新政后200万二套房少交60万首付 多43万利息

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《新京报》报道称，在去年10月调整了第二套房的认证标准后，抵押贷款政策迎来了更全面的放松。30日，央行、住房和城乡建设部、银监会和财政部相继出台文件，将二手房首付比例从60%下调至40%，并将二手房营业税从之前的五年免税调整为两年免税。

松动强度超出预期

根据中央银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，一套住房及相应抵押贷款未结清的家庭，为改善居住条件，可再次申请购买普通自住住房，首付比例调整为不低于40%。此前，最低税率不低于60%，而在北京、上海等大城市，更严格的70%标准已经实施。此外，新政规定，住房公积金贷款的最低首付比例为第一套房20%，第二套房30%。

财政部随即也发布文件，调整房屋买卖时产生的营业税期限。从3月31日起，个人将转售购买时间不到2年的普通住房，并全额征收营业税；营业税免征2年以上。此前，个人普通住房销售的免税期被定为5年以上。

链家地产市场研究部的张旭认为，本轮组合拳政策偏向于支持两套合理且改善的需求，放松幅度超出了此前的预期。叶巍“我爱我家”集团副总裁胡景晖也认为，“新政”表明政府已经根据中国房地产市场的当前市场特点，将首次购房者的激励政策调整为改善政策。

就公积金政策而言，首套房首付比例为20%；拥有一套住房和购买普通自住住房的最低首付比例是30%，而以前的首付比例是60%。

对此，胡景晖认为，重振公积金使用效率的意图是显而易见的，用公积金买房有利于改善“卖旧买新”的需求。此外，营业税的调整将有助于改善市场中的购房者出售他们现有的房屋，增加二手房市场中免税房屋的供应，促进二手房市场中房屋的积极流通和交易。

对于今年的楼市，许多房地产企业表示乐观。远洋地产总裁李明认为，2015年的房地产市场“绰绰有余”，赶不上2013年，但肯定好于2014年。

银行正在研究着陆措施

但央行在公告中也强调，商业贷款的具体首付比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力合理确定。建行副行长于镜波30日表示，目前正在研究中。

一位银行家表示，根据以往的经验，从政策发布到最终实施，将需要长达一周的时间。从商业角度来看，银行愿意执行这项政策。第二套房首付比例降低，贷款金额更大，银行盈利更多。然而，这取决于当地监管机构的总体控制。

例如，2013年，虽然全国第二套住房首付标准不低于60%，但央行管理部门规定，北京市第二套住房首付比例不应低于70%。目前，北京地区银行已经对第二套房实施了70%以上的首付。

中央财经大学(微博)教授郭田勇认为，第二套住房首付下调可以说是房贷政策从异常到正常的回归，有利于释放自住和改善购房的需求，从而改善民生，稳定经济。他认为，北京、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产过热的城市，可以考虑不降低首付比例，银行可以根据自身经营情况灵活调整。

抵押贷款的影响

两个房间首付200万，少付60万

如果按照目前一线城市70%的首付比例计算，首付为140万元，需要向银行借款60万元。若贷款60万元按商业贷款计算，在20年贷款条件下，等额本息和最新基准利率，还款总额为1，023，370.54元，月还款额为4，264.04元。

目前，如果按40%的比例计算，首付款为80万元，需要向银行借款120万元。如果120万元的贷款按同样的贷款条件计算，还款总额为2046741.08元，月还款额为8528.09元。

易居房地产研究所研究员、财经评论员严跃进对《新京报》表示，降低首付比例并不意味着改善后的购房者贷款成本有所下降，而是实际上有所上升。例如，首付70%以下，首付和按揭贷款合计140万+102万，即242万元。首付40%，首付和按揭贷款合计80万+205万，即285万元。相比之下，付款将增加43万元。

"在上述一组数字后面有一笔钱."严跃进说，如果首付比例是70%，就要多付60万元。但是现在，这笔费用可以通过抵押贷款支付，而不是先支付。实际上只需要43万元，20年就可以分期付款，这自然降低了买家的成本。这也是这些政策背后的一个政策取向，即让改善后的购房者积极进入市场，降低入市门槛和成本。新京报记者郭

影响税

200万元二手房营业税节约11万元

中原地产首席分析师张大伟表示，在目前的二手房营业税政策下，北京房地产市场上售出的房屋中，约有30%需要在5年内进行再交易，而占市场30%的纳税房屋中，有60%需要再交易2-5年。新政对这部分房屋影响最大。新政实施后，这部分住房税费支出将明显减少，平均减免税费支出将达到10-15万元。

“北京目前的营业税税率是5.5%。假设二手房在3年内成交，转让价格为200万元，在现行财税政策下，该房需要缴纳的营业税为11万元，但在新的财税政策实施后，这部分营业税将会减少。”张大伟以北京房地产市场为例进行了核算。

在税收负担减轻的情况下，他认为新政后，二手房交易量将增加15%左右。“经过这次调整，它将回到房地产市场历史上最宽松的时期。在这种情况下，买家进入市场的热情将显著增加。”

他认为，从财政和税收的角度来看，也可能对房地产市场交易进行税收调整，特别是在政府工作报告中，其中明确提到支持自谋职业和改善需求；此外，财产税立法将放缓；房地产企业营改增的步伐将会加快，房地产企业的税收负担可能会减轻。

“在包括财税政策在内的一系列政策调整下，2015年重点城市的销量好于2014年。特别是2015年，重点城市的供需关系明显改善，房价有可能上涨，幅度甚至不会小。”张大伟说。新京报记者李雷

受影响的买家

买家:我终于等到窗口期了

孙先生在春节前卖掉了他在燕郊的商品房，并计划在北京买一套房子来增加需求。新政一出台，孙先生就说，“终于到了买房的时候了。”。

去年出台了还贷不买房政策，即对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为了改善他们的生活条件，他们再次申请贷款购买普通商品房，银行实施了首套住房贷款政策。

根据这个规定，孙先生第一套房可以享受30%的首付，所以如果他买一套200万元的房子，他需要支付60万元的首付。

新政实施后，如果孙先生用公积金贷款买房，他可以按20%的首付比例买房，那么200万的首付是40万，比以前少了20万。

孙先生说:“这样一来，我的首付压力就会减轻。”

孙先生说，如果他买二手房，他也将是受益者。根据新的税收政策，二手房销售免征营业税的期限从5年改为2年后，将刺激更多的房子进入二手房市场，增加选择。同时，原本需要缴纳营业税的房屋将免交营业税。

但与此同时，孙担心，新政将释放部分需求，这将带来市场供求关系的变化，也可能带来一定的房价上涨预期。因此，孙先生计划在政策实施后尽快完成交易。新京报记者刘