(作者是中德住房储蓄银行，本文发表在2015年第二期《当代金融家》杂志上)